受地段需求上升推动 明年集售活动（拆迁）预计回弹 成交价料持稳

回顾与展望

本地集体出售市场受地段需求上升所推动，明年的集售活动预计回弹，但成交价相信会因为经济前景难料而保持平稳。

今年仅有三个集体出售住宅项目成交，总额达7720万元，比去年的4亿8988万元少了84％。这三个项目是Yuen Sing Mansion、菲海文楼（Fairhaven）和Sophia Ville。

导致集售交易锐减的罪魁祸首是冠病疫情。这场全球疫情严重冲击经济引发低落的市场情绪，尤其是在今年上半年，抗疫阻断措施致使房地产市场几乎停顿。

随着经济活动在第三季逐步恢复，一些较早前招标失败的项目重新推出市场求售。这包括Tivoli Lodge、Green Court、永丰阁和永丰楼。

仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部高级董事王德辉接受《联合早报》访问时指出，去年有三个小型住宅项目出售，但也有三个大型商用、酒店和综合项目成交。

除了集售项目，另外还有两个由单一业主拥有的地段售出，即海格路和基里玛路的私宅卖出，显示私宅地段需求颇高。“发展商对通过集体出售市场购地的兴趣恢复，这是因为新私宅项目在阻断措施后的销量良好，而且未售私宅单位渐渐下降。”

根据王德辉的统计，若包括重新推出的项目，今年6月至今共有16个项目招标，其中的菲海文楼和Sophia Ville已售出。

高纬环球（Cushman & Wakefield）东南亚区研究部主管李敏雯也认为，未售私宅单位下降是重要因素之一。“未售单位库存持续减少，截至今年第三季数量为2万6600个单位。上一轮的集售周期在2016年第二季展开，当时未售单位跌至2万3300个单位。”

世邦魏理仕（CBRE）资本市场主管郑兆能指出，私宅市场火热，间接推动集售活动。

他说，大众私宅近期的销量优于大市，支撑整个私宅市场。这促使发展商积极参加政府售地计划的竞标活动，例如吸引15组发展商竞标的丹那美拉克基连路（Tanah Merah Kechil Link）地段，反映了发展商很高的购地意愿。由于政府推出的地段有限，发展商可能转而收购集售项目来囤地。

“有鉴于此，有集售潜能的房地产项目于是开始筹备集售计划或重新招标。要注意的是，高档、中档或大众私宅等不同类别项目的集售活动，以及所吸引到的发展商关注程度不同，说不准何时才是最适合推出市场的时机。”

明年的集售活动预计增加，但发展商料不会开出较高的竞标价。

郑兆能说，许多密切留意私宅市场走势的屋主，可能有意进行集售计划，因此明年的集售活动会增加。不过，价格将是这些项目成功与否的关键，因为发展商在短期内相信还会采取谨慎的态度，仔细挑选地段。

王德辉也有类似看法，他认为，要确保屋主的价格预期合理是成交的主要挑战。“多数集售屋主不清楚政府在2018年7月实行的房地产降温措施，以及提高平均单位面积规定对集售项目地价的负面影响。还没包括建造成本因为冠病疫情而上升，以及疫情未来发展这两个因素。”

不过，若新私宅项目的销量不俗、未售单位持续减少，而且政府推出的地段不多，就能继续推动集售活动上升。