【REITs系列】新加坡REITs — 写字楼REIT

自五月份以来，敏腾集团已发行了近5千万新元（2亿5千万元人民币）的房地产投资产品，其中涉及了很多写字楼房地产标的。

Covid-19对人们工作方式产生了影响，在家工作（WFH）现象正在颠覆写字楼工作的概念，投资者们更多关心的就是关于新加坡写字楼的未来。很多投资者对写字楼房地产信托基金持悲观态度。很多分析师等专业人士也在研究报告和社交平台中分享了这种看跌情绪。此前，笔者也更看好零售房地产信托基金。

但是，最近有关中国公司在新加坡设立亚太总部的消息使笔者对新加坡的办公空间状况有了新的思考。

并非所有写字楼都一样–甲级写字楼

“写字楼”涵盖了广泛的房地产类型。本文将重点介绍新加坡的甲级写字楼。

甲级写字楼的租户通常是跨国公司（MNC），其中大多数在金融部门。这种划分特别重要，因为新加坡中小型企业（SME）的办公情况可能有所不同。并且，新加坡与海外对甲级写字楼的需求可能会有所不同。

因此，甲级写字楼分析将与以下写字楼房地产投资信托更为相关：

· Capital and Commercial Trust（SGX：C61U） –92％的收入来自新加坡

· Suntec REIT（SGX：T82U） –77％的收益来自新加坡

· Keppel REIT（SGX：K71U） –74％的收益来自新加坡

· OUE Commercial Trust (SGX:TS0U） –59％的收益来自新加坡的办公资产

写字楼可能会改变，但不会消失

目前，新加坡的写字楼大部分似乎空着或人烟稀少。据笔者观察：

· 人们已经习惯了在家工作，可能不想回到“正常”状态，

· 谨慎的雇主可能还会将闲置的办公房地产视为资源浪费，并希望缩小办公空间以节省成本。

所以我们可以假设这将是未来的“新常态”。

对办公空间的持久需求

尽管对办公空间的需求确实会下降，但是办公的概念不会过时。无论各个公司对远程工作的需求是如何，总会有“一些”对办公空间的需求。

首先，合法企业仍然需要本地写字楼地址，特别是跨国公司。

其次，面对面的会议仍然很重要，特别是在一些敏感的场合，比如面试、绩效评估或者像头脑风暴或者战略评估这样的协作会议。

第三，总会有一群员工需要在写字楼工作以保证高效率。例如，需要远离孩子的父母，生活在高密度家庭中的白领员工等。

因此，“办公室”将继续存在。唯一的变化是需求可能会下降，办公室可能会为会议和办公桌轮用制重新设计。

另外，分散化和多地点办公也是可能的。由于工作环境正朝着更加灵活的方向发展，公司可能会选择在多个地点租用较小的办公室。这将使企业节省资金，因为边缘地区的租金将低于核心商务区。这也使员工选择离家近的办公室以减少通勤时间。

优势:新加坡日益成为中美之间的中立国

新加坡具有独特的规模和地理位置，我们的经济环境也需要吸引跨国公司在新设立分部，这样也使政府税收更有保证。如果你仔细观察，就会发现政府为实现这个目标所做的努力，我们已经建设了一个安全、可靠、基础设施良好、受过高质教育的劳动力、现代化社会、外交中立的新加坡。

这些都是外国公司在选择亚太总部地点时非常有吸引力的优势点。

近年来，

2016年，谷歌进驻Mapletree商业城二区，以容纳3000名亚太总部员工;

2018年，Facebook入驻了Marina One的四层楼，占地26万平方英尺；

2019年, 亚马逊在新加坡推出了第一个东南亚网站；

2019年, 戴森选择了新加坡的James Power Station作为全球总部；

2022年，Facebook斥资10亿美元打造的亚洲的第一个数据中心将在新加坡Tanjong Kling建成。

此外，还有一些公司已经深深扎根于新加坡:

