牛年将开盘的8个重点楼盘，希望房市慢牛，政府勒紧缰绳

买到好盘是摇钱树，买到烂盘就是粪坑

1.导言

新年新气息，新年新光彩，夏某先提前在这儿恭祝广大购房者们在新的一年里牛气冲天，都能安家乐业，房子越换越大。

有很多买家以为买新盘一定会赚钱，其实这在新加坡不是一定的。新加坡不像中国，开发商新盘需要通过物价局审核，定价要领会政府的意思，新盘比周边二手房定价低，所以买到就是赚到。我有朋友说他最近运气好在深圳买到7万一平的新房，而周边二手房都有11万，感觉这个就是中了Toto大奖的感觉，难怪国内新盘开盘大家都带小板凳去排队打持久战。

2021房地产市场调控新趋势如下，天朝一些热点城市已经加强调控，也不一定会买到就是赚到：

1、严查假离婚、代持、假流水、假社保、假人才等违规买房行为，杜绝“假刚需”买房、租房，不允许占用宝贵保障房资源名额，今年对买房首付款以及收入流水资金审查更严。

2、严控银行信贷，多套房暂停发放房贷，不允许经营贷、消费贷等违规资金流入楼市，房贷利率或将提高，现在已经有一些城市将经营贷利率提高了。今年货币会减少流入房地产市场，货币不再放水楼市，引导资金进入实体经济行业，没有了资金大规模流入楼市，这将引导整体房价平稳。

3、今年预计会对二手房市场多加调控干预，进行价格参考指导，不允许二手房抱团涨价炒作，深圳已经建立二手房价格参考体系，不允许二手房挂牌价超过参考指导价。二手房交易成本或许会增加，多城已经将2年增值税免征年限提高至5年，今年对于二手房业主抱团涨价将加以干预。除此，对于一些哄抬房价的不良行为的自媒体人或者中介机构将展开整顿纠正。

而新加坡的开发商都是私人行为，只要能卖出去，政府是不会来关心啥价格的，高点还多收点税，因为有些新楼可能出现门可罗雀的情况，想有些楼盘地价就超过2000psf，如果想赚钱最好回避，卖了不是摇钱树，而是碎钞机。

但政府还是一直盯着房产市场，希望不要过热，慢牛比较好，前天的国家预算案虽然没提到房地产，拜三老牛就立即讲了政府在一直Monitor，大家不要高兴得太早了。

而且最近房市实在太好了，希望慢牛一点让政府没有借口来给牛套缰绳。

一般坡县开发商大体有两种策略：一种是开盘低价卖一批，然后慢慢涨价，之前进场的买家开心就会到处炫耀，吸引更多买家进场，随着卖出进度。以Parc Esta为例，一般是30%,50%,70%,80%,90%,95%涨价，2房和3房都起了15-20万，最后尾盘几个风水和户型差的单位给中介佣金高点卖掉。另外一种是，只有几个靠垃圾场，靠电箱的单位便宜些，其余都很高，或者一层加很高，但之前广告说很低，吸引很多买家来看，形成羊群效应，有些判断不足Kiasu的买家就会开盘买入，然后开发商边卖边打折，中介也好跟买家说，你看这个单位买吧，比之前的买家还便宜呢。于是也能慢慢卖掉。

两种策略很难说哪一种好，毕竟存在就是合理的，基本上开发商都会朝那两种做法的一种走，但具体到每个楼盘采用的方法也会不同，有天时地利人和等不同因素。

牛年接下来有以上19个新盘推出，为了祝贺买家都发达，就重点介绍8个吧

Midtown Modern @Bugis [Leasehold @District 07] ~$2,500 psf

One Bernam @Tg. Pagar [Leasehold @District 02] ~ $2,400 psf

Irwell Hill Residence @Great World MRT [Leasehold @District 09] ~ $2,500 psf

Atelier @Newton [Freehold @District 09] ~ $2,500 psf

One North Eden [Leasehold @District 05] ~ $1,950 psf

Provance Residence EC[Leasehold near Canberra] ~ $1100 psf

Perfect Ten[Freehold @District 10] 230单位

The Ryse Residence[Leasehold near Pasir Ris] ~ $1300 psf

按照开盘顺序

The Atelier: 2月27日

Midtown Morden: 3月6日

One North Eden: 3月

One Bernam: 3-4月

Provence Residence EC: 4月2日

Irwell Bank Road: 4月

Perfect Ten: 5月

The Ryse Resisence: 6月

2022年楼盘少些，有人对明年楼盘有兴趣的也可以问问我。

2. Midtown Modern

我最近每天都在吹捧Midtown Modern，大家应该都熟悉。这个位置没啥说得，bugis地铁站上面，去哪都方便，附近就有许多Grade A office和许多好吃的，558间单位也算是小区不大不小。昨天也看了样板房，觉得房子外墙颜色跟义安城比较像，小区设计与众不同，我也仔细去寻找了怎么会有度假村的感觉，发现开发商在设施方面花了心思，户型也蛮好，觉得会大卖，不信就跟我来看一下样板房。

