新加坡豪宅的八大标准：豪华公寓和优质洋房

豪宅不是钱多就能砸起来的，就像美女不是靠整容能成的

1. 豪宅的定义

豪宅不只是贵的房子，需要满足位于高尚或昂贵地段，拥有美丽的建筑设计、奢华的室内设计、采用高品质的建筑结构与用料、建造过程细腻，并且拥有良好的景观、采光、私密、住客会所、物业管理服务等居住条件的住宅。

不管是独立式洋房或是公寓都包括在内，如果某一区域内的房屋皆属豪宅，则该区域又会被称作高级住宅区或高尚住宅区，通常豪宅区一带有不少富翁、高阶主管、专业人士或名流，又叫富人区，在新加坡一般指乌节（Orchard）、武吉知马（Bukit Timah）、马林百列（Marine Parade）以及荷兰村（Holland Village）。

Bukit Timah主要是别墅，马林百列和荷兰村也有许多别墅，有些还是优质洋房，外国人不能买，只有转了新移民才能买，比如某著名火锅店老板也曾花了2700万新币，买下了一栋植物园附近的新加坡优质洋房Good Class Bungalow，附近还有瑞生科技老板和dyson老板的新家。我曾经带买家去看过一个Dyson老板住GCB附近的几个房子，有个塌下去的地别墅内面还有麻将桌，家里只有一个女佣和一条大狗，卖家是新移民，房子被银行拍卖，我觉得是老板风水没买好，进门走的是下坡路。

豪华公寓比较多的地方是乌节路这一块，毕竟这边繁华地段高楼多，住别墅也没啥隐私，干脆都盖高楼好了，每尺能卖3000多新币，比别墅更赚。

据我观察，中国人，印尼人，马来西亚人很喜欢乌节路附近，新加坡本土也有许多年轻富豪喜欢，年纪大点的会想买公寓还不如加点钱买个别墅。

这是乌节路周边中档豪宅，尺价一般2500-3000新币，如果高档的话就要3千以上。

高档些的会离乌节路更近一些

Keppel Bay那边也是豪宅区，Carribean 2004年的房子都有私人电梯，而且房子配置小区设施都非常棒，Reflections和Corals也是滨海高尚住宅区。

最近吉宝马上要推出The Reef，估计也会大卖，因为许多小户型，许多投租客会喜欢，那附近的Corals一房租金都3千多最高可到3800，2~3房也有$5psf，100万出头就能拥有背山望海的一房。

这块地以前是船厂，最近刚把工业用地改成住宅用地，开发商也Top up了lease，所以是新的99年地契，这里我有许多故事可以讲，不管是天上的缆车，地上的房子，海里的tide，船坞里的珊瑚，还是开发商或当地的八卦，还是等看房再说吧。

关于The Reef和Keppel Bay，这里还有一个Video，欢迎大家预约我看房，也算是给我半夜码字的鼓励哈。

2. 公寓豪宅八大特点

2.1 区位优越

新加坡的豪宅大部分集中于市中心地段介于植物园与乌节路之间，也就是通常所说的CCR （core central region 核心中央区）的大部分区域，也有分布在拥有绝佳的风景的东海岸美雅路区。没有圈子，勿论豪宅。豪宅只有依附于豪宅区才能存在，才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、进深感以及由此而形成的尊贵感。这样的豪宅区会吸引众多社会精英通过这个平台云集，有点像孟母三迁去找好邻居的意思，像woodlands，Jurong和 Changi这些ulu地方不会出现啥豪宅，最近几年bugis和tanjong pagar出现了一些豪宅。

身处核心中央区的豪宅The Avenir源自法语，意为美好的未来，其品质也如其名，代表了豪宅的未来。我在之前文章River Valley四大美女一文也把她比作赵敏，赢得了张无忌的未来。

在Avenir户型设计上，新加坡美术馆的设计公司StudioMilou和ADDP把空间感和效率展现到极致；在用料上，使用了几乎最顶级的材料和品牌；在地点上，新加坡市中心黄金地段，周边高档商区，地铁站，本地名校，国际学校应有尽有，还有新的政府区域规划，高租售比与大升值空间，这个公寓被评为2020年最值得购买的豪宅之一。

2.2稀缺资源

新加坡豪宅区占据了新加坡最好的一些稀缺资源，人文类资源比如本地顶级学校以及高级国际学校林立，大使馆建馆首选，总统府府邸，不少名人选择，历史传统悠久等；自然类资源比如新加坡国家植物园，东海岸海景，Sentosa景等，这都是传统贵族或者城市新贵的首选之地。

