DFIN市场洞察：2021年新加坡房地产投资信托市场展望（2）

2019年，全球约44%房地产投资信托（REIT）选择在新加坡交易所主板挂牌上市——此数目超越美国、澳大利亚和日本等世界上规模最大的传统REIT市场，证实新加坡位列全球房托市场中心地位。

本文联结新加坡交易所（SGX）、高伟绅律师事务所（Clifford Chance Singapore）、新加坡房地产投资信托协会（REIT Association of Singapore），共同探索狮城REIT享誉全球的奥秘。

海外资产占主导

自18年前首支REIT在新加坡上市以来，持续增长的投资者关注度、优质的资产流动性和买方参与度为新加坡房托市场构建了稳健的生态环境，并形成一个良性循环。

——CHAN KUM KONG

新加坡交易所高级副总裁兼

股票研究及分析部主管

新加坡目前拥有全世界占比最高的海外房托数量，超过 80% S-REIT持有分布在不同地区及针对不同行业的海外资产：

2016年至2019年期间，共有5只纯美资S-REIT在新交所上市，其中包括3只写字楼房托及2只酒店房托。相比，2011年与2015年至今（截止至2020年第四季度）无酒店与写字楼房托在美上市；

环球范围内，近期在新加坡上市的15只房托中，有13只完全由海外资产构成，只有两只同时包含新加坡和海外资产；而上一次纯新加坡资产S-REIT的上市时间更可追溯到2014年。

股权与债务资本持续增长

2019年，新加坡房托日均交易金额超过2亿5000万新加坡元，这是过去10年数据的3倍以上。

——CHAN KUM KONG

新加坡交易所高级副总裁兼

股票研究及分析部主管

新加坡交易所为S-REIT的持续发展提供了更多机会，如推动额外引资（股权和债务融资）：2019年期间，新加坡房托第二轮集资规模突破性地达到62.4亿新加坡元，其中海外资产占据主导——同比激增60%。在此次集资金额当中海外资产占比65%，为首的美国资产更是达到总额的35%。

随着新加坡房托平台日趋成熟，金融生态系统亦为零售业及机构投资者围绕S-REIT开发出诸多金融衍生产品，例如：开放式指数基金（如在新加坡、韩国）、基金（如日本）和机器人投资顾问（如来自新加坡数字财富管理公司Syfe的REIT+）。

优越的新加坡房托投资板块

新加坡房托投资主要分布在写字楼、零售业、住宅楼、工业/物流及酒店等行业。当前经济环境下数据中心、物流业和健康产业等行业成为了受益者，而新加坡工业房托板块亦保持良好弹性。

写字楼

在新冠疫情发生前，写字楼产业一直是亚太地区投资者中最热门的板块之一。自2008年全球金融危机爆发以来，写字楼市场是新加坡范围内最后一批从此次市场动荡中恢复的，目前优质地段的租金仍远低于2008年峰值。在此之后，新加坡对其中央商务区办公楼盘进行扩张与升级，包括开放新一批去中心化的办公楼新区。租金水平在新冠病毒爆发前夕得到骤增，而社会各界对未来楼市的乐观态度持续延伸到后疫情时期。

零售业

即便受迅猛发展的电子商务行业影响，零售业依然在房地产板块占据核心地位。投资者们一如既往地对零售业充满信心，并表示：如现有设施和资源能够物尽其用，紧贴消费者需求，满足消费者预期——即为其提供“体验式”服务，零售业将重新焕发活力（虽然有可能低于往年预期收益）。诚然，新冠病毒重创环球房托零售业，但随新加坡经济持续稳定恢复 ，商场人流密度亦呈现回升态势。

工业/物流

新加坡房托工业及数据中心板块自2020年1月1日至8月31日为止见证了累积4亿6800万新加坡元机构型资金流入。在此期间，新加坡工业房托跃居回报率榜首。

展望未来

凭借卓越的海外资产配置吸引了来自全球各地的投资者，新交所早已蓬勃发展成为一个国际房托中心——这一定程度上归功于新加坡渐进式的监管框架和协同合作的监管机构。新加坡金融管理局（MAS）和新交所监管公司（SGX RegCo）等监管机构持续与行业保持沟通、及时审查以改进监管框架，这为投资者带来强有力保障的同时亦大大增强了市场信心及税收效益。

现今，所有新交所上市公司必须提交可持续发展报告。2021已经起航，随着新加坡迈入新冠病毒防疫下一阶段，边界重新打开以及经济活动的复苏，上市企业需要重新评估企业如何在新的市场环境中安全运作。此次疫情暴露了企业为其员工、客户、供应商和社群妥善处理重大社会风险和机遇的重要性；因此，企业针对此类事件的应对策略将被包含入可持续发展报告中。新交所监管公司也将期望S-REITs发行方在相关期间，于年报或者可持续发展报告中提供企业针对疫情恢复所制定的计划及战略，并在可持续发展报告里着重陈述社会责任的部分。