微软亚太区总部位于One Marina Boulevard

领英亚太区总部位于Marina Bay Financial Centre 2号楼

Twitter亚太总部设在CapitaGreen

新加坡在科技战争中的独特角色

在上面的例子中，我把重点放在了科技公司上，因为在可预见的未来，它们将推动经济的发展。科技也是美国和中国目前争夺霸主地位的领域。最重要的是，科技公司预计将为新加坡带来最大的办公空间需求增长。

虽然我们已经习惯在新加坡看到美国的跨国公司，但是中国的科技公司也在逐步进入新加坡。我们能够从两者中受益，因为我们不偏向任何一方，从而显得中立，只要我们小心谨慎，这是一个有利的立场。

以下是一些即将进入新加坡的知名中国公司:

阿里巴巴收购了安盛大厦(AXA Tower)的一半股份，成为该集团的主要租户

字节跳动在新加坡设立亚洲总部

腾讯在新加坡设立东南亚总部

甲级写字楼一直是金融机构租用的。这并不奇怪，因为新加坡是一个金融中心，而且在科技崛起之前，金融业是主导行业。

科技公司已经显示出了它们对社会的价值，尤其是在Circuit Breaker期间。科技公司将在未来10年内实现快速增长。我们可能很快就会看到甲级写字楼的租户数量增加。在这种情况下，他们可能只是占用了其他公司腾出来的办公地产。

写字楼供应适度

新写字楼供应自2018年以来一直较为适度，预计只会在2022年出现峰值(见下图)。

在过去的3年里，空置率一直在下降，这表明对办公空间的需求增长快于供应增长。尽管如此，这一趋势是基于历史数据的，我们不确定它在未来会如何发展。

高力国际(ColliersInternational)预计，未来两年空置率将会上升。

2022年的供应激增是因为Guoco Midtown和CentralBoulevard Towers的190万平方英尺的办公空间的引入。否则，其他年份的供应一直稳定。尽管供应已知，但需求仍然未知。

来源：资本和商业信托（Capitaland Commercial Trust）2020年第二季度报告

入住率正在下降

笔者一直在研究写字楼房地产投资信托基金的报告，其中大多数报告说在2020年第二季度正处于Covid-19影响期间，入住率较低。

这可能意味着许多租户已决定不续签在大流行期间到期的租约。如果这是其余租户的观点，那么随着将来租约到期，我们可能会看到更多的空缺。

乍一看，考虑到入住率保持在90％以上的健康水平，情况看起来很乐观。但是，我们必须了解，房东目前仍有受到正在进行中的租约的保障。我们不知道更多租约到期时的续订率是多少。

最近，Capitaland Commercial Trust（SGX：C61U）报告了2020年第二季度的入住率下降至7年低点：

Suntec办公楼的入住率下降至98.1％，为近两年来最低。

OUE Commercial Trust（SGX：TS0U）的入住率在2020年第二季度急剧下降，特别是One Raffles Place和OUEDowntown。两者均低于新加坡核心商务区写字楼的平均入住率（见下表）。OUE Bayfront仍然具有弹性，保持了100％的占用率。

总之，新加坡写字楼仍充满希望

WFH将不可避免地影响对办公空间的需求。

但这并不能完全消除对物理办公空间的需求。一旦进入第3阶段，写字楼将逐渐恢复使用。

也就是说，不确定公司是否会减少办公空间以永久地容纳灵活的工作安排，还是选择将办公地点从市中心移到其他地方以节省成本。这些可能是长期趋势，可能会影响核心CBD写字楼租金。

另一个令人担忧的原因是最近的入住率下降。我不确定这种趋势在未来的续订中是否会持续下去，或者其实最坏的状况已经过去了。

最后，只要新加坡对跨国公司来说仍然是一个有吸引力的地区，会有更多总部的设立，写字楼的状况就会变好。

决定投资写字楼房地产投资信托基金类似于——新加坡政府有能力在提供良好的基础设施，受过良好教育的劳动力和安全性的同时在外交事务中保持中立。