难以复制的新加坡组屋

1. 和中国的一线城市相比，新加坡的组屋确实不贵。举个例子，今年最新推出的淡滨尼的期房，110平方的三室两厅，售价折合人民币在220万左右。考虑到新加坡的面积计算不计入公摊，按照中国的标准，单价不到两万人民币。

组屋类别从一房式到五房式都有。这是新加坡的独特叫法，五房式相当于中国的三室两厅，面积一般在105-110平方左右。

2. 淡滨尼是靠近樟宜机场的一个成熟市镇，坐地铁到市中心大约35分钟。如果硬要类比，相当于广州的白云区中心。白云区中心的次新房，单价至少要三万五起步了。

3. 售价便宜之外，政府还提供了购房津贴。以上述淡滨尼的三室两厅为例，政府为购房者提供了折合人民币15万元的津贴。买的房子越小，地点越偏远，津贴力度越大。这类津贴最高可达40万人民币，覆盖首付问题不大。

4. 上面说的是新房。新房固然又新又便宜，却不易得。成熟市镇一个单位可能有一二十个家庭排队抽签，即使抽到了，也不一定能选到最喜欢的单元。而由于是期房，抽签成功后，往往要等上四五年才能拿钥匙。因此新房之外，更多人首选购买的是二手组屋。

5. 新组屋至少要居住满五年，才能出售或出租。政府并不直接干预二手组屋的价格，而由公开市场决定。满五年的次新组屋，转售价格一般要比新房时贵20%左右，一些热门地段会高更多。考虑到新加坡整体房价已经多年不怎么涨，这个价差说明新组屋的价格，其实是政府定下的折扣价。

6. 总体而言，二手市场上的组屋，选择要比新组屋多得多。从五年次新房，到1960年代建的初代组屋，都能在市场找到。由于组屋有99年产权限制且通常不可续期，因此在整体行情平稳的情况下，组屋的价格一般随着楼龄缓慢下降。

7. 市面上成交比较活跃的，大多是楼龄在二三十年以内的组屋。全新加坡最贵的组屋，单价不会超过五万人民币。百万组屋（即五百万人民币）非常罕见，每年的成交量应该在几十套以内。价格的另一端，是那些楼龄较老、地点较偏僻的组屋，这类组屋的单价可能不到两万人民币。全岛组屋的均价，应该在每平方米两万五人民币左右。

8.粗略地说，新加坡组屋价格，相当于中国的二三线城市房价。新加坡家庭的中位数年收入大约是50万人民币，房价收入比在4∼6之间。中国的主流城市，应该远高于这个数字。

9. 但低价只是表象，其背后是政府在需求端和供给侧一系列复杂政策的结果。在需求端，有资格购买新房的只有新加坡人。买新房有收入限制，夫妻月收入不能超过1.4万新币（7万人民币）。虽然近年来放宽了单身人士的购买限制，但大多数情况下，只有组建家庭才能购买组屋。

10.二手组屋虽没有收入限制，有资格买房的也扩展到满三年的永久居民，但其他的限制和新房类似。而不管是新房还是二手房，最重要的政策是一个家庭只能拥有一套组屋。一个家庭想买新组屋，必须卖掉现有的组屋。

11.这一套政策组合拳，粗看和中国的居住年限加户口的门槛调控类似，但实际上力度要强得多。这是因为，作为主权国家，新加坡有足够的政策工具决定新移民的数量。中国的城市普遍不具备这个局限条件，既然“来了就是深圳人”，需求端实际上是难以有效控制的。

12.但上述政策只能调控需求，本地人只要组建家庭，基本上能满足上述的购房资格。事实上，约78%的新加坡家庭，都住组屋。因此，组屋不贵的最核心的原因，还不在于需求端的限制，而在于政府几十年来在供给侧的巨大投入。

78%住组屋的家庭中，住四房式的最普遍，占了31.8%。四房式相当于三室一厅，面积在90-100平方左右。此外有16.2%的人住公寓式私宅，5%住有地住宅（例如别墅）。数据来源：https://www.singstat.gov.sg/find-data/search-by-theme/households/households/latest-data

