2021年刚需买房，BTO，二手组屋该怎么选

这篇文章专门写给总房款预算在70-80万新币及以下的小伙伴们。

首先，需要确认的是BTO和二手组屋的购买资格。

第一次申请BTO需满足的条件？

1 至少21岁，至少一人是新加坡公民

2 家庭平均月收入不超过14,000新币（EC是16,000新币）

3 在本地或海外没有其他住房，没有在过去30个月内出售过房产

购买二手组屋需要满足的条件？

1 至少21岁，至少一人是新加坡公民或两人PR满三年

2 在本地或海外没有其他住房

3 如果申请购房津贴，则至少一人是新加坡公民，家庭平均月收入不超过9,000/14,000新币*，并且没有在过去30个月内出售过房产

*家庭津贴(Family Grant,FG)家庭平均月收入顶限14,000新币；额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant,EHG)家庭平均月收入顶限9,000新币。

（以上条件适用于大多数新购房的小伙伴）

那么对于满足购房资格的小伙伴们，BTO和二手组屋该如何选择呢？

以下会从房屋特点，成本支出及购房补贴几个方面进行对比，提供给大家一点思路。

Characteristics

房屋特点

BTO 转售升值潜力 私密度高 覆盖停车场 房型优化 年轻化社区

成熟社区抽签难 社区配套不完善 约10年可转售 同类产品竞争 房型较小

受疫情影响，新组屋的交房时间普遍拉长到4-6年后，加上5年的限售期, 从申请新组屋到可以转售的周期至少为10年，如果是计划第一时间转售的小伙伴要把机会成本考虑进去。并且，周边同一时间选择售房的邻居们，可能会进一步影响转售的价格。

成熟和热门社区，如八月份即将在女皇镇（Queenstown) ，裕廊东（Jurong East）和淡滨尼（Tampines）推出的BTO项目，抽签的难度也是可以预见。

对比15-20年以上房龄的二手组屋，新组屋房间面积较小，如4房式房型面积通常为93平方米，但房型更为合理。同时，不会有很多单位位于同一走廊的情况，提高了私密度。

二手组屋 地点任选 房型多样 5年限售期

升值潜力低 老房转售难度大 社区老龄化 房屋老化 露天停车场

自2020年下半年开始，新房交房日期的拉长，以及在家办公时间的增加，推动了二手组屋成交量和成交价格的增长。

二手组屋不计算看房时间，通常在3个月到半年的时间内就可以完成交房，对比新房，大大缩短了等待时间。

15-20年以上房龄的房型选择更为多样，不只有100平以上的4房式，更有从110平到150平不等的5房式，公寓式（Executive)或双层公寓式（Executive Maisonette) 等形式的组屋可以选择。

对于有小孩将要入学的家庭，可以根据意向的学校选择二手组屋，增加入学的机会。此外，选择居住在离父母4公里内的组屋单位也可以获得额外津贴补助。

需要注意的是，超过40年房龄的组屋，会因为买家贷款受限，社区过于老龄化等因素开始贬值。

Comparison of Cost

成本支出差异

以下为BTO和二手组屋成本有所差异的部分（购房款，包含首付和月供部分没有列出）

BTO

二手组屋

租金* 4-6年房租至交房

3-6个月房租至交房 装修成本 平均约4万新币（4房式）

平均约6万新币(4房式） 手续费 印花税，法律事务费等** 另可包含1%中介费*** 房产税 (房屋年值-8000)X4%每年

*符合条件的BTO买家也可以选择直接向HDB租房，价格优惠需要抽签

**申请HDB贷款和银行贷款的法律事务费会有不同

***买家卖家均可选择是否使用中介服务

举例说明

注：事例中所用房价、租金及装修价格均为举例用途，实际计算依个人情况而定。购房手续费模拟计算请参照HDB官网

Housing Grant

购房补贴

BTO

额外安居津贴

二手组屋

额外安居津贴 家庭津贴 近居购屋津贴

额外安居津贴（Enhanced Housing Grant), 收入低于9,000新币每月的家庭，均可申请从5,000新币到80,000新币不等的额外津贴，收入越高，津贴金额越低。

家庭津贴（Family Housing Grant), 收入低于14,000新币每月的双公民家庭，购买4房及以下户型可申请50,000新币津贴，购买5房及以上户型可申请40,000新币津贴。一人为公民家庭，在原津贴基础减10,000新币。

近居购屋津贴（Proximity Housing Grant), 无收入限制，购买在父母住所4公里以内的单位，可申请最高30,000新币津贴。

(具体可申请津贴数额可使用HDB官网计算器查询）

首套房的概念

首套房（First-timer）的定义，并不是指在新加坡购买第一套政府房产，而是以购买房产是否有政府补助来计算。例如BTO、 直接和开发商购买EC、申请购房津贴购买二手组屋。政府补助的目的，是为了减轻购房者前期的现金支出，并且提高购买力。在购买二手组屋时，需要决定是否申请政府津贴，这将会影响再购屋时的津贴额度。比较推荐的是，把政府津贴用于较高房款的单位，这样在购房时会有更多选择。

总结，对于刚需购房者，越早购房，越早减少房租支出越好。可以根据自身情况，先购置一套地点方便易于出手，满足生活需要的二手组屋，再申请条件优秀的BTO项目。如果有孩子上学的需求，也应以学校为考量要素，购买适合的二手组屋。