居者有其屋的另一面——再谈HDB的陷阱

这贴实际上应该是疫情CB期间写的，只是懒种种原因拖到了年底。。。。

话说小Li飞刀疫情之中无所事事看了同事成交的两间组屋很有意思，同一个单位买入卖出时隔7年，账面平均亏损20%

分别是Bukit Panjang的Segar5房式组屋 （持有6年，屋龄18年）

和盛港地区的4房式组屋（持有7年，屋龄15年）

是不是很震惊啊？作为人均GDP 6w多美金的第一世界国家，新加坡普通居民的房产可以在六、七年内贬值20%？

而且这个还是郊区的普遍现象， 想象下这个屋主是你的话能接受嘛？

其实这个锅还得坡县政府来背

先来分析下组屋

过去7年组屋跌跌不休的原因： 坡县政府要背大锅

罪魁祸首就是2007-2009开闸放水引进了大量PR导致房价被推高等一系列民生问题，随后政府推出了各种降温措施来亡羊补牢，包括引入ABSD、SSD等，PR 三年不能买组屋、不能同时拥有组屋和公寓、不能整套出租组屋等严厉措施，使得HDB的需求断崖式下降，加上BTO在2011年之后大量供应，二手组屋一路下跌至今。

下图是新加坡近2009-2019年组屋平均尺价走势，近6年连续下跌12.7%，个别地点（比如北部和西部）跌的更狠。。。

简单总结下政府放水PR后的一系列“扼杀”组屋价格的措施

1. PR要等3年才能买组屋

2. PR不能同时拥有组屋和公寓

3. PR不能整套出租组屋

4. PR买房第一套房ABSD 5%

5. 组屋MOP延长到5年

6. 组屋贷款30%的MSR限制

这一切使得转售HDB变成了鸡肋，我们从最近（2019年）的BTO满5年MOP的报道中也可以看出当时（2011年前后）政府有多努力的加大供应量。。。

最终一切都要遵循市场规律，那些2010-2013高价接盘二手HDB的就被政策“牺牲”掉了。

当然新加坡的HDB远远不止一个坑，比如说接下来10-20年面临的组屋严重老龄化问题:

老龄化的组屋嘛，一图看懂有啥问题

加上最新的芽笼3巷的有地私宅地契到期被政府无偿收回

你可以抱有侥幸心态等着自己得组屋被SERS，但是不要怀疑新加坡政府的决心和执行力：

组屋到期政府无偿回收的出发点是：对所有人公平!

并且思考这两家老人是否有更好选择？

先不说10万现金养老20-30年，这间组屋以后是无法传给孩子的，也不能出售了。

另外专家的看法一针见血，就是组屋尾端屋契的价值远远少过头10年

关于这个论点我可以用最近观察到的一个现象来认证：百万组屋区的两极分化

案例1：金文泰百万组屋区

话说西部重镇金文泰Clementi 大家都知道是唯一的郊区百万组屋区域，最近出的新闻：金文泰地铁旁的百万组屋

距离这个百万组屋走路5分钟的HDB Clementi meadows建成于1979年，地点如下图，而且是个南华小学学区房：

Clementi Meadows组屋的成交尺价趋势如图：

我们注意到价格从2013年开始是一路下跌的，而且比坡县组屋平均12%的跌幅要大一倍。目前的价格和2009年的是一样的，也就是说你的金文泰地铁南华学区房持有了10年没有任何增值。这一点我们可以对比下坡县组屋和公寓近10年（2009-2019）的价格指数变化各自体会。

你如果实地去过Clementi Meadows这一片组屋，会发现生活很方便，离地铁很近又是南华一公里，可是在屋龄满40前后（2017至今）没有刹车的趋势，继续飞流直下跌了17%。

相比下整个金文泰地区的平均组屋尺价今年正在回暖，是不是挺魔幻的？

案例2：宏茂桥百万组屋区

也是最近的新闻：宏茂桥1道高楼的百万组屋

我们来看下百万组屋的地区BLK310B AMK AVE1 附近的几栋都是2012年左右TOP的，而一街之隔的30x-32x 都是1977年左右TOP的，目前都过了40年，而且还离地铁更近，一图看懂分布：

