珍珠山城市公园的鼎瑞苑 The Landmark

背靠珍珠山（Pearl's Hill），面向中央快速公路（CTE）的鼎瑞苑（The Landmark）99年地契私宅项目，预计近期内正式推出。

鼎瑞苑临近牛车水，离丹戎巴葛和克拉码头一带的餐饮娱乐地带也都不远，既能享受市中心新旧交错、中西互融的生活气息，又紧靠市区一隅难得的小绿肺珍珠山公园，举步即可暂离尘嚣。

鼎瑞苑由中冶置地（MCC Land）、新顺利房地产（Sin Soon Lee Realty）和杰地集团（ZACD Group）联合发展。它们在2018年5月以2亿8600万元买下原址的名胜大厦（Landmark Tower）集体出售地段，加上5700万元填补地契溢价，交易价相当于容积率每平方英尺1406元。

相比之下，凯德集团（Capitaland）在同年2月以7亿2800万元买下万宝轩原地段的珍珠苑（Pearlbank Apartments），相当于容积率每平方英尺1515元。

在余东旋街（Eu Tong Sen St）与新桥路（New Bridge Road）另一端，更靠近中央商业区的艾弗顿路永久地契项目Sky Everton，发展商SL Capital于该年4月以3亿4300万元买下原地段的亚洲花园（Asia Gardens），相当于容积率每平方英尺1722元。

虽然是同一时期成交的集体出售地段，万宝轩和Sky Everton都已在去年中推出。

市区重建局资料显示，万宝轩774个单位，截至今年8月售出303个单位，8月份成交尺价介于2142元至2741元。

Sky Everton的262个单位，截至今年8月售出209个单位，8月份成交尺价介于2506至2589元。

这一带的转售市场也相当活跃。2013年竣工，较靠近丹戎巴葛，只有68个单位的小型99年地契项目Dorsett Residences过去一年有三个单位转手，尺价介于1889元至2069元。

Sky Everton旁、近年完工的三个永久地契项目Spottiswoode Suite、Spottiswoode 18及Spottiswoode Residences，过去一年总共有20多宗转售交易，在8月份都各有一宗交易完成，尺价介于1991元至2504元。

去年7月，珍珠山另一端的99年项目万宝轩（One Pearl Bank）推出，预览时吸引4000人参观的盛况，为当时降温措施进一步收紧后的低迷楼市注入强心针。

如今，我国仍处于冠病阻断措施解封第二阶段，参观展示厅须预约，意味着鼎瑞苑的开盘将低调许多，但市场对新楼盘的反应仍值得关注。

相对于万宝轩“地标性”的圆环建筑特色，鼎瑞苑的设计较低调朴实，但也是独栋大楼，高39层，可环视市中心景观。该项目共396个单位，当中有144个一卧房单位，180个二卧房单位，以及72个三卧房单位。土地成本价仅 S$1406每方尺，是该片区地价最低的新楼盘。

地点

“鼎瑞苑”

位于非常中心的位置，靠近各个著名的区域，向北是富康宁区，一个适合家庭活动休闲区。向南是丹戎巴葛金融区。向东是唐人街保留街区，拥有数不尽的美食和保留建筑，向西是中峇鲁新旧结合的区，拥有潮人咖啡和艺术类店铺。

公寓本身位于珍珠山，直接连接9公顷大的珍珠山公园，都市中的绿洲，闹中取静。

靠近正在规划建设中的新加坡中央医院(SGH)医疗中心，拥有医疗和科研一体长达20年的发展项目。

同时靠近“牛车水”和“欧南园”两个转换站，步行7分钟可到。

“牛车水”是紫线和蓝线的转换站，是热闹的美食街，国人周末吃喝玩乐聚集地，裕华国货，唐城坊，珍珠坊，你能想到的中华美食这里几乎都可以找到。

“欧南园”是紫线，绿线和未来棕色线的三线转换站。棕色线连接北部，中部和东部，共分成5个阶段落成，途径欧南园部分的第三阶段预计在明后年可以建好。

周边配套

“鼎瑞苑”300米开外，大牌52 Chin Swee Road，就有一个24小时营业的“升松超市”，提供900多种产品。

对于吃货，这里绝对是天堂。早上起床，步行3分钟就能到“红星酒家”，来一笼虾饺，烧麦，奶黄包，凤爪，鼓汁排骨，再泡一壶铁观音，啧啧，美好的一天从早茶开始~

除此之外，还有“珍珠商场食阁”，“芳林巴刹食阁”，只要3新币就能享受的平民米其林“了凡油鸡饭”，还有麻辣香锅，麻辣烫，山东大包，绝味鸭脖，盐水鸡，重庆小面。。。相信我，在这里，你要纠结的不是哪里有吃的，而是选择太多不知道该吃啥。

