小坡置业宝典：选盘必读七大标准

对于购房者，肯定得货比三家，多看多比较。那么全岛那么多楼盘看遍了，结果可能是越看越混乱，越看越没头绪，感觉哪个都不错，容易陷入选择困难症。

但是拨开现象看本质，真正决定楼盘是否一个合格的投资标的，主要还要看一些硬指标。今天，我就分享一下，新加坡选楼盘的七个硬指标。

1：利差空间

利差空间决定了你的入场价格是否合理，长期是否上涨空间。怎么分析入场价格是否合理？作横向和纵向对比。

横向对比是和同地段的其它同等级楼盘（新旧，小区面积，设施，户型同级别的）做横向比较，看是否有价格优势。同时还可以和整个片区的平均价格做一个横向对比。

纵向对比是和小区的其它单位做对比。不仅要和同户型做对比，看每层价差，还要和其他户型对比。因为同一个项目，有的三房甚至比两房还便宜，就投资而言，选择高性价比的单位是关键。（后续会单独拿一篇讲如何选择高性价比单位）

2：可租性和租售比

新加坡贷款成本很低，以租养贷相对轻松。对于投资房，我一直认为资本增值是租金的副产品。因为资本增值是不确定的，是概率大小问题。而租金却是实打实的。

可租性就是看楼盘好不好租，这个需要调出片区的租约合同总数来验证，租约合同越多说明越好出租，一般而言，商业中心，工业中心，学校旁边的房子都好出租，因为有需求。

租售比要看过去1~5年的平均租金回报，一般租售比在2-4%的范围正常，基本可以抵消月供，如果低于2%就偏低了。

3：区域规划

区域规划决定楼盘长期的增值空间。城市重建局（URA）一般每5年会出台一个发展规划总蓝图（Master Plan），对新加坡城市发展进行统筹规划。

发展规划总蓝图就好像一个指南针，提前告诉你未来发展的方向。本质上是为人口拓展和经济转型做准备。

新加坡东西南北中很多地方都有发展规划，随便举几个例子，跨岛线，裕廊区域线，汤申东海岸线，大士港，南滨海片区，第二商业区，数码港，小硅谷，樟宜第五航站楼，巴耶利巴空军基地等等，不胜枚举。区别在于大小之分，轻重之分。

4：小学和国际学校

学区的重要性不言而喻，华人父母对孩子的教育尤其重视。虽然新加坡的学区房只是在小学阶段起作用，而且重要性排序是 “传承>身份>学区”，但是这并不妨碍学区房的热度。有好的学区，房子也具备更高的转售价值。

另外，靠近国际学校的房子，出租相对更容易，租金也相对更好。

5：小区设施和生活配套

小区设施和生活配套很重要。小区的设施要至少保证有50米的标准泳池，中等大小的健身房，多个烧烤台，多功能厅等。现在很多新公寓的设施都是对标度假村，电影院，卡拉OK，水疗池，空中观景台等都有，小区设施不行，没有竞争力，没有需求，租金都上不去。

生活配套，主要参考1公里内有没有地铁站，公交站，到公司有没有直达的公共交通。500米内有没有食阁，便利店，超市，商场，诊所，公园等。

6：小区大小

小区大小决定流动性。一般来说，尽量选择超过200个单位以上的项目。这样的项目不仅公寓设施好，流动性还强，交易量高，转手容易。小型公寓成交量低，设施也因为地皮限制比较捉紧，15米的泳池真的让人没有游泳的胃口。

7：供需

供需决定价格和流动性。一个片区如果房源很少，但周边商业发达，雇员数量多，需求旺盛，供不应求，出租出售都容易，流动性高，价格也坚挺。反之，一个片区房子一大堆，但是附近没有配套的商业，工业，学校创造需求，流动性和价格肯定都是不好的。

总结起来，就是以下七个指标

利差空间 -

M

argin Gap

可租性和租售比 -

R

entalbility

区域规划 -

T

ranformation

小学和国际学校 -

P

rimary School

小区和周边配套 -

A

menity

小区大小 -

S

ize

供需 -

S

upply&Demand

怎么记呢，很简单，把这7个指标的英文首字母连起来，就是“MRT PASS”，翻译过来就是“地铁卡”。当你每次掏出地铁卡，就能重温一次选盘的7大指标，想忘记都难。。。

