新加坡店屋成为投资者的天堂

新加坡遗产瑰宝 - 店屋

新加坡有很多保存完好的建筑，其中，店屋的建筑之美无疑是历久弥新的典范。

店屋

一个承载了新加坡历史记忆的特别建筑。

从1824年英国殖民地开始至1965年新加坡独立，店屋见证了早期先辈们南下到新加坡的奋斗史。店屋的变迁也记载了新加坡的历史发展。新加坡的店屋是建于19世纪40年代和60年代之间的混合用途建筑。

所谓的店屋就是一楼店铺

二、三楼民居的洋房式建筑

是新加坡历史悠久

并独具特色的房子

常常是窄长的设计和装潢

从街道的一头延伸到另一头

图源：https://medium.com/@ivychang_45775/architecture-

店屋虽然正面看起来相当狭小

屋内却别有洞天

一家店屋的深度至少是宽度的三四倍

直通后巷

店屋有内部庭院和敞开的楼梯间

也有采光和通风用的天窗

屋内分割为楼梯、房间、走廊、厨房、厕所

中部还会留下天井

为幽暗的室内空间带来光明和新鲜空气

可谓麻雀虽小，五脏俱全

门前为行人设有加顶走廊（俗称五脚基）

因建造年代不同，店屋展现的建筑风格也各有不同

店屋的设计经历了多个历史时期

1970年代勿拉士峇沙路的英文书店，后面高耸的组屋为俗称书城的百胜楼。

（图源：http://navalants.blogspot.com/2019/08/19-stamford-canal-and-indian-convict.html）

昔日厦门街 | 图源：新加坡早报

由于历史的溯源，加上城市高楼大厦拔地而起，市中心的店屋成为了非常稀缺的产品，新加坡市中心的店屋总共大约只有1200间，其中大部分被房地产信托基金，银行和财团持有，私人持有的数量非常有限， 所以每一个买卖都尤显珍贵，通常私人买卖的回报率会翻8-9倍不等。

改造后的店屋成为投资热点。一部分店屋成为风味十足的宾馆、餐厅，有些还成为闹市中的豪宅。创业团队也把工作地点选在店屋中，仿佛这些样式多变的小房子更能激发出创新的想法。现代商业融合在传统建筑里别有一番风情，对于房东也是一笔不菲的租金收入。

新加坡的店屋如街边的酒吧或餐厅通常靠近市中心商业区。其中最具代表性的属以下几个地段：客纳街（Club Street）、安祥路、牛车水、哈芝巷(Haji Lane) 直落亚逸街、厦门街（Amoy Street）驳船码头（Boat Quay）和克拉码头（Clarke Quay ）等。

如今，除了作为历史和文化遗产的见证之外，店屋也是许多海内外投资者热爱的投资项目。在探讨为什么店屋越来越受欢迎之前，让我们看看目前店屋在新加坡的走势。

新加坡店屋买卖趋势

在疫情笼罩下的2020年，仍有好些店屋放到市场上求售。其中较出众的包括：

1）面包物语（BreadTalk ）老板欲出售主要店铺 2) 劳明达街的两处角落商店出售 指导价为1320万新元

除了以上交易额较高的店屋外，还有好几栋价格较为适中的店屋放到市场上求售。在疫情持续的情况下，好些店屋业主也想撤资，并乘机重组投资组合。

新加坡小印度的三间战前店铺待售 指导价为750万新元

在获得有关部门批准后，成功买家可为店铺住宅探索多种用途的选择，如餐厅、健身中心或医疗诊所，以释放资本价值，并享受未来租金上涨的好处。 在新加坡迈入阻断措施解除后第二阶段，店屋的成交量在六月份就售出11栋，七月份则售出7栋。可见市场上还有许多买家，希望在这时候寻找有利的投资机会。

投资店屋的好处

1 店屋保值、增值潜能佳 店屋，尤其是受保护店屋供应有限。 根据新加坡市区重建局的资料，新加坡共有大约6,500栋保留店屋。

让我们看看在过去20年，位于市区丹戎巴葛保留区 (Tanjong Pagar Conservation Area) 的店屋平均成交价。

从以上图表，我们可以看到店屋在这区的价钱节节上升。在 2000年，平均价格是 $377 每平方尺。到了今年七月，它已经升至 $6,756 每平方尺。 我们拿 64 客纳街 (64 Club Street) 作个比较。这间受保留店屋在 2019年1月25日售出，价钱是 $21,800,000。前业主在 2013年3月8日以 $12,980,900 购买这间店屋。在短短的六年内，价钱飙升了68%！