如果要在新加坡找一处户外活动胜地和周末放松的好地方，那东海岸公园一定榜上有名。美雅豪Meyer Mansion紧邻东海岸公园，走路只需要2分钟就可以到。住在这里，每天都可以牵着爱人去海边漫步，在公园摇曳的椰子树下享受美好时光，周末还可以带着朋友跟孩子一起去野餐。海景、金沙景、森林景、别墅景四合一，80%绿化及设施覆盖率，百余种植被来打造的都市花园。目前此公寓期房入场价一卧130万，两卧190万，三卧230万，四卧440万。

3.3 园区配套

豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和谐统一，在新加坡这样寸土寸金的地盘上低密度就显得尤为重要。此外，豪宅标准的园区设施类似礼宾服务，宽敞的豪车双车位，空中泳池以及大片绿化植被或者各种主题会所都是顶级享受，让豪宅宛如这花园城市中的城堡。

又说到Avenir，这是我在River Valley四大美女中提到的赵敏，本着“安宁、和谐、自然”，Avenir 75%的面积种满绿植。发展商请来了新加坡美术馆的设计公司StudioMilou和ADDP，联合操刀项目整体设计。独特的植物相互交映，健身房、游泳池、瑜伽台、俱乐部、冥想区等掩映其中。多个不同主题的花园分布在1楼、2楼及顶楼，漫步其中，欣赏不同美景。

3.4 内饰品牌

豪宅中的一切可能都来自世界上各个领域最顶级的品牌或是量身设计定制的，以反映主人的审美取向。单位内的墙砖地板，都是选择世界顶级的进口材料，质感十足，咖啡机、洗碗机、酒柜、蒸箱、烤箱、双冰箱、双洗手台、衣帽间、浴缸等物件则更是标配。

乌节三翠林3 Orchard By The Park这套公寓的豪华装修包括阿玛尼的家具、博凯、艾克霍尔兹和拉尔夫劳伦的照明系统，以及堪迪斯奥尔森的壁纸，由著名设计师SuMisura设计。整个项目则由意大利著名世界建筑师，宝格丽酒店御用设计师安东尼奥.奇特里奥和本地知名设计公司DP Architects共同打造，赋予项目“天空之墅”的概念。目前此公寓现房入场价两卧350万，640万，四卧740万。

The Reef的配置也很好，都是知名大牌子，也引进了一些创新玩意，有兴趣来看样板间的欢迎联系我，我花了$100做Tagger，只怪曾经在Keppel呆过14年，那些历史都很熟。

3.5 空间结构

新加坡的豪宅是从外观上到结构上的定义。一般从实用面积上来讲比普通房子大些，两卧90平米以上，三卧140平米以上，四卧200平米以上，五卧260平米以上，都可以称作是豪宅的面积了。层高来讲，大多在3米以上。结构上来讲，都有完美的采光与通风设计，厨房的干湿分离，动静分区，每个卧室都有独立卫生间，设计带有可以让主人灵魂嬉戏的书房空间，再搭配私家花园、私家泳池、私家电梯的直接入户，好的私人设施跟室内设计充分融合，豪宅作品的功能与高端才能发挥到淋漓尽致。

这是Holland Village附近永久地契公寓15 Holland Hill四卧样板房户型图，新加坡市面上极少有的板楼设计，2497平方英尺(约232平米)，客厅50平米，主卧32平米，3.1米的层高，空间就能带来极度舒适。公寓一层两户，通风采光极好，户户带私人电梯，还有私人绿化景观，背靠荷兰村，远眺国家植物园，传统富人区，闹中取静，家就应该是这样子的。仅仅59个单位，目前此公寓期房入场价两卧+书房380万，三卧520万，四卧740万，花园双层1410万，penthouse1450万。

这是霸气外露的Avenir四房，居然是第二畅销户型

四房+家庭房+私人电梯 户型

实用面积（224平方米）价位730万起

特点：极致奢华，隐私性极好，卖得火爆

这是最近许多天朝富豪团购的四房，Nouvel 18，目前可以争取8%折扣，开发商是CDL。

3.6 大师手笔

如果豪宅出自世界级大师的手笔更是为豪宅产品加持，找设计师用后天的设计帮这个空间找到他真正的灵魂，彰显身份与尊贵，理所当然也就成为了区域的地标建筑，外观让人过目不忘。