休闲娱乐

光有好吃的还不行，吃饱了还得运动消化。“鼎瑞轩”出门就是“珍珠山城市公园”，饭后百步走，活到九十九。此可谓依山~

还有新加坡河，也在步行射程之内，公园逛腻了，可以信步到新加坡河旁的三大码头，克拉码头，罗宾逊码头以及驳船码头，跑跑步，吹吹风，喝喝酒，谈谈心。此可谓傍水~

依山傍水，风水宝地

学区

除了新加坡河，“鼎瑞苑”与周边其他楼盘不同的是，它在名校“立化小学 RIver Valley Primary”一公里范围内，是名校学区房。

两公里范围还有“亚力山大小学”和“彰德小学”，“康达小学”等。

价格和租金

如下图，“鼎瑞苑”的拿地成本价是在同片区中最低的，其它5个项目，成本单价高出100-600psf左右。

举个栗子，Chinatown Plaza，距离“欧南园”地铁站和“鼎瑞苑”差不多，但是回本价格却差了600每平尺（参考下图），即便算上99和永久地契20%的价差，“鼎瑞苑”还是比后者便宜300每平尺，这部分价差就是未来潜在利润。

租金方面，可以拿附近属性类似的Spottiswoode 18做参照，1房租金S$3000，两房租金$4000，租金回报率3.4%，保守点算，3个点是有的。

未来发展

“鼎瑞苑”靠近新加坡未来最大的规划发展片区“南滨海新区”，有先发者优势，等到将来新区的土地开售，大概率将带动周边房价水涨船高。

那么“南滨海新区”到底是什么？这得从码头说起，如今南部有四个码头，分别如下：

丹戎巴葛码头（Tanjong Pagar Terminal）

岌巴码头（Keppel Terminal）

布拉尼岛码头（Pulau Brani Terminal）

巴西班让码头（Pasir Panjang Terminal）

从2027年开始，这些码头租约陆续到期之后，政府就不再续约了，而将把码头设施逐渐迁移到“大士港Tuas”，整合成一个“超级码头 Mega Port”。原有的大片码头用地，将会整合利用起来，打造成一个全新的“南滨海新区”，新加坡版本的“黄金海岸”。

它东起“滨海湾东部”，西至“巴西班让”，海岸线横跨30公里，覆盖面积高达2000公顷，是滨海湾的6倍。这些土地都将重新发展，打造集合生活，居住，工作，休闲娱乐于一体的新区。

在新加坡最新公布的规划蓝图下，丹戎巴葛、岌巴、布拉尼岛及巴西班让的码头业务将逐步迁移至更新更好的大士港口，而新加坡的“南大门”将建立全新的南部濒水地区（Greater Southern Waterfront）。

备受市场关注的是，岌巴俱乐部现址将兴建约9000个公共和私宅单位。这代表许多人有机会享受现代化、高楼层的濒水生活。此外，这个地区也会开辟更多办公和休闲空间。

横跨巴西班让至滨海东海岸线，打造集生活时尚与文化遗产特点的南部濒水地区，一些发展计划将在未来五年至10年启动。

在丹戎巴葛、岌巴、布拉尼岛和巴西班让等码头迁移到大士后，南部濒水地区（Greater Southern Waterfront）将腾出约1000公顷土地，加上岌巴俱乐部和圣淘沙地区，共有2000公顷的土地供未来发展。

其中，岌巴俱乐部在租约到期后，现址会重新发展，建造新的濒水住宅区；拉柏多地铁站旁会兴建本地首个可承担230千伏特电量的地下发电站，地面上则兴建商业建筑。

前巴西班让发电厂则会对外开放，把巴西班让发电区打造成全新的生活时尚和独特工业遗产区，并通过巴西班让直线公园（linear park）连接其余南部濒水地区。

南部濒水地区充满潜能，有美丽的绿色和濒水景观、综合用途建筑、又靠近圣淘沙和市区，未来将成为比榜鹅更有吸引力的濒水地区。我们已经看到在岌巴俱乐部一带开始有住宅发展，港湾（Habourfront）可以提供很好的设备支持住宅区所求,可能成为住宅黄金地段.

这个地区的发展计划虽然早在2013年就已经被人们谈论，不过李显龙总理最近在国庆群众大会9/8/2019年宣布南部濒水区（Greater Southern Waterfront）的发展细节，令这地区逐渐引起私宅买家关注，南峰雅苑发展商华业集团（UOL）打铁趁热，大力宣传说南峰雅苑是“位于南部濒水区门前的首个大型私宅项目”。

户型

1房套内48平，比市面上大多数1房大，客厅宽敞，利用率高效，空调架仅占用2平米。预计售价9x万起

2房63平，哑铃状两房户型，隐私好，适合单身或新婚家庭。预计售价14x万起

3房，106平套内，私人电梯入户，3房3卫+佣人房+封闭式鼎泰丰明厨，主人房带阳台欣赏360度城市景观。预计售价24x万起

最后做一个小结

交通便利，步行7分钟可到两个换乘站，“牛车水”和“欧南园”

生活配套齐全，24小时升松超市，港式早茶，食阁遍地

休闲设施齐全，出门就是珍珠山公园，步行能到新加坡河以及三大码头

名校学区房，立化小学一公里

价格优势，比同期楼盘便宜，租售比3个点以上

增值潜力，靠近未来发展重心南滨海新区

户型方正，无犄角旮旯，投资自住兼顾