ggg.sg过去四个月独立式住宅的销售量比一年前增加了一倍
新加坡(EDGEPROP)——根据2月6日的公告，自去年12月以来，已有10栋优质洋房以超过$3000万的价格易手，其中有4栋洋房的交易金额超过$4000万——最高的是Swettenham Close的优质洋房，价格为$4800万（$2893/平方英尺）——由新加坡速溶饮料和牛肉生产厂家Viz Branz的前所有者Ben Chng（见表2）购买。在去年11月，他将Viz Branz的多数股权出售给了巴林另类投资公司InvestCorp。这笔交易是由Newsman 房地产的豪华洋房专家KH Tan撮合的。
Roy Teo位于查茨沃斯大道（Chatsworth Avenue）的前住所，在今年1月以$2738万（$2938/平方英尺）售出（图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore）
最近的一笔交易是利登公园（Leedon Park）的优质洋房,位于21584平方英尺的永久产权土地上:它以$3730万（$1727/平方英尺）转手。买家据信是一名中国籍的新加坡公民。
RealStar Premier 集团的总经理William Wong表示，优质洋房的需求来源多种多样，“包括那些需要从较小的洋房升级的居民，以及来自中国大陆、香港、台湾和其他地方的新加坡新公民。”根据2021年1月7日的公告， RealStar在去年的优质洋房交易中占据了40%的市场份额。
大型的独立式住宅
Wong补充道，在第9、10和11区的黄金地段，对优质洋房的需求尤其强劲。他认为，与10年前相比，更多的买家在寻求至少有2万平方英尺的大地块，对15070平方英尺左右的“精品规模的优质洋房”的需求更大。
Swettenham Close的一幢优质洋房以$4800万（$2893 /平方英尺）售出
不过，他表示，需求也延伸到了7000平方英尺至1万平方英尺的独立式住宅。
在一月初，一幢位于查茨沃斯大道（Chatsworth Avenue）优质洋房区的洋房卖出了$2738万（$2938 /平方英尺）的价格，这宗交易是由RealStar Premier促成的。该洋房占地9319平方英尺，建筑面积超过7000平方英尺，共有5间套房。这幢房子是由设计公司Mill 集团的创始人兼集团总经理Roy Teo设计的，也是他以前的住所。
根据公告和Inlis搜索，买家是Credit Bureau Asia的执行主席Koo Chiang. Credit Bureau Asia是信贷和风险信息解决方案业务的领先公司，该公司于12月初在新加坡交易所上市。
一月份售出的查茨沃斯大道(Chatsworth Avenue)上的洋房的客厅（图片来源:Albert Chua/Edgeprop Singapore）
独立式住宅板块自2020年第四季度至2021年1月的交易量较上一时期（2019年第四季度至2020年1月）翻了一番。在同期，半独立式住宅的成交量也增加了一倍，而排屋的成交量则增加了1.8倍。所有有地住宅板块的交易量也是2018年10月至2019年1月的两倍多（见表1）。Realstar的Wong指出，2020年整体有地住宅的交易量同比增长了约20%。他预计今年有地房产的价格将上涨5%至7%。
在交易量增加的同时，均价却没有恢复得那么快。SRI的管理合伙人Bruce Lye表示:“带旧洋房的大型地块的交易在一定程度上拉低了均价。”
不过，他补充道，随着交易量稳步增长，价格可能会“坚挺起来”。
Shelford 33号和33A号的房子分别以$1356万和$1280万的价格上市，即$2450的/平方英尺（图片来源:Jean Yip Holdon)
新落成的房屋
Realstar的Wong指出，对新落成房屋的需求正处于历史高点，他将部分归因于买家认识到这样一个事实，即疫情也导致了建筑成本的上升和建筑周期的延长。但也有一些人还是宁愿买一套地段好的老房子，再根据自己的需求进行再开发，林登大道（Linden Drive）一栋洋房的主人正是这样做的。
在过去一年里，专门从事有地住宅开发的小众开发商也很活跃。此外，他们亦不断扩大对坐落在面积约1万至2万平方英尺的大地块上的独立式老住宅的开发，而这些独立式住宅又可细分为较小的独立式住宅或其他混合有地开发项目。
“这些开发商乐观地认为，未来两年对全新楼盘的需求将会很高，”Wong说。
开发商ABN控股位于Merryn 路 3号的一对三层高的五居室独立式住宅于今日上市，房屋计划于年底竣工（图片来源:ABN控股）
SRI的Lye指出，这些独立式新住宅的许多买家都是那些已经从旧的优质洋房套现获利的人。他说:“他们不介意较小的新洋房，有内部电梯和最新的设施。”
小众开发商的一个例子是ABN控股公司，自成立以来的四年间，该公司已开发近10栋住宅。
ABN控股推出的最新住宅是一对三层高的五居室独立式住宅，位于Merryn路3号， 地处黄金第11区Dunearn Estate的Trevose Crescent楼盘附近。这些住宅预计于2021年底落成，其中一栋独立式住宅位于一幅4425平方英尺的永久产权土地上，建筑面积为7782平方英尺，指示性售价为$1180万（$2667 /平方英尺）。另一栋独立式住宅的土地面积稍大，为5075平方英尺，建筑面积为8708平方英尺，售价为$1280万（$2522 /平方英尺）。