例子是指标的试金石，大黄就用上半年热到冒烟的Parc Esta 东景苑举例，来复盘验证看看它是否符合选盘的7大指标

Parc Esta 东景苑复盘

1：利差空间

一站之隔的Park Place Residence（PPR）基本属性类似，可以作为参照物。

PPR当年的楼花单价大概在1600，建成后转售价格单价在2000左右。Parc Esta是期房，楼花价格平均在1700上下，等到后期交钥匙转手价格有可能追平甚至超过PPR。

其次，就2环片区而言，按照2017年和2018年开发商拿地成本来计算，2环未来新盘开盘价格大概是在1800-2500的区间，Parc Esta均价1700，还算是比较合理的入场价格。

2：可租性和租售比

Paya Lebar在总蓝图的定位是第二商业区，是中央商业区的延伸。PLQ的甲级办公楼和周边商场就能提供不错的租客资源。

除此之外，从友诺士地铁到莱福士坊，丹戎巴葛等传统CBD都是绿线直达，CBD白领金领也将会是潜在的租客来源。

比如，PPR在第二季度内封期间租约合同数都能达到41，第三季度的租约合同更是高达114个，流动性是比较强的。

租售比方面，PPR的平均租售比在3.6%，所以Parc Esta预计也将高于3个点

3：区域规划

Parc Esta的最大卖点其实就是它的未来发展潜力。友诺士地铁站前面有一个挺大的露天停车场，现在地皮标记的颜色是黄色，意味着是“政府保留用地”。

但是新加坡寸土寸金，这么珍贵的地皮，怎么可能永久用来做露天停车场？根据过往的经验，这种露天停车场的地皮都会重新打造成商住一体化的项目，比如义顺的Northpoint Residence，勿洛的Bedok Residence，万国的Sengkang Grand Residence等等。

除此之外，Parc Esta的左上方还有三大片“政府保留用地”，鉴于Paya Lebar第二商业中心的定位，这些地皮有可能建造成商业或者办公楼，等若干年具体规划出来后，对Parc Esta会有利好作用。

4：小学和国际学校

在这个指标上Parc Esta只能算是差强人意，1公里内只有友诺士小学和海格女子学校，都不算是名校。

5：小区设施和生活配套

小区设施方面，Parc Esta是吊打周边所有楼盘，包括PPR。宽敞气派的入口大厅，美轮美奂的不规则泳池，茶亭，凉亭，徒步小径，还有其他大大小小80多个设施。

生活配套方面，Parc Esta对面就是地铁站，地点没得挑。旁边有HDB，食阁和便利店也是比较多的。较大的食阁在Geylang Serai Food Centre，步行大概5分钟就到。

商场的话，步行13分钟到Paya Lebar，那里有Paya Lebar Square，PLQ Mall，Singpost Centre等等，生活配套那是相当的齐全。美中不足的是周边没有公园，饭后要散步的话也只能沿着加冷河道走走了。

6：公寓大小

Parc Esta总共有1399个单位，就标准而言属于霸级楼盘（随着政府调控措施的升级，开发商今后拿地会更加谨慎，这种霸级楼盘今后应该会比较少见了），对应的公寓设施也是度假村级别，该有的都有，不该有的也有。

这么大的楼盘，很多人会担心单位太多竞争压力大，这种担心合情合理，但是除了拿钥匙的第一年会有出租压力外，之后会逐渐回到正常水平。

就好像十年前全岛第一个霸级楼盘，实龙岗的The Minton，开盘的时候也是各种担心单位数量太多的问题，后来The Minton在租售市场不是一样好好的？其实主要还是看周边是否有足够的需求来支撑市场。

7：供需

供给方面，友诺士片区主要是以组屋，小型公寓和有地私宅为主，大型公寓极少，新的也就PPR和Parc Esta这两个。

需求方面，鉴于Paya Lebar 第二商业区的定位，以及考虑到绿线可以直达“丹戎巴葛”和“莱福士坊”等传统商业区，需求还是比较旺盛，这可以从PPR的第三季度过百的租约数量反映出来。

总体来看，Parc Esta 东景苑除了在“学区”这个指标上不给力之外，其他六个指标都是可圈可点，卖成爆款也在情理之中。