Midtown Modern名汇庭苑 卖点总结：

最富有活力的贵族生活方式即将登场

雄踞中央商务区新核心黄金地段

无缝衔接金融圈及商圈

零距离接驳四个地铁站，四条地铁线

进可都市，退可公园的高宜居性都市绿色住宅

享盛世的繁华，更享远世的宁静

坐拥健康生活，乐享升值空间

老实说，我觉得Midtown Modern比她姐姐Midtown Bay长得好看了，到时就是希望价格便宜些。

3月6日就开盘，如果有兴趣的话，请尽早跟我约来看房，如果之前是Guocoland的客户，也可以通过我们来看房，开发商也一样会给我们佣金的，特权是开发商以前得客户可以早一天3月5日看，我们也可以跟开发商登记。

开发商官方指导价刚出炉，户型图可以找我拿:

1BR FR ONLY $1.1XM

409 - 474sqft

2BR FR ONLY $1.4XM

592 - 721sqft

3BR FR ONLY $2.2XM

904 - 1066sqft

4BR FR ONLY $3.6XM

1432 - 1464sqft

4BR(P) FR ONLY $4.5XM

1733 - 1808sqft

这块地跟The M靠很近，但户型会大些。

插播一段广告: The M自从开盘大卖70%后卖得不好，就像一个被妖怪吸光了元气的壮汉。不过最近The M在打折，价格很诱人，有兴趣的找我拿starbuy list。微信号tianpengxia1984或手机号96951591都行。

3. The Atelier

The Atelier靠近纽顿，也在九大天才班小学ACS小学一公里，前提是你要生男娃，周边生活还蛮方便，打算元宵节2月27日开盘。

这个楼盘挨着旁边99年地契的Kopar，前者卖价约2300psf，最近销售慢了点，因为Newton那边还是永久地契多，大家有点担心以后转卖麻烦。

The Atelier设计是土豪式，看资料都是黑色系为主，房间都很大，有些普通房都有11或12平米，因为那边都是有钱人，太小了不太合适。

小区不大，只有120户，所以缺点是物业费稍微高点，不过在那住的人不在乎这个。

开发商是号称地王之王的Bukit Sembawang，我也是他的小股东，持有了超过半年。这个项目2月27日开盘，要看的现在就可以预约。

5. One North Eden

One North Eden是牛年西部唯一的新盘，唯一的担心是买不到，因为只有165间，开发商一直说要开盘，到现在还不开，最新是说3月份。

发展商由日本血统是TID (Hong Leong Group and Mitsui Fudosan)️，预计2024年交房，也是️99年地，步行5-7分钟可以到BUONA VISTA, ONE NORTH MRT165个单位, 2座13-15层楼高

一公里内有名校FAIRFIELD METHODIST PRIMARY SCHOOL(花菲卫理)，不过公民1公里也要抽签。

绝佳的投资机会，预计一房月租金会有3000。这个地方吸引了很多高素质的租客，随着周边Grab, Shopee高科技公司的扩张，会有源源不断的租客群体。随着2025年地铁环线的联通，可以直通Marina bay，相信对公司高层来说是个非East常好的居住环境，因为周边有tanglin trust, UWC East两所顶尖国际学校。

项目价位：

1房价钱从新币88万起

2房价钱从新币120万起

3房价钱从新币160万起

4房价钱从新币214万起

6. Irwell Bank Residence

这个项目可以期待，因为CDL的户型和质量都不错，但是会不会复制Martin Modern的奇迹，就要看开发商的开盘价，我觉得价格也不会低，起码要2400psf。

Great World是新地铁站，估计今年底明年初能交付，以后river valley那边的房价就能如虎添翼了。

这个项目有2栋36层楼，一共540个单位，主要卖点有：

200m to Great World City MRT (U/C)

Another unique and luxury residential development by CDL & world renowned architects

Excellent location in one of the prime spots in District 09

Units vary between 1 and 3 bedrooms villas with spacious floor sizes

A few minutes’ walk from the Orchard Road shopping and entertainment belt and Great World City.

