2021年第四季整体市场强劲上涨 ，后市看好，2022年地产业牛转钱坤

在2020年初，市场对新加坡私人住宅预期较为负面，一季度私人住宅价格指数也“应时”环比下降1.0%。

但市场的预期没有继续“灵验”，该指数在二季度就开始逆势上涨0.3%，更是在三季度上升了0.8%。

有地产专业人士估算，新加坡2020年新私人住宅销量约在9600-9700套之间，这与2019的售出数据非常接近，几乎看不出受到了哪些影响，展现出了新加坡房地产市场独特的韧性和价格弹性。

那么是什么支持了2020年新加坡的房地产市场？

重要的一点或许就在于，过去10年新加坡所实施的房地产降温措施，避免了地产泡沫的产生，保护了市场的健康发展，这一点也获得了国际机构的认可：

全球房地产的风向标之一的瑞士联合银行（UBS）《全球房地产泡沫指数》认为：新加坡是全球房地产泡沫指数位于“公允价值”区间的四个城市之一，也是亚太地区的榜首。

Singapore

2020Q3外国买家中

中国买家居“榜首”

低资产泡沫水平为新加坡房地产市场提供了价值保护，避免了价格的大幅波动。

尤其是在与新加坡居民的平均收入对比时：

过去十年中，新加坡私人住宅价格年复合增长率为1.35%，而新加坡GDP年复合增长率为3.8%，就业居民家庭的平均收入年复合增长率为4.0%。

这意味着，新加坡人对于本地私人住宅价格的担负能力在逐渐提升。

从2020年3季度“爆发”的私人住宅增长就能看出，在较上季度翻倍的3517套新住宅销量中，新加坡买家仍是非有地住宅的购买主体，占三季度总量的80%。

而在外国买家中，中国买家则表现出对新加坡地产市场的信心：

在三季度一举买下252个单位，几乎是一季度的两倍，也几乎达到外国买家第二名购买单位的两倍。

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中国买家

更青睐哪里的住宅？

事实上，自2017年起，中国买家一直是新加坡房产最大的海外投资者。哪怕是在今年二季度，中国买家也颇为积极：

据美国彭博社报道，2020年5月，3名中国买家连房都没看，就在新加坡金融街的高端项目买下6套房产，价值2000万新元（约合人民币1.08亿元）。

除了以上彭博社报道中新加坡金融界的高端项目外，很多中国名人则更喜欢奢华热闹的第9和第10邮区。

在2020年年初，赵薇及其丈夫黄有龙据传在乌节路附近以信托方式，购得近1.4亿元人民币的顶层豪宅。

阿里联合创始人曾挥金近2.5亿人民币，买下乌节路附近的两层顶层豪宅。

阿里巴巴合伙人、高德集团董事长兼eWT科技创新基金董事长，则在2020年末以2600万新元（约1.28亿元人民币）的成交价，购置了一套位于新加坡第9邮区的顶层复式豪宅。

但对于来自中国的其他买家来说，他们的选择却有一些不同：

除了排名第三的第10邮区很受关注外，第19和第5邮区则名列第一、第二位。（2020年三季度统计数据）

新加坡房地产市场受经济活动恢复提振，连续三个季度处于上升态势。第四季私宅价格私宅价格指数环比上扬2.1％，全年价格同比上升2.2％。组屋转售价录得10年来最大季度涨幅，达2.9%。

市场人士普遍预估，2021年新加坡房地产市场将继续上涨，涨幅可达5%。

私宅市场

根据市区重建局昨天发布的预估数据，第四季私宅价格指数上升3.2点至157点，d达2.1%。环比增幅高于前一季的0.8％，是2018年中以来的最大增速。全年价格的同比增幅则低于2019年的2.7％。

代表中档私宅的其他中央区（RCR）非有地私宅增幅最大，环比上升4.8％，高于第三季的增幅2.5％。

代表高档私宅的核心中央区（CCR）非有地私宅上升3.3％，扭转了前一季下滑3.8％的势头。

代表大众化私宅的中央区以外（OCR）的价格增幅则维持在1.7％，与前一季相同。

若以全年来看，核心中央区的价格下跌0.2％，其他中央区和中央区以外地区的私宅价格则分别上升5.1％和3.1％。

市场分析：新私宅项目带动价格攀升

橙易产业（Orange Tee & Tie）研究与咨询部主管孙燕清指出，私宅价格上升，相信是受到第四季推出市场的新私宅项目所带动。

“根据截至昨天的市建局数据，其他中央区的新项目鼎瑞苑（The Landmark）和The Linq@Beauty World第四季的中位价分别为每平方英尺2137元和2171元。成交价都比属于同一类地区的1813元整体中位尺价还高。”