13.简单来说，和中国土地拍卖制度不同，新加坡政府以低价将大量土地用来建组屋。几十年来建造的组屋存量，基本上接近甚至超过了有组屋需求的家庭总数。

14.新加坡约有137万本地家庭。而截止2018年，组屋的存量达到了118万套，在过去十年，政府就新建了18万套组屋。考虑到高收入群体多会选择私宅而不是组屋，政府建造的组屋总数，已经满足了大多数居民的居住需求。

15.更值得一提的是，那些几十年楼龄的旧组屋，既没有因为年久失修沦为贫民窟，也极少出现大规模的空置。实际上，很多六七十年代建造的旧组屋，质量仍然相当好。而且早期组屋普遍更宽敞、性价比更高。在二手市场上，好地段的七十年代组屋，售价接近七八十万的并不少见。

靠近海边的马林百列区1975年建造的旧组屋，剩余地契只有54年，但价格仍要70多万新币。旧组屋普遍较大，图中的这一套，面积接近120平方米，比新的五房式组屋要稍大一些。马林百列是新加坡第一个填海建造的住宅区，图中的组屋是当年填海之后的第一代组屋。来源：PropertyGuru

16.旧组屋仍然好住仍然耐用，和政府的努力分不开。政府建组屋并非一锤子买卖，而是有一揽子政策，定期对组屋进行维护。比如组屋翻新计划（HIP），会对全岛30年左右楼龄的组屋进行翻新：修复墙面、重换水管、重做厕所等等。这类翻新计划需要居民投票，只有得到75%的赞成票才能进行。而其中90%左右的翻新费用，都由政府补贴。

旧组屋往往同一层住户共用一个走廊。Photo: Jun Rong (@65sense)

17.再比如电梯翻新计划。早期的组屋电梯，只能到达部分楼层，不在电梯到达楼层的居民，只能先搭电梯再走楼梯，很不方便。这些旧组屋现在基本都装上了现代化的电梯，方便的同时也提高了房子的转售价值。

18.对旧组屋的维护，实际上是供给端政策的重要一环。假如旧组屋不能妥善维护，住二三十年就变成“公地悲剧”，那么政府每年就需要新建比现在多得多的组屋来满足源源不断的需求。这在土地稀缺的新加坡几乎不可能，作为一项公共工程，财政也肯定不堪重负。

19.组屋作为公共工程，除了满足了居住需求，也是不少人稳定的收入来源。新加坡外来人口多，不少家庭会将其中的一间房出租。在某些地段，如果整套出租的话，租金收益率可达5∼7%，堪称全世界最优质的低风险资产（当然，持有组屋的代价，是买私宅时需要付出高昂的额外印花税）。

20.除此之外，老人还可以用组屋来“以房养老”。举个例子，一对70岁的老人，可以考虑将剩余60年房契中的40年回售给政府，并根据市场价获得相应比例的现金，用以养老。当然，这项政策之所以可行，是买卖双方对于未来房价都有比较一致的预估。如果“京沪永远涨”，如何对房子未来价值折现，就是很头疼的问题。

21.新加坡组屋，是一系列政策的组合。它不是简单的“政府包办房地产”，也不是简单的“限购限售”。其中最重要的一环，是供给：政府源源不断地供地，源源不断地建新组屋；与此同时，盘活存量，确保建好的组屋不因年久失修而失去居住价值

22. 组屋也不是廉租房，不是“共有产权房”，更不是“租屋”。除了少量的限制——比如必须住满五年，屋主在99年房契到期之前，对组屋有近乎完全的产权。组屋可以以市场价出售、可以部分或整套出租、可以以房养老，流动性和自由度并不低于通常意义上的商品房。

23. 组屋的成功，更没有打破经济学定律。恰恰相反，新组屋的抽签和购买，正说明了如果不完全依靠价格分配需求，就必须依靠其他的行政手段 —— 排队、抽签、基于家庭条件的优先级排序。在这方面，再高效的政府也没有灵丹妙药。而组屋不贵，正是大规模供给可以降低价格的生动例证。

24. 组屋政策在新加坡的成功，不意味着类似的政策也能在中国城市取得成功。在需求端，中国的主要城市已经建立了一整套比新加坡还复杂的限购限售政策，多年来层层加码，一地鸡毛。在供应端，地方政府依赖土地财政极深，面临着和新加坡完全不同的激励和局限。新加坡模式类似于软件开发中的“最小化可行产品”，在简单环境中可用好用，但当套用到“复杂中国”时，则往往不免南橘北枳。