两个地方的价格走势对比下

我们可以看到TOP在2012的组屋价格稳定，甚至刚刚出了个百万组屋，而一街之隔的1977年TOP的组屋过去7年价格跌了22%之多，而坡县HDB平均下跌是12%来着？

而且分水岭就是40年屋龄，下面这个Blk306就是个例子

这个Blk306的同尺寸户型2016年和2020成交价惊人的差了205K，虽然有楼层因素，但是屋龄是个不可逆转的硬伤。

还不够？我们继续看下面的案例

案例3：女皇镇/联邦百万组屋区

先看下2017年的百万组屋新闻

然后看下百万组屋的地点：

我们看到百万组屋和高龄组屋分别位于地铁站两侧，地点不相上下，但是价格表现就天差地别：

百万组屋在2016年满MOP后尺价逐步上升，高龄组屋尺价直线下跌了3成。

案例4：文庆名校百万组屋区

作为喜闻乐见的百万组屋区，DBSS Boon Kent City View是报纸的常客：

那么一街之隔也更靠近地铁站的HDB Bendemeer Ville的表现如何呢？还是名校宏文小学一公里，没错！这里也超过了40年：

上图来看：管你是地铁旁名校组屋，2015年至今一样的20%大跌

所以结论是什么?

每个百万组屋附近你都能找到一堆高龄组屋在哭泣？

对高龄组屋来说，政府的SERS/VERS并不是可预见的解决方案，同区组屋转售价差两倍的现象一定会越来越普遍。

坡县政府的难题是一方面要管控百万组屋的出现，以减少BTO的中奖效应和体现社会公平性。

但另一方面要处理高龄组屋暴增的压力，即接下来10年新加坡会有>20%的组屋超过40年屋龄，这还不包括1984年之前落成的大批组屋：

相比百万组屋，我认为后者才是个更棘手的问题，因为这些屋主大都是住了一辈子组屋的而到老却将面临资产大幅缩水，升级公寓无望（需要大笔现金和无法贷款），卖出部分屋契套现又杯水车薪无法对应未来20-30年养老生活的通货膨胀。

还没有到高龄的组屋呢？

由于屋契、房屋格局、居住体验、装修等的限制，越来越少的人会去买超过40年的组屋，那么如果你是屋主，目前持有超过30年屋龄的组屋是不是就没事呢？

不是这样的，因为你的买家会考虑MOP后要不要卖出的问题，以及他的下家接手面临的同样问题，如果下家不想房子砸在手里（>40年屋龄）的话，就不会去碰>30年的屋子。

最近的案例，国人买家对组屋的看法：

这是新加坡本地人买家对同一组屋的看法：

可见买家对屋契充满了顾忌，而这间屋子才刚刚满30年屋龄年而已。

那么入手超过30年屋龄的组屋不是个好主意，20年左右的呢？

一样的道理，你住个5-10年这间组屋也30年了，打算卖掉升级公寓的时候你的下家就会对屋契挑挑拣拣。

难道逼着大家都去买屋龄20年屋龄）的状况就比较微妙，买家还是会各种挑挑拣拣，纯市场博弈

顺便提一句，较新组屋也有盲目追高风险，因为HDB的BTO供应量一直不小：

大家可以自行研究下这几年每年>16000个BTO和坡县每年转售组屋交易量的比例。

这些BTO屋子会在十年后变成较新组屋加入市场供应，而目前的较新组屋会在十年后变成夹心层，想入手的要考虑好未来的供求关系。

但是不可逆转的一点就是：HDB的价值随着屋龄增加逐步贬值，最终被政府无偿收回。

来自早报的怒怼：别贪得无厌！不服的去买Freehold公寓啊？

感觉居者有其屋的HDB变成了击鼓传花的游戏？

理应是高枕无忧的退休资产正在大幅贬值？

况且目前政策框架下组屋会是你你房产升级路上的拖油瓶，如果你还抱着十年前流行的做法第一套房组屋、然后公寓的话，是不是需要三思一下？

反对理由：情怀至上，组屋无价！

我就是喜欢留着组屋付ABSD升级公寓，然后组屋出租赚租金不香嘛？

我的组屋买的早还是收益很好，卖掉很可惜呢？