较早前推出的新私宅项目也提高售价。她举例说，富雅轩（Fourth Avenue Residences）的中位尺价也从第三季的2258元上升到第四季的2296元。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣也认为，良好的市场情绪和新项目让房地产市场活跃起来。他说，本地私宅和组屋市场已摆脱去年3月冠病疫情扩散带来的打击。虽然价格在第一季稍有下滑，但从第二季开始便不断加速上扬。

合登（Huttons）房产集团研究主管李思德指出，市场需求恢复也是推动价格上升的原因之一。根据他观察，第三季和第四季的交易量达到自2018年第二季以来的最高水平，他预计去年全年交易量会超越2019年。

有地私宅（有地洋房）却没有受惠于交易活跃的非有地私宅市场，价格在第四季环比下滑2.1％，与第三季的3.7％增幅相反。

虽然价格在第四季下跌，但莱坊（Knight Frank）研究部主管郑卫铭指出，有地私宅市场整体保持平稳，去年全年价格同比上升0.6％。

他说，虽然有地私宅价格没有显著提高，但需求预计会在2021年上升。住在黄金地段大型公寓的提升者，可能会趁这时按屋主较低的价格预期买房，而不是等到价格在今年随着经济复苏回升之后。

市场人士普遍预期今年私宅价格将持续向好，料涨5％

从整体来看，私宅市场去年的表现超出市场预期，郑卫铭认为今年价格会稳健上升5％，而不会出现强大反弹，原因是政府房地产降温措施起到的作用。组屋提升者、急需住房的买家和集体出售屋主，将持续推动私宅需求。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚对今年价格的增幅预测同样是5％。

组屋转售价录得近10年最大季度增幅 第四季起2.9％今年仍看涨

组屋转售价去年显著上扬4.8％，去年第四季上涨2.9％，是过去近10年来最大季度增幅。分析指出，整体转售价攀升与更多较新组屋转手有关，加上新预购组屋项目料需更长时间竣工等因素，估计会继续带动转售市场的需求。

建屋发展局（HDB）昨早公布了去年第四季的预估数据，完整数据将于本月22日公布。

综合最新预估数据，组屋转售价在去年第一季后就逐季上涨，第二季和第三季各涨0.3％和1.5％，第四季的2.9％更是自2011年第四季以来的最大季度增幅。

总体而言，去年全年组屋转售价明显高于前年0.1％的增幅，也取得自2013年以来的最大年度增幅。2012年的全年转售价增幅为6.5％。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清指出，市场复苏有赖于这两年令转售组屋更具吸引力的政策，过去数月也有更多尺相对价更高的较新单位成交。

新加坡非常照顾社会底层人士的居住需求，居者有其屋计划也在与时并进地进行调整。政府前年推出额外安居津贴，为首次购屋者提供多达16万元的补贴，低薪阶层家庭也有能力购买较小间组屋。

同时，政府也调高购买转售组屋时可获得公积金购屋津贴的月入顶限，促使更多潜在买家从购买预购组屋转移到转售组屋。

政府预估数据数据显示，去年10月和11月共有4771个单位转手，同比攀升多达15.9％。12月的相关数据则尚未出炉。

去年的百万元组屋交易同样创下新高，首11个月累计的这类交易量已达72宗，超越此前2018年全年累计的71宗最高纪录。

今年组屋转售价料升2％至5％

鉴于宏观经济料将从今年下半年逐渐复苏，分析师普遍都看好今年的组屋转售市场会继续升温。

市场对转售组屋的需求维持强劲，ERA产业研究咨询部主管麦俊荣指出，去年首11个月的组屋转售交易量同比增加了2.6％，尤其在年底的涨幅更加明显。

博纳产业研究与内容主管黄秀莹认为，下来转售组屋的需求料继续增加，除了因为有政府津贴，新组屋项目的延迟竣工也让一些买家转而选购转售组屋。

她补充说：“组屋转售市场或也受益于住房提升者和降级者，即因为家庭人数增加或远程办公安排而需要更大住家空间的提升者，以及一些在就业市场和前景低迷期间从私宅降级至组屋的买家。”

孙燕清预测，下来将有更多单位在市场上出售和转手，转售价可在今年进一步推高2％至5％。

政府今年计划推出17000个新组屋

另一方面，建屋局计划今年推出约1万7000个预购组屋单位供申购，供应量与去年不相上下。

其中，建屋局下个月将率先在武吉巴督、加冷黄埔、登加和大巴窑推出约3700个预购组屋单位，包括武吉巴督的约160个新型社区关爱组屋单位。该局今年5月则会推出红山、芽笼、登加和兀兰的约3800个单位供申购。

鉴于冠病疫情造成经济不明朗，建屋局表示正密切留意房屋市场的局势，并会在必要时调整供应量。