研报｜新加坡房地产投资信托10月并购持续活跃

01 摘要

10月迄今，5只新加坡房地产投资信托(S-REITs)：亚腾乐歌物流信托、丰树物流信托、Elite Commercial REIT、新达产业信托和Lendlease全球商业地产投资信托均宣布了拟议资产并购交易。并购标的分布在澳大利亚、中国、马来西亚、英国和新加坡。

今年S-REIT的表现与全球房托的表现保持一致，全球上市的约800只REIT的总回报率中值为-15%。亚洲也出现了与美国房托板块相似的趋势，如3月抵押型房托引发波动，以及2020年上半年投资兴趣转向数据中心房托。

本月迄今，S-REIT板块表现最强劲的房托包括凯德商用中国信托、力宝商产信托、运通网城房地产投资信托、远东酒店信托和吉宝数据中心房地产信托，平均回报率为5%。相比之下，iEdge S-REIT领先指数下跌3%，使该指数今年迄今的跌幅达到7%。

02 S-REITs在10月持续拓展资产组合

截至2019年的10年间，S-REIT板块的总市值以15%的强劲复合年增长率持续上扬。当然，该板块并非每年都能实现增长，例如2015年，S-REIT板块的总市值较2014年下跌了8%。与2019年相比，2020年的总市值目前也出现了类似幅度的下跌。

然而，S-REITs仍在扩大资产组合。本月迄今，多个房托管理人提议或完成的并购案例证明，这种扩张仍在继续：

亚腾乐歌物流信托于10月26日宣布，拟对乐歌物流咨询有限公司旗下的托管企业进行收购，收购标的包括：位于澳大利亚布里斯班的五个物流资产（其中包括位于布里斯班港Corner Heron Drive和Curlew Street的一项正在开发的资产），购买对价约为2.259亿新元；对New LAIVS Trust 49.5%股权和Oxford Property fund 40.0%股权的投资（包括位于新南威尔士州和维多利亚州的五个物流资产组合），对价金额约为1.785亿新元。详情点击此处。

丰树物流信托于10月21日宣布，拟以1.14亿澳元的价格，通过收购财产信托的所有单位，从Alset Australian Mid TC Pty Ltd.手中收购位于布里斯班Bradman大街228号的Acacia Ridge配送中心。此次收购后，丰树物流信托将拥有布里斯班的三处资产，以及澳大利亚的13处资产（可租赁面积超过347,287平方米）。详情点击此处。此外，10月19日，丰树物流信托宣布拟以约44.771亿元的价格收购位于中国的7处资产的100%股权和15处资产剩余50%的股权；此外，还将以约4.025亿林吉特的价格收购位于马来西亚的一处资产，以约2220万美元的价格收购越南的一处资产。详细点击此处。

Elite Commercial REIT于10月19日宣布，拟以2.215亿英镑收购58处优质英国商业资产，由于这些资产主要租赁给英国政府，因此在扩大资产组合后，该房托在伦敦的收入占比提升至14%。详情点击此处。

宝泽亚太房地产信托此前在8月11日宣布，以约1.296亿新元的价格完成了对新加坡Bulim大街7号及其工厂和设备的收购。详情点击此处。

新达产业信托于10月8日宣布，已与加拿大养老金计划投资委员会（Canada Pension Plan Investment Board）签订买卖协议，以4.306亿英镑的拟定价格收购位于伦敦西区维多利亚市中心的两栋甲级写字楼及配套零售资产50.0%的股权。Nova Properties剩余的50.0%股权将继续由Nova Properties的开发商和资产管理公司兰德证券集团持有。详情点击此处。

Lendlease全球商业地产投资信托于10月1日宣布，以约4500万新元的收购对价，从Lendlease International Pty Limited手中收购了Lendlease Asian Retail Investment Fund Limited 5.0%的股权（Lendlease Asian Retail Investment Fund Limited间接持有Jem 75.0%的股权）。Jem是一个综合办公和零售开发项目，位于裕廊湖区的裕廊商业区。详情点击此处。