新加坡目前新盘里交易尺价破纪录的就是这个铂瑞雅居Boulevard 88 了(#28-01，尺价5125psf)。新加坡的滨海湾金沙与星耀樟宜机场的设计师摩西·萨夫迪全新力作，万豪超五星至尊酒店艾迪逊EDITION入驻，完美复刻金沙顶楼无边泳池、空中花园等顶级设施，配备奢华家居，酒店管家服务绝对让您感受到宾至如归般亲切。目前此公寓期房入场价两卧+书房450万，三卧590万，四卧1000万，顶层四个penthouse售罄，据说不少是中国买家。

3.7 永久地契

如果可以天长地久，谁会想要暂时拥有？新加坡房产没有遗产税，豪宅选择永久地契也是如虎添翼。

不过一般传统豪宅区几乎都是永久地契，新兴的Bugis和Tanjong Pagar大都是99年地契。

由MCL Land 香港置地和 Yanlord Land仁恒置地携手开发的永久地契绿墩雅苑Leedon Green，靠近新加坡植物园与Dempsey Hill新加坡后花园网红餐饮休闲区，众多本地名校环绕，全部家居设备也都是高端配置。相比于附近99年地契的D’Leedon，价格非常吸引人。目前此公寓期房入场价一卧130万，两卧160万，三卧240万，四卧380万，顶级公寓内别墅开盘期间已售罄，目前开发商有给不少折扣。

3.8 知名开发商

住宅作为开发商的孩子，他妈妈是谁很重要，体现在出身，口碑和品质。地产开发商和造一艘船差不多，根据公司经验和研究客户需求，设计好图纸送给COH审批后，找个contractor来总包管它怎样分包，派个项目经理去监督协调，也派几个懂结构，管道，机械和电气的去监督，同时找个中介行来寻找买家，争取早点把楼盘卖掉以缓解现金流压力。等房子建好后让COH来检查和批准交房，如果图和现场不同就要改动，船厂叫punch list，船厂提供2个月保修期，房子是1年，如果保修期过后给CSC，尾款交清，从此脱离关系。

豪宅一般的开发商是CDL, Hong Leong，Keppel Land，Wing Tai，Yanlord等。也曾经有过中国开发商试探去开发或买断，但感觉效果一般。

3. 优质洋房

优质洋房是从英文Good Class Bungalow翻译过来的，简称GCB。

很多刚来新加坡的人会说，这不就是我们说的独栋别墅吗？No！新加坡市区重建局对优质洋房有着严格的定义：

1. 面积至少15000平方英尺（约1400平方米）；

2. 建筑物覆盖率不得超过占地面积的35％；

3. 最高两层楼；

4. 坐落在指定的优质洋房区。

只有符合以上规定，才配得起”优质洋房“的称号，其他的只能算是普通洋房。

在寸土寸金的新加坡，只有39个私人住宅地区被指定为优质洋房地区，主要集中在第10和11邮区的黄金地区，也就是武吉知马一带。另外还有第21和23邮区的高尚洋房区。

根据市建局的资料，范围最大的五个优质洋房区依次是采士华园（Chatsworth Park）、莱道园（Ridout Park）、加利谷住宅区（Caldecott Hill Estate）、格洛路（Gallop Road）的武勒登园（Woollerton Park）和瑞士俱乐部路（Swiss Club Road）。

目前全新加坡只有有近3000栋优质洋房，自然价格动辄几千万新币，因此，在新加坡买优质洋房早已成为一种身份的象征。

基本上能在新加坡住这种房子的，都是非富即贵的大佬。富豪对优质洋房趋之若鹜，主要是因为它是稳赚不赔的投资。即使市场波动，大部分房价走软，它还是能够稳住。

一般洋房与优质洋房最大的分别是洋房范围内的绿化面积。优质洋房的土地面积必须是至少1万5000平方英尺（约1400平方米），但这不表示屋主能把整块地用来建房子。市建局规定，房子最多只能占土地的35％，以确保洋房范围内有更多空间栽种植物花草。

当局规化优质洋房区，是为了保护这些洋房区现有的高素质居住环境，免于受密集型住宅项目如半独立洋房或排屋的侵入。

市建局发展控制署代署长吴真真曾说：“我们在规划新加坡的土地时，目的是为新加坡人提供多元化的住房选择，包括有地住宅、低楼、中楼和高楼组屋及公寓。”莱坊（Knight Frank）董事经理陈智群受访时说：“自37年前政府划定优质洋房区之后，就再没有推出新的地段，因此这类洋房的数量有限，而且是独一无二的类别。”

唯一能增加优质洋房数量的途径，是分拆重建。第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋说：“发展商买下面积较大的优质洋房，然后拆掉重建成多间豪宅，才能扩大市场。我估计，五年内以这种方式增加的优质洋房数量最多只会增加3％。”

