新加坡房产价格指数详细数据分析(2020年第四季度)

新加坡市区重建局（Urban Redevelopment Authority）今天发布了2020年第四季度私宅房产价格指数详细数据。从本周一开始，新加坡政府集中释放消息，多次强调政府对房价走势的密切关注以及对房地产市场过热趋势的担忧，并且暗示不排除在适当时机出台新一轮降温措施来抑制房价的过快增长。下面我就来和大家一起分析、解读上一季度新加坡私宅市场同时预测一下政府可能采取的降温措施及其对未来房产市场可能产生的影响。

私宅房产市场一览（2020年第四季度）

（根据URA公布数据整理绘制，转载请注明出处）

新加坡私宅房产价格指数从2020年第三季度的153.8点增长至2020年第四季度的157.0点，增幅为3.2点。增幅从第三季度的0.8%扩大到第四季度的2.1%。纵观2020年全年，由于疫情影响，新加坡私宅房产价格指数增幅为2.2%，相较于2019年全年2.7%的增幅有较大回落。

私宅房产价格指数

（根据URA公布数据整理绘制，转载请注明出处）

核心中央区（CCR）的非有地私宅价格指数第四季度上涨3.2%，已经扭转了第三季度下跌3.8%的颓势。其它中央区（RCR）的非有地私宅价格指数第四季度上涨4.4%，好于第三季度2.5%的增幅。非中央区（OCR）的非有地私宅价格指数上涨1.8%，略好于第三季度1.7%的增幅。2020全年，代表高端私宅市场的核心中央区（CCR）私宅价格指数下跌0.4%，而代表中档私宅市场的其它中央区（RCR）和代表大众私宅市场的非中央区（OCR）私宅价格指数分别上涨4.7%和3.2%。

私宅房产租金指数

（根据URA公布数据整理绘制，转载请注明出处）

新加坡私宅房产租金指数从2020年第三季度的103.8点增长至2020年第四季度的103.9点，增幅为0.1点。扭转了第三季度下跌0.5%的跌势。纵观2020年，由于疫情导致外籍人士就业岗位萎缩，新加坡私宅房产租金指数全年下跌0.6%。

核心中央区（CCR）的非有地私宅租金指数第四季度下跌1.2%，略好于第三季度2.1%的跌幅。其它中央区（RCR）的非有地私宅租金指数第四季度上涨0.9%，好于第三季度0.3%的增幅。非中央区（OCR）的非有地私宅租金指数上涨0.9%，略逊于第三季度1.0%的增幅。2020全年，代表高端私宅市场的核心中央区（CCR）和代表中档私宅市场的其它中央区（RCR）私宅租金指数分别下跌2.4%和0.1%，而代表大众私宅市场的非中央区（OCR）私宅租金指数则上涨3.0%。

本周一，副总理兼经济政策统筹部长及财政部长王瑞杰在出席新加坡产业发展商工会61周年庆祝活动致辞时明确表态：“在经济前景充满不确定之际，新加坡政府有必要防范房地产市场过热，确保它不会超越经济基本面。”此发言一出，房产市场顿时风声鹤唳，分析人士普遍认为，此番发言暗示着政府接下来可能会考虑推出新一轮房产市场降温措施。新的降温措施除了继续调高额外买家印花税（ABSD）和降低房贷比例（LTV）外，或许还会尝试推出资本利得税（Capital Gain Tax）和私有房产交易消费税等全新的房产市场降温举措。

以下部分是我个人对此事的理解和分析：

新加坡政府在应对2020年全球新冠疫情的过程中动用了大量的国家储备金，所以增加税收来源、减少财政赤字是政府目前迫切需要解决的问题。

对于房地产市场而言，政府的税收来源主要有目前已经实行的额外买家印花税和可能会推出的资本利得税及私有房产交易消费税。

在这三个税种中，额外买家印花税已经施行了一段时间，继续提高额外买家印花税对政府而言是一个更为稳妥和温和的房价宏观调控措施。

新加坡政府此前并不征收资本利得税和私有房产交易消费税的主要原因是这些税种虽然可以为政府增加税收来源，但同时也会极大的削弱新加坡作为全球投资和居住地的吸引力，最终结果很可能得不偿失。

新加坡的房地产市场是不是真的出现了过热现象，现在做判断还为时过早。由于疫情肆虐，全球利率处于低水平，市场上的大量流动性推高房价在全球很多城市均有发生。如果一味的只是通过政策调控抑制房价走势，短期内可能奏效，长期而言只会迎来更强劲的反弹。政府首先还是应该从供求关系上寻找平衡，通过适当提高土地供应量来满足市场需求，进而稳定房价。

以往的降温措施出台前，政府往往都保持低调。但这一次却反其道而行之，可能也预示着政府还没有最终下定决心。毕竟本地建筑行业才刚刚从新冠疫情的打击中恢复，如果此时出台新一轮房产降温措施，无疑会对本地建筑行业造成沉重打击，也不利于国家整体经济复苏。所以此次政府的表态更像是“敲山震虎”，对发展商们起到一个警示作用，希望发展商可以稳健发展，避免盲目乐观的激进式开发。

说了这么多宏观层面的分析，其实最近很多朋友们最关心的问题是：“那作为一个普通的消费者，我们该怎么办，是赶在新一轮政策出台前赶快买房，还是静待政策出台，房价回落后再出手呢？”

对于这个问题，我想用《牧羊少年的奇幻之旅》中的一段话来解答：“一个牧羊人喜欢旅行，但永远不要忘记他的羊群。”

每一位买家都是一个牧羊人，旅行就是买家们心心念的房产收益，而羊群就是购买的房产本身。不管自住还是投资，房产最终都应该符合你对自住空间或者投资产品的期待。如果你已经做好了购房准备，那我建议你尽快下手，毕竟从长期角度来看，房价仍处于稳步上升的趋势。如果你还没有做好购房准备，那就试着让自己放轻松，远离这些信息的纷扰，更多的去深入了解房产市场，通过不断的学习和分析来找到自己的购房方向。 我一向认为最佳的购房时机就是你终于明确了最适合自己需求房产的那一刻。