干货 | 一文带你读懂REITs

受疫情影响，新元利率不断下跌，甚至一度出现了负利率的情况。而基于新元利率的房贷利率也急转直下，解封后的新加坡更是出现了一波“买房潮”，交易量从5月的181个单位激增到6月的497个单位。

新加坡联合早报新闻

享受过中国房地产红利的小伙伴们，自然深谙投资房地产的好处。然而传统的房地产投资门槛往往很高，并且投资周期较长，因此普通人买房用于自住者居多，而用于投资的较少。那有没有一种好的投资方式，可以降低房产的投资门槛并且提高流通性，进而让普罗大众也能轻松参与房地产投资，从而分享房地产增值的蛋糕呢？本期就让小编给大家介绍一下房地产投资信托基金（REITs）吧！

1. REITs的简介

什么是REITs

房地产投资信托基金又称Real Estate Investment Trust，简称REITs，是资产证券化的典型代表。REITs是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，再由专业投资机构进行房地产投资、经管，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs的运营逻辑，图片来源于网络

REITs的收益主要来源于租金分红和交易的资本利得，投资者通过二级市场上的交易来参与房产投资。REITs的出现很好的解决了传统房地产投资门槛高、流通性差等问题。投资者通过购买REITs从而对标的房产进行投资可以最大限度的降低投资门槛，而随着门槛的降低参与人数也会随之增多，进一步增强的REITs的流通性。此外，不同于传统房地产投资中资金会集中在少部分房地产项目上，REITs还可以更好的帮投资者分散投资标的，从而降低投资风险。

REITs的种类

根据投资标的类型的不同，REITs可以分为以下六类：

01零售类（Retail REITs）

零售类REITs主要投资商场，并将其出租给商户来赚取租金回报。商场的零售能力是决定零售类REITs回报率稳定性的主要因素。在经济下行的情况下，如果商户现金流出了问题，可能将无法支付租金，从而导致收益率下降。

02住宅类（Residential REITs）

住宅类REITs主要投资成品住房和公寓，并将其出租给租客赚取租金回报。住宅类REITs大都偏爱CBD附近的住宅，因为这些片区的房价较高，需要租房的人也相对更多。

03办公类（Office REITs）

办公类REITs主要投资写字楼，并将其出租给公司赚取租金回报。办公类REITs的优点是租赁合同的时间长，公司一旦入住，不会轻易退租。但办公类REITs也受到失业率和片区经济发展能力等影响。

04工业类（Industrial REITs）

工业类REITs主要投资工厂，并将其出租给制造业公司作为办公场地，或是出租给快递公司作为仓库、分销中心。承租公司的发展情况直接决定了工业类REITs的回报率稳定性。此外，因为工业类房地产的所有权一般只有30年，所以这一类资产的贬值速度会比较快。

05酒店类（Hospitality REITs）

酒店类REITs主要投资酒店、服务公寓和短期住宿设施，并赚取租金回报。酒店类REITs的回报率受到房屋空置率和经济波动的影响较大。

06医疗类（Healthcare REITs）

医疗类REITs主要投资医院、医疗中心和退休中心，并赚取租金回报。医疗类REITs的回报率稳定性主要受到投资标的的医疗水平的影响。

REITs的回报率

REITs的收益主要来源于租金分红和交易的资本利得，投资REITs就是投资其管理的房地产。从某种意义上来说，投资者就成为了那些大型购物中心、商业园区的所有者（拥有一部分资产）。无论这些资产的租金收入是多少，其中一部分租金都会以分红的形式支付给投资者。一般来讲，S-REITs每季度或6个月派发一次股息。此外，投资者还可以在交易所自由交易REITs基金，获得潜在的资本增值。

新加坡REITs历史收益统计，图片来源bloomberg

投资REITs时需要谨慎做出选择，不能只看股息分配的比例，也不能只看股价增长的趋势。涨势不错的REITs可能不会提供很高的股息分红比例，导致总回报率偏低；而涨势一般甚至下跌的REITs也有可能提供很高的股息分红比例，使得总回报率变高。一般来说，在新加坡投资REITs可以获得大概5%-8%左右的收益率。

2. REITs投资须知

开户

以购买S-REITs为例，投资者需要开通SGX CPD account和Brokerage account，才能进行S-REITs的交易。小伙伴们可以在新加坡任意的券商公司进行开户。而国内想投资新加坡REITs的小伙伴可能还需要先开一个新加坡本地的银行账户

注意事项

对于刚接触REITs的新手来说，以下四点可以有效的帮助大家排坑哦~

01投资种类

确定REITs所投的种类是否符合宏观经济发展。比如目前经济下行，办公类REITs派发的股息就非常的低。而随着远程办公的兴起，投资了数据中心的工业类REITs则变得更有吸引力了。

02发展趋势

REITs是否有好的发展趋势（利好消息），也是影响投资决定的一个因素。好的发展趋势可以表现为租金的按时缴纳、入住率的增长、旧房地产的收购，或是新房地产的投资等。

03估值

REITs的投资依赖于所投房地产的创收能力。就像直接投资房地产需要估值一样，投资REITs也需要估值。坊间一般使用Funds From Operations (FFO)或者Adjusted Funds From Operations (AFFO)进行估值，感兴趣的小伙伴可以上网搜索。

04资本化率

资本化率（Caplitalisation rate）表示预期在所投房地产项目上产生的回报率，数值越高越好。资本化率可以用来评估房地产投资的获利能力和回报潜力，其计算方法是用净营收除以该房地产项目（而非REITs本身）当前的市场价值。

3. REITs的未来发展

疫情对S-REITs的影响

2020年的新冠疫情沉重的打击了全球的REITs市场。

参考iEdge S-REIT这一衡量S-REITs表现的指数，不难发现S-REITs在2020年前几个月有所上涨，截至2月下旬上涨了5.4％。然而随着新冠疫情在全球范围内的失控，指数暴跌了近38％。紧接着政府采取了封城的措施，大多数办公类、零售类、工业类，以及酒店类的REITs都受到了影响。虽然之后这些REITs的股价都有所反弹，但相较于年初仍跌了9.3%。

iEdge S-REIT指数，图片源于新交所

然而S-REITs 9.3%的亏损和全球其他国家REITs的亏损相比就要小很多了。比如美国的S&P Global REIT指数，综合了全球24个国家共411家REITs，目前较年初下跌了19%，而道琼斯美国精选REIT指数较年初也下跌了19.1%。不难发现，S-REITs在疫情之下展现出了不俗的抗跌性。

各国REIT指数对比，图片源于Bloomberg

S-REITs的未来

目前新加坡政府已经陆续实施了一系列措施，来帮助S-REITs度过难关，包括1）延长派息的期限，2）允许使用更高的融资杠杆。这一系列措施让S-REITs有了更多的时间调配现金流，并有机会募集到更多的资金。目前，新加坡土地仍然具有稀缺性，在政府救助措施的推动下，S-REITs的长期前景仍然乐观。

新加坡政府对REITs市场的援助政策，图片来源于MAS

与年初相比，S-REITs价格大幅下降，提供了许多廉价积累优质S-REITs的机会。目前，数据中心、工业和医疗保健相关的REITs反弹趋势明显，而零售类REITs则仍然受到疫情的影响。随着疫情的进一步控制甚至消除，S-REITs有望在进一步解封后上涨，想要投资REITs的小伙伴要抓紧上车啦。