根据高力国际（Colliers International）研究部整理的数据，除了2008年之外，从2005年至2010年，每年有上百栋优质洋房转手，平均售价为每平方英尺383元至1098元。

2008年由于爆发全球金融危机，交易量减半至51宗，但平均尺价仍维持在818元的中上价位。

之后不久，政府出台房地产降温措施，限制外国买家购买优质洋房，交易量从2011年的54宗跌至2013年的29宗，平均尺价介于1261元和1302元，接下来三年都维持在1300元以上。

由此可见，即使交易量受降温措施和经济放缓影响，但交易价格的波动不大。

近来，新加坡经济增长放缓，全球经济也因为美国总统特朗普的保护主义言论而蒙上阴影。

在投资市场充满不确定因素的情况下，房地产是表现较稳定的投资选择，稀少的优质洋房更是如此。

带来显著资本增值

高力国际（Colliers International）新加坡研究部主管宋明蔚指出，尽管经济疲弱、油价猛跌，海事岸外业萎靡不振，加上受到额外买方印花税（ABSD）和房贷总偿债率（TDSR）的冲击，优质洋房六年来的售价依然保持稳定。

反观，非有地豪华私宅价格却在过去的三四年下跌了。这显示优质洋房是个风险低且稳定的投资产品，而且会持续保持下去。

她说：“优质洋房的价值在过去十年里稳健上升，为一些屋主带来显著的资本增值，他们可考虑出售房子，换取可观的利润。”

她举例，一名买家在10年前以910万元买下贝雅士山（Peirce Hill）8号的洋房，在去年8月以2700万元脱售，赚了近两倍。

在去年以高价转手的还有位于开宝路（Cable Road）11号、贝雅士路（Peirce Road）12号和第三道（Third Avenue）18号的优质洋房，屋主卖房子所得的利润都超过150％。

仲量联行（JLL）新加坡董事王德辉也有类似看法，他说：“对许多喜欢豪宅生活的买家来说，优质洋房是一项长期投资。屋龄较大的优质洋房如果在设计上不符合屋主心意，屋主就拆除重建以符合奢华要求。”

据他分析，买家普遍认为私宅市场即将见底，因此吸引更多买家回流，促使去年整体私宅交易量上涨16％，他预计，今年的优质洋房市场走势也会相应上升。

优质洋房今年价格还是上升的，比去年同期上涨6.5%。在冠病疫情笼罩下，优质洋房价格依然上扬，主要是这类房地产相当少，外加洋房环境清静幽深，吸引不少国人投资购买。至于交易量方面，受阻断措施和安全社交距离等限制，优质洋房交易量下跌，上半年只有14栋洋房成交。

冠病疫情影响本地私宅市场，特别是阻断措施期间私宅交易活动几乎停摆，但本地洋房市场表现维持坚韧，优质洋房价格不跌反升，上半年环比上扬6.5％。

根据利斯苏富比（List Sotheby's International Realty）整理的数据，今年上半年优质洋房（Good Class Bungalow）每平方英尺平均交易价为1466元，高于去年下半年的1376元。若跟去年同期的1353元相比，则是上扬了8.4％．

要注意的是优质洋房价格贵、买主少，虽然能保值但必须长期持守，静待良机出售。

这类房子因为昂贵而出租率低，如果屋主不自住，他们依然得花钱维持房子的良好状态并定期修剪园内花草，因此只有财力雄厚的富豪和房地产发展商才负担得起，而这类买家数量不多。

虽然优质洋房近期屋价下跌但幅度不大，在他看来，这是因为屋主都不会轻易以低价出售，毕竟买卖优质洋房就如“有钱人打麻将”，只能在同一个小圈子里交易。

除非有人急须卖房套现或无法支付贷款而被银行充公出售，否则价格不会大幅度下降。他认为，即使优质洋房短期的投资回报率不高，也不影响买家购屋的决定。

4. 总结

豪宅是高净值人士的一种地位和身份象征，就如拥有名表和跑车一样，即使用途跟普通手表和汽车一样，却是富裕者的必备资产。

你觉得自己很有钱吗？也来新加坡创造下一个最高房价记录吧！

不过创造纪录之后不一定会赚钱，可以参考一下我前不久写的关于戴老板的文章，觉得还是要根据自己需求，选择性价比高的，不要冲冠一怒为红颜。

豪宅就像是美女，谁都喜欢看，来拍拍照装装B，欣赏一下装修，提升一下审美也不错。