此外，多项收购此前在9月份也陆续宣布，其中包括：丰树投资公司与丰树北亚商业信托宣布签订了一份单位买卖协议，共同投资一座被称为“Pinnacle Gangnam”的办公楼，该办公楼位于首尔江南区论岘洞119号，约定房地产价值为4520亿韩元（详情点击此处）。此外，丰树物流信托完成了对墨尔本Truganina区物流资产的收购（详情点击此处），腾飞房产投资信托完成了对墨尔本惠灵顿路254号的收购

丰树工业信托于9月14日宣布，拟收购位于美国弗吉尼亚州的一个数据中心，将数据中心在资产组合总资产管理规模中的比重从39%提高至41%。在此之前，在2020年6月，该数据中心在资产组合总资产管理规模中的比重从32%增至39%，在2019年9月，在资产组合总资产管理规模中的比重从18%增至32%。值得注意的是，早在今年7月，克伦威尔欧洲房地产投资信托也签署了一项投资欧洲数据中心的协议。

9月3日，星狮地产信托也宣布以11亿新元收购亚洲零售基金公司剩余63%的股权，使其资产组合总资产规模增至67亿新元。自2006年上市以来，星狮地产信托已将其净可出租面积（NLA）从64万平方英尺扩张至140万平方英尺，此外，PGIM房地产亚洲零售基金也持有总计100万平方英尺的净可出租面积。

03 2020年全球房地产投资信托市场的普遍驱动因素

隔离和封闭措施造成的经济影响，是影响今年整个REIT板块及其子版块回报的最大因素。从2020年这些受行业驱动的强劲回报中可以看出，美国REIT板块的表现和波动与世界各地的REIT板块息息相关。在美国上市的REIT目前在富时EPRA Nareit全球指数中所占权重高达48%，因此在引领2020年REIT的总体趋势中发挥了关键作用。例如:

尽管抵押型REITs并没有在新加坡交易，但全球抵押型REITs在2020年3月引领了全球REITs的大部分波动。2020年截至3月24日，富时Nareit抵押型REITs指数下跌60%， 30天波动率在3月24日飙升至120%。相比之下，iEdge S-REIT领先指数同期下跌28%， 3月24日30天波动率为60%。

数据中心是2020年初迄今表现最强劲的REIT板块，富时EPRA Nareit子版块数据中心指数上涨27%，由全球最大的数据中心REIT——美国上市的Equinix公司领涨，录得35%的总回报率。相比之下，纯数据中心房托——吉宝数据中心信托录得46%的总回报率，丰树工业信托在过去13个月内将其数据中心敞口增加至近一半，资产组合录得23%的总回报率。由于这两只S-REITs在2020年成为海峡时报指数成分股，这一全球趋势对新加坡产生了重大影响。

全球REITs得到美联储在美国设定的2%通胀目标的支持，尤其是在2019年11月26日至2020年9月16日期间。9月16日的政策信号表明，在多年低于预期的情况下，通胀将会出现较为温和的反弹。对美国投资者来说，REITs也起到了对冲通货膨胀的作用，在上述期间，标普500指数REITs成分股的总收益表现与标普500加权平均指数一致。然而自9月16日以来，标普500指数REITs成分股的涨幅与标普500等加权平均指数相比，最高超出5%。

在区域REITs行业内，谨慎的资本管理、资产回收能力、储备物业以及资产组合的多样性仍是推动2021年发展的关键因素。

10月迄今，S-REIT板块表现最强劲的五只信托包括：凯德商用中国信托、力宝商产信托、运通网城房地产投资信托、远东酒店信托以及吉宝数据中心信托，平均回报率为5%。相比之下，iEdge S-REIT领先指数下跌3%，令该指数今年迄今的跌幅达到7%。与此同时，10月以来，北京华联商业信托、吉宝数据中心信托、星狮地产信托、凯德商用中国信托以及城市酒店信托录得的机构净流入最高。

04 和记港口下表详细列出了S-REIT10月迄今以及2020年初迄今的表现情况

此外，截至9月30日的指示性收益率、资产负债率以及市净率表现情况也囊括在内。日兴资产亚洲（除日本外）REIT ETF（Nikko AM Asia Ex Japan REIT ETF）、利安-辉立新加坡REIT ETF（Lion-Phillip S-REIT ETF）以及辉立新交所亚太股息领先REIT ETF（Phillip SGX APAC DIV REIT ETF）的资产管理规模总额已从2019年底的3.88亿新元增至9月底的4.46亿新元。