一个月前，ABN控股在汤姆逊步道1号（1 Thomson Walk）推出并出售了一对半独立式住宅，其建筑面积分别为5102平方英尺和5221平方英尺，分别位于约2640平方英尺的永久产权土地上。这对半独立式住宅毗邻汤姆逊步道游乐场，计划于2021年第四季度竣工。ABN控股的首席运营官Austin Tan表示，汤姆逊步道1号的两栋房子都在三天内售出。“很多人对有地房产感兴趣。”他说，“我们的价格定得合理。”
汤姆逊步道1号（1 Thomson Walk）的一对半独立式住宅于几周前推出，两栋房子都在最近售出（图片来源:ABN 控股）
在去年11月，ABN控股以$1230万（$895/平方英尺）的价格购买了巴西班让山（Pasir Panjang Hill）的一幅13743平方英尺的永久产权的土地。开发商打算将该地盘开发为一个新项目，建造三栋排屋和一对半独立式住宅。巴西班让小区的新项目预计于2021年第三季度推出。Tan说:“我们是一家精品开发商，我们希望继续专注于有地房产市场。”
积极的情绪
以美发和美容帝国闻名的新俊叶（Jean Yip）控股，在房地产领域也同样咄咄逼人。最初，叶女士涉足了优质洋房项目，但后来转而买入1万至2万平方英尺的土地，打算分拆成较小的独立式住宅或混合土地开发项目出售。
在过去两年完成的开发项目包括位于戴森路8号（8 Dyson Road）的一系列三幢独立式住宅；Shelford路33号的两幢独立式住宅；Chancery 巷51号的5栋房屋（三栋排屋和一对半独立式房屋）。
Shelford路33号和33A号的两栋独立式住宅其中一栋的游泳池（图片来源: 新俊叶（Jean Yip）控股）
戴森路8号（8 Dyson Road）的三栋独立式住宅中的一栋在2019年以超过$1300万的价格售出，不过据称由于买家以现金支付，因此没有提呈备案。另外两栋洋房已被出租，租金为每月$2万。新俊叶（Jean Yip）控股的总经理Roy Fong表示:“我们已决定保留它们，并将它们出租。”
戴森路8号的两栋洋房的要价已向上调整到$2800/平方英尺。每栋洋房有六间卧室，占地面积接近6000平方英尺。
此外，位于Shelford路33号和33A号的两栋独立式住宅，上市售价分别为$1356万和$1280万，即$2450/平方英尺。
“许多优质洋房都在以创纪录的价格出售。” Fong说，“需求主要来自移居新加坡的超高净值人群，部分原因是政府很好地应对了新冠疫情。”
戴森路8号（8 Dyson Road）的一栋独立式住宅以$1300万的价格售出，其余两栋住宅最近以每月$2万的价格出租（图片来源: 新俊叶（Jean Yip）控股）
“持有地产”
然而，随着资产价格上涨，Fong认为“将会产生一种从优质洋房到较小的独立式住宅的涓滴效应”。
Chancery 巷51号的房子很可能在下个月的某个时候完工。然而，Fong说，它们现在将不再被投放到市场出售，而是用于出租。中间的排屋月租金为$1万，而角落的排屋月租金为$1.3万，半独立式住宅的租金为每月$1.2万至1.5万。
“我们持有这些房产，以应对通胀，我们相信房地产价格会上涨，特别是在黄金第9区、10区和11区的地产。” Fong说，“我们会继续专注于在这些黄金地段获取地块。”
在去年10月，新俊叶（Jean Yip）控股购入第11区学院路上的一幅面积18000平方尺的永久产权土地。“这是在路的前端，有可能被重新开发成三栋独立的房子。” Fong说，“我们将继续建造我们自己想要居住的家园，因此，我们专注于使用高质量的材料和配件。”
位于Chancery 巷51号的三栋排屋和两栋半独立式住宅，预计于下月落成，但开发商新俊叶（Jean Yip）控股已决定将其出租（图片来源: 新俊叶（Jean Yip）控股）
ACT 控股——在美国、新加坡的业务
ACT控股的集团董事长James Toh在过去5年一直活跃在美国，专注于在亚特兰大、杰克逊维尔和纳什维尔等城市收购公寓楼以供出租。Toh表示，他在美国的投资组合“做得非常好”。美国市场的收益率更具吸引力，我们仍在积极寻找在美国的潜在投资。”
作为一名精明的开发商，他最近将目光重新投向了新加坡。十年前，他一直活跃在新加坡的分层有地项目领域，开发了查尔顿27号、查尔顿住宅和One Surin等项目。
ACT控股最近在黄金第11区拿下了两块住宅重建用地: 在2019年10月，以$1900万（$1449/平方英尺）的价格购买了在Camborne路的一栋13113平方英尺的独立式旧住宅，然后在2019年12月以$1200万（$1280/平方英尺）的价格在学院路拿下了一个9374平方英尺的稍小地块。Toh打算把Camborne路的地块重新开发为独立式住宅，而把学院路的地块开发为四栋半独立式住宅。
Toh:自从去年第二季度阻断措施之后重新开放以来，更多的人开始寻找有地房产（图片来源:Samuel Isaac Chua/Edgeprop Singapore）。
空间溢价
“自去年第二季度阻断措施之后重新开放以来，有更多的人来寻找有地房产。” Toh指出，“人们想要更多的空间，是因为需要在家工作，有足够的房间，他们可以把它们改成私人书房或办公室。”他补充说，除了更多的空间，人们对有地住宅偏好的转变可能是因为想拥有自己的私人泳池，而在大多数私人公寓里则必须与其他人共享。”
“这就是为什么在阻断措施实施期间有人愿意每月支付$1万在圣淘沙湾租一个私人洋房里的游泳池。”Toh说，“在阻断措施实施期间，私人公寓内的共用设施，例如游泳池，都关闭了。”
然而，购买土地变得更加困难了，Toh说。在2018年7月，在销售期末有未售出单位的房地产开发商的额外买方印花税(ABSD)从15%上调至25%。在取得土地时，必须预先支付额外的5%的额外买方印花税，这是不可免除的。