另一个例子是 77厦门街 (77 Amoy Street)。业主在2013年1月16日以 $14,441,000 购买这间受保留店屋。他在 2018年3月22日以 $25,000,000 成功出售。在 5年内价钱飙升了 73%！

当然，店屋价钱的上升除了因市场供应需求有关，也因新业主在购买了店屋之后，为它进行资产提升。这包括增加建成面积，从原有的一层楼，增加到二或三层楼。在进行资产提升后，业主便可以享有更高的租金，回报率也因此提高。

店屋的用途日渐扩大。购买店屋的投资者除了希望每月能有一笔不错的租金外，也有好些打算自己使用。物以稀为贵。在供应有限、需求增加的环境下，店屋日后的价格可想而知。

2 外国人可购买商业店屋

新加坡是投资者的天堂。这里政治稳定、低税收环境、先进的基础设施、高素质劳工队伍和平稳的楼市都是受到投资者青睐的原因。 在新加坡这个寸土为金的国家，外国人要拥有有地住宅，必须得到新加坡地管局的特别批准。但是若外国人想投资商业店屋，则没有限制。 店屋是许多外国人喜欢投资的特别产业，尤其是来自中国和香港的投资者，特别钟情于市区的受保留店屋。

3 无需支付额外买家印花税和卖家印花税

为了避免楼市有过热的情况，新加坡政府自2009 至 2017 年实施了一系列的降温措施，以确保房价涨幅符合经济基本面。

这些措施包括以下：

- 卖家印花税：

根据规定，卖家若在购买私人住宅的三年内卖出房产，须支付卖家印花税，税率介于4％至12％。这个措施只实施于私人住宅，购买商业店屋的投资者则可自由转卖，无需承担高额的卖家印花税·。

- 额外买家印花税 ：

购买私人住宅的买家，除了是新加坡公民购买的第一套住宅，否则都需缴付额外买家印花税。同样的，这项措施只针对私人住宅，购买商业店屋则无需支付额外买家印花税·。

- 房贷与价值比率限制 ：

在这项条例下，购买私人住宅的买主只能向银行贷款不超过房产价值的75%，期限也不可超过30年或须在65岁前还清。

-每月偿还贷款比率：

这项措施针对组屋和执行共管公寓，限制买家每月偿还的贷款比率，不得超过收入的30％。

- 总偿债率 ：

根据这项措施，金融机构在评估个人房地产贷款申请时，必须确保申请者的总债务每月摊还款额不超过月入的60％。这些债务不局限于房地产贷款，也包括非房地产贷款，如：信用卡债、车贷﹑学费贷款等。

4 占地虽小、空间宽大

店屋土地面积一般由 1,000到 1,500平方尺不等，通常二至三层楼高。

从正面看，店屋看起来狭小，内部却别有洞天。一家店屋的深度至少是宽度的三到四倍，直通后巷。屋内分割为楼梯、走廊、房间、厨房和厕所，中部还有天井。

让我们看看23 安祥路 (23 Ann Siang Road) 。这栋店屋土地面积 1,331 平方尺。业主将店屋建至三层楼高，因此总面积是 3,111平方尺。

还有89 厦门街 (89 Amoy Street)。这栋店屋的土地面积是 2,854平方尺。它三层楼高，还加个阁楼，总面积是 7,440平方尺！

89 厦门街的三层楼店屋总面积 7,440平方尺。

有许多投资者喜欢购买单层楼店屋，然后为它进行资产提升。这包括增加建成面积，从原有的一层楼，增加到二或三层楼。自用与出租方式灵活，可以选择出租一层或两层楼面，其余的可自用作为办公室。在进行资产提升后，业主便可以享有更高的租金，回报率也因此提高。

图源：https://medium.com/@ivychang_45775/architecture

总结

在全球经济动荡不安的这个时候，店屋 - 尤其是受保留店屋 - 特别受到投资者的钟爱，尤其是来自中国和香港的投资者。由于它没有未来供应，又日渐受投资者如外国买家、房地产基金、高净值人士和家族理财室的追捧。在供不应求的情况下，未来价值相当可观。

end

其他图源：https://www.visitsingapore.com.cn/

资料来源：Vivian Chong投资新加坡店屋的五大原因