如何寻找具有集体出售（En Bloc）潜力的项目

集体出售（Enbloc）是一个极具新加坡特色的词汇，说的是旧公寓的屋主们经过投票决定将整个公寓项目，打包出售给发展商，然后发展商把旧楼推到重新开发成新公寓的过程。 这个过程中作为屋主获利颇丰。

那什么样的项目能够成功enbloc呢。

研究了2016-2019的近百个enbloc项目，发现还是有一些规律的。

1.30年以上老公寓几率大

56%的enbloc发生在屋龄30-40年这个区间，10-20年内成功的概率非常小。

这点非常合理，从经济角度讲，老公寓的建筑价值低，尺价低，建筑密度低，重新开发的成本就低很多，发展商喜欢；从现实角度讲，房子旧了容易出现各种问题，比如常见的漏水，公寓设施也多有老坏，这些原因都可以促使更多屋主同意集体出售。

2.永久地契更受欢迎

大概80%的集体出售项目是永久地契公寓。发展商现在已经没有机会从政府土地出售计划中拿到永久地契的土地，只能买旧有的永久公寓项目重新开发。

如果开发商买的是99年地契的旧公寓，通常要向政府交纳一笔高昂的土地延长费用，把地契重新充值到99年，才能推出市场。

永久地契土地就没有这个限制。

3.不到100单位的小型项目受青睐

绝大多数集体出售项目为不到100单位的小项目。从经营风险角度看，小项目的开发占用的资金量小，发展商更安全。

像现在市场上的几个大型永久地契项目，比如Forett，Leedon Green以及Amber Park，都是很有实力的大开发商才能搞起来。

4.是否靠近地铁并不十分重要

65%的项目步行到地铁在十分钟以内，但也有很多项目甚至需要20分钟才能走到地铁。对开发商来说，价格才是决定因素，近地铁只能说是加分项。

5.容积率提升是重大利好

容积率通俗来说就是单位土地上能建多少层楼。很多老公寓，由于当时时代的限制，容积率都比较低，不像现在动辄三五十层楼。

一个只有5层楼的项目，如果发展商买下来政府允许建成10层楼，那就算集体出售的价格高点，发展商也乐意支付。

近期paya lebar空军基地的搬迁很可能会带动周围地区的容积率调高，可以关注下。

6.混合用途的项目极难成功

一旦公寓本身带上了商铺，事情就复杂了许多。很多店家是不愿意卖掉本来稳定盈利的店铺换个地方重新开始的，会流失很多的老客户资源。

新加坡的黄金坊就是例子之一，从2008年就开始尝试集体出售，到今天还没成功。

最后提醒大家一句：如果从投资角度出发，enbloc本身的高收益夜伴随着高风险，需要有长期持有的能力；如果从自住角度出发，慎重考虑，enbloc成功的很重要因素之一就是屋主们自己也住不下去了。