老调新弹，牛年新加坡房价会有多牛呢

俗话说：兴已动，料也歇不得。上季度组屋和公寓分别上涨2.9%和2.1%，期房交易量已经恢复到阻断期前，相当于是量价齐升。相信现在大多数人都看好新年房价，地球人都知道放水多资金泛滥，疫苗有效性高明年经济复苏，寥寥数语说会涨有点假，大数据时代，还是靠数据说话吧。

私宅全年在疫情中仍上涨2.2%。

本文首先从供求分析，结合市场情况，土地问题，人口变化，降温措施等预测接下来几年的地产趋势。

接着根据国际形势，放水情况，疫苗及买家心里变化来分析可能的走向。如果您有不同看法，欢迎拍砖，成为砖家后我也在家有点事做搬砖头来建一栋房子。

1. 供给方面

私宅供给方面主要是政府卖地和开发商集体回购。目前来看，政府土地供应是16年以来最低。

而集体回购经过17-18年之后这几年不太可能，开发商暂时是想把目前楼盘卖掉，可能21年会有些开发商开始拿地。

目前集体出售供应缓慢，按照每5年一个circle，可能2022年会有不少房子enbloc。

为了避免房子越减越小，许多区域要求开发的平均户型面积要超过100m2，使得今年供应量锐减，而且因为总面积大了，未来的购买总价将上升。

2. 需求方面

人口总体上涨，移民逐渐增多，政府近年来有所放松移民政策，今年第三季度有可能大选，疫情下选民倾向于支持政府，选后也许会继续放松移民政策。

根据2013年的人口白皮书，2030年将有650-690万人口，目前政府已经做了更多的基建来承接这么多人口，自然需要更多住房。

而人口结构的小家庭化和少子化，使得房子需要越来越多，小户型也更受欢迎。

目前私宅价位跟13年差不多，而居民收入却增加了不少，因为许多HDB upgrader有能力负担公寓，因为人只活一次，要享受生活。

家里有娃的也希望多些设施给小孩子玩，比如我两娃就很喜欢跑去同学家公寓蹭游泳池，还说也想住公寓。

3. 房屋市场

我在5月的文章也提出，目前的房市跟09年不同，经过9轮的降温措施，房市泡沫很小，房子价格基本就是房子价值，比较安全。

以下图可以看出，拜seller stamp duty所致，只有约1%的卖家会在交房前卖出，所以投机盘少。

目前政府推出一系列扶持措施，特别是可以延迟到12月底付房贷，使得Mortgage sale很少。

这一轮房价应该不会大跌，我觉得第一季度和二季度各跌1%，而且下跌的集中在中央区，因为外国买家难来了，而中央区以外还可能会上涨，因为疫情后也可能在家工作，许多买家会追求大点的房子，便宜点的也安全些，那怕一个人失去工作也不怕断供。

4. 房价上涨因素

4.1 首先就是国际范围内大放水

看看美联储的资产负债表从4万亿一下子跳到7万亿了，还在无限量继续中。想一下上次09年从1万亿跳到2万亿的量化宽松就让市场怎样。这次放水由于资金流通，其实相当于12万亿进入市场。

货币贬值也厉害

放水首先是让股票上升，因为最容易进入和杀出，然后就是稀释中产阶级的财富。造成马太效应，有钱人更有钱，因为资产多，穷人更穷，因为工资没涨还可能在跌，别的啥都在涨。

4.2 利率大跌

目前许多银行的利率达到历来最低水平，使得买家借银行的钱还贷很划算，有许多朋友趁这个机会选择好的利率配套来做refinancing。

可见利率从2.6%到1.3%，每个月可以省$600，而低利率预计会持续几年。

我可以查到各个银行的利率配套，在各个银行都有熟悉的几个banker朋友，熟悉各个银行的条规，有收费hdb $1500和private $1700的律师推荐，如果朋友要refinancing，也可以联系我。

4.3 建造成本上涨

这是老王曾经说的：大家需要为covid-19的新规付出更高成本，注意这里用的英文是Must

4.4 香港神助攻

随着中国在全国人大会议上强推港版国安法，美国各界强硬进行回击。美国终止香港的特殊地位，撤销香港优惠待遇，则香港可能变为“臭港”，许多人向外移民。我觉得这也是天朝两害相比取其轻，长痛不如短痛，香港一直闹，持续发炎，不如刮骨疗伤。

所以我觉得中美还会继续发功，香港台湾是棋子而受害，坡县可能成亚太唯一的自由金融中心而受益，影响是长远的。

很明显，富人在老二那边放钱的可能会转到老三，富人又不care 啥ABSD的，举例看叫B88的豪宅，新加坡人才占26%呢，4个3千多万的penthouse都是外国人买的，而且那个房子还不让人reissue。我本来问主管，这些人怎么把钱弄过来的，得到的智慧答案是：有钱就不是问题，问题是怎样有钱。

不过这个是外部因素，我们当然希望香港能繁荣稳定，这样股票也能少跌些。

4.5 疫苗与经济

现在李总理都打疫苗了，大家一下子信心高涨，所以大家预期2021年经济会强劲反弹。

经济复苏情况下，2021年住宅价格有望上涨，一般都是这样的，经济复苏，大家钱包变鼓和信心增强。

5.总结

唠叨这么多，其实不说你也知道，中介大部分都是看涨的，这有些是职业因素，但这也是大势所趋，最大影响是供需因素。

房价平稳上涨，除了没买房的人受损，其他所有人包括开发商、银行、购房者、建筑材料商、装修公司、政府等等都是获益的。换言之，没房的人是站在一个社会的整体对立面与房价抗争，只有他一个人希望房价下跌，而一个人的力量多么弱小，最好是顺势而为。

但是也是要选择好的楼盘和单位，不是所有的新盘都合理定价，也不是所有的二手盘都值得投资，需要耐心和细致的分析，有时需要等待和好的谈判策略。

说了这么多，还是要具体情况具体分析，有些新盘会继续打折，有些二手盘也会有急售，虽然上涨，但是还是有些value deal的。

总体来说以上各方面因素推动了价格上涨，明年上涨3-5%是没问题的。但我也不指望涨太多，因为房价这头牛有政府牵着，牛跑快了政府会勒紧缰绳的。10月份不让re-issue OTP让夏某2个月才找到卖新盘的感觉，希望明年慢牛，不要出啥新的cooling measures，就这样一个季度涨1%挺好的。