Near River Valley Primary School, ISS International School and Dimensions International College

High quality of fitting & fixtures with exciting choices of home items

Great Potential for good Capital Appreciation

View是这样的：

7. Provence Residence

这个EC项目在之前火热目前还剩下10来个单位的Parc Canberra附近，一共有413个单位，都是11层楼，主要是3-4房。

旁边就是Bukit Canberra，是目前最新最大的综合体，有许多设施。

小区卖点:

Sembawang的堪培拉步行道（Canberra Walk）和Canberra Link的拐角处。

位置便利，毗邻购物中心，餐饮和超市。

步行5分钟到堪培拉地铁站。从那里出发，到乌节路站大约需要半小时的火车车程，而到中央商务区的莱佛士坊则需要40分钟。

堪培拉步行街附近邻里中心设有美食广场，超市，商店以及育儿和补习中心。

带有室内和室外游泳池和体育设施的健身房，用于社区农业的花园以及小贩中心，综合诊所和高级护理中心。

开车不到25分钟即可到达市中心。

小区设计比较正常

8. One Bernam

位置不错，离黄线新站爱德华王子站和绿线Tanjong Pagar都很近。有2栋35层的楼，351间单位，2层是商业的。

?ℕ? ??ℝℕ?? - The prestige mixed development in Tanjong pagar - 2 towers, 35 storeys, 351 residential units and 2 storeys of commercial.

ℂ?ℕℕ?ℂ?????? - ? ??? ???? to Tanjong Pagar and upcoming Prince Edward MRT station (EW & CCL). And just one stop to Outram Park, Raffles Place, Marina Bay MRT Interchange.

?ℕ??????ℕ? - In the middle of downtown CBD surrounded by Grade A offices and proximity to SGH Campus. No lack of ???? ??????? ??????? ?????.

????????? - Full of Heritage and Convenient amenities, such as food center, malls, markets etc. Also a short walk to the famous ???????? ???????? for the outdoor lovers.

ℙ???ℕ???? - Within the close vicinity of ??? ??????? ???????? ?????????? and the ??? ??????, as well as the further improvement of upcoming completion of MRT Circle Line and Thomson East Coast MRT Line.

9. The Ryse Residences

这个项目是郊区的好地方，位于巴西立中央的综合交通枢纽地段是商住两用地。该招标于2019年3月以7亿美元或每平方英尺684.48美元的价格中标给 Allgreen Properties 和 Kerry Properties 的合资企业，都是郭鹤年旗下的。

巴西立地铁站旁边的综合项目，480个住宅单位，下面有三层楼的零售商铺。

巴西立虽然离市区较远，但是本身是个非常宜居的地方，周围房价也不贵。这个综合项目的开发，相信对周围几个二手公寓的价格有一定刺激作用。

想在巴西立附近买房的抓紧时间别犹豫。

项目价位：1房价钱从新币6x万起

2房价钱从新币9x万起

3房价钱从新币12x万起

4房价钱从新币17x万起

5房价钱从新币2xx万起

10. 总结

牛年总体来说新项目没有鼠年多，虽然指数应该会很牛，估计上半年大多数都会推出，要详细资料的找我拿，微信号tianpengxia1984或手机号96951591都行。

不过下半年可能会有一个大盘推出，就是Liang Court的地方。也在福康宁公园旁边，CDL和CapitaLand联合开发的综合项目。将会和福康宁地铁站相连，两栋住宅楼能提供约700个单位，除此之外还有零售店，宾馆等。

Residential 60,158 sq m

Commercial 11,530 sq m

Hotel 15,541 sq m

Serviced residence 13,034 sq m

(with a hotel license Ascott)

Total 100,263 sq m

这个地点是好的，开发商CDL和Capitaland是大家都懂的，知不知道就是要看到时价格如何，估计下半年开盘，2024年交房。

一般而言，新盘首次开售的价格不会很高，因为发展商想要卖一定的数量来获取银行贷款，所以开盘时会有一些单元特别优惠，开盘第一天也是楼层和房型最多选择的时候。到后期发展商会根据成交量的增加逐渐提升价格，出现了后购者总比前购者贵的现象，所以对于投资者而言，开盘时入场能带来的投资回报率也是最高的。