2020年新加坡房地产市场总结，展望2021年新加坡楼市

2020年初就经历了世界最严重的冠状病毒疫情，不可预测的最严重的公共卫生危机，给全球大国如中国、美国、欧洲都带来经济衰退，新加坡也不例外，贸工部预测全年经济萎缩4-7%，经历了自从新加坡独立以来最严重的经济衰退，国际货币资金组织IMF预测2020年全球GDP萎缩4.4%，美国GDP萎缩5.8%，得益于中国政府2020上半年强有力举全国之力控制住疫情，中国GDP增长1.9%，可还是比2019年GDP增长6.1%低得多，还需等官方具体数据出炉。

1-2月市场销量佳，3-5月新房销售冷清

2月开盘的高档项目The M开盘当天就卖出70%，发展商保持合理的开盘定价是取得好销量的关键。由于冠病疫情爆发，新加坡政府从4月7号开始果断的推出“新加坡版封城” (阻挡期简称CB),要求所有样板房关闭/二手房不允许开放看房，导致4-5月新房销售冷清，4月新房销量只有293套，5月销量只有509套，经纪需学习新技能、线上做项目介绍，和有买房意向客户线上视频看房、虚拟样板房、介绍项目等，但是效果肯定还是比不上实地看房，毕竟房子价格是动辄上百万，线上交易能有这个数据是相对不错的，显示很多买家对新加坡完善的法律体制有信心，所以4-5月销售成绩差是在意料之中。记得3月份报纸报道分析师悲观预测2020年房价会跌8%，后面被市场数据打脸，当时我就不认为会这么悲观，我在上半年就预测房价不会大跌，大概率是房价局部微调然后反弹，下面我会分析为啥2020年房价不会出现2008年那样房价大跌。

6-9月新加坡楼市稳健复苏

阻挡期在6月2号解封后，销量慢慢回升，有些发展商推出促销活动，识货的买家们以挺好的入场价格买入，6月新公寓卖出998套，比5月销量翻倍105%，这属于正常的累积需求的强劲反弹，参考下图，新房和二手房都销量出现销量暴增，鬼月是历来新加坡属于淡季，可今年不冷反热，鬼月是11年来最佳销量数据，如Penrose开盘当天就热卖卖出高达341套，占比60.3%，大多数是新加坡本地买家。

10-12月销量火爆

在政府出台禁发展商一再延长买家选购权书后，10月份销量出现下滑，但11月销量马上反弹了，11月开盘的TheLinq@Beauty World在开盘当天就卖出高达96%，单价介于每平方英尺$2150~2200元（1平方米=10.76平方英尺），以项目所在地段价格不算低，照样销量火爆。12月开盘在金文泰一带的悦文荟Clavon,开盘当天卖出442套，占总单位比率高达70%，这个销售成绩相当可观，均价每平方英尺$1640元，可见新加坡人的购买力杠杠的。

总结2020年新加坡楼市

参考下图新加坡私人住宅指数表，除了疫情刚爆发第一季度跌幅1%，其他季度房价指数上涨，第2季度房价指数上涨0.3%，第三季度上涨0.8%，火爆的第四季度上涨2.1%，2020年全年房价指数上升2.2%，和2008年全球金融危机时房价暴跌25%形成鲜明的对比，这数据是2020年大疫情、经济衰退、失业率上升等不利环境下取得的，试想2021年预计会疫情改善、经济改善、就业率升高等利好因素，预计房价大概率会上涨，想进场买房的朋友们，尽快联系我，扫描文章尾端二维码

由于冠状病毒疫情爆发，中国和新加坡都采取严格管制出入境措施，回中国需隔离14-21天，所以导致来新加坡看房买房的人大幅减少，这就不难理解为啥今年新加坡本地买家占比率高达84%，是15年来最高的数据。

为什么2020年房价没有出现2008年全球金融危机时房价崩盘呢？

这个问题我在上半年的文章有讨论过，第一个原因，新加坡政府自从2010年出台了多达10轮降温措施，提前做了去杠杆、去泡沫的措施，发挥了积极作用，如相对严格的贷款审批TDSR、额外印花税等，有效保证新加坡房地产市场稳定发展。2008年金融危机时，私人住宅价格下跌高达25%，2008年以前没有什么降温措施，导致很多投机者过度杠杆，出现生意受损、工作失业后被迫大降价抛售房产，当时很多人恐慌进入市场。第二个原因是今年政府及时出台救市措施，连续几轮总价高达1000亿新币财政预算案的配套协助国人保工作、保经济、保企业等，政府甚至罕见的动用了国家储备金，财政拨款数额也是历史以来数目最大的，允许民众申请延长半年还贷款帮助缓解经济压力，允许中小企和个人贷款获准延长贷款偿还期等，避免他们陷入低价卖房的困境。

第三个原因，自从2019年开始有大量的组屋提升者进入私宅市场，就是之前买的新组屋满5年，预计2022年满5年的组屋数量达到顶峰，数量多达25512套，可以卖掉组屋套现然后提升到私人公寓，这是新加坡当地人对私人公寓的刚性需求。第四个原因是2017-2018年集体收购热潮，大量的旧公寓项目出售成功，屋主们都已经陆续收到发展商给的补偿款，这些拆迁户每户拿到一笔相当可观的巨款，总共200亿新币的资金量，借助银行的贷款力量，这些资金势必回流房地产市场。

展望2021年新加坡楼市：

很多国家都采用量化宽松政策救经济，美联储开启量化宽松政策，打开印刷机印钱，货币增发，降低融资成本，即大幅减息，维持低利率环境，刺激经济发展，同时刺激了股市，美股经历2020年初大跌后来一波大牛市，有钱人变的比以前更有钱，很多参与这波大牛市的股民们取得可观的收益，这些赚钱的富豪们、股民们肯定会考虑赚取利润用来买入房产，做资产配置。全球热钱流入，股市行情进入牛市周期，肯定会刺激房地产市场

2021年疫情会随着时间推移会改善，冠病疫苗技术会逐渐成熟，越来越多人接种冠病疫苗，所以疫情得到控制是时间问题，全球经济复苏，新加坡的经济也跟着复苏，贸工部预测2021年经济增长4-5%，随着经济复苏、疫情得到控制后，需要买房的买家更具信心进入市场。

随着疫情改善，预计政府会逐步放宽甚至全面开放出入境，这样更多我们国内的人或其他国家的人来新加坡旅游、置业、子女教育、定居等，势必要提高买气

新加坡保持低利率贷款大环境，现在年利率只需1-1.3%，聪明的人会选择借助于低利率贷款环境，借助银行的杠杆进场买房，融资成本大大降低。

综合以上各方面的分析和一些其他因素，不同分析师预测2021年新加坡房价会增长3-5%，个人觉得合理的预测，需要买卖房的朋友请联系我。