2020年经济倒退和2008年金融危机不同

自2009年3月2013年，在全球流动性资金纷纷涌入亚洲市场的背景下，新加坡私人住宅价格上涨了62%，私人住宅价格的上升也带动了组屋价格升温。新加坡房价再度大幅上扬。在2009年至2013年，新加坡政府相继8次“重拳”抑制房地产市场过快增长势头，使得新加坡楼市进入了长达4年的低潮期。

新加坡政府的降温政策注重有的放矢。比如，为了严格打击炒卖高价房、防止少部分富人通过房地产泡沫敛财，新加坡政府通过一系列提高房屋交易成本的政策，有效控制了中央区的高价房价格指数上涨。新加坡政府还对外国人和永久居民开始征收额外买方印花税，以应对外国人投资新加坡房地产市场。

真正为房市成功降温的，是第二次附加印花税的提高与2013年6月总债务偿还框架（Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR）的实行。根据TDSR，贷款机构在评估房贷时，需考虑到申请人所有房贷类与非房贷类贷款，所有贷款的月还款额不得超过收入的60%。这两项改变同时打击了公寓市场上当地与海外的需求，成交量也从2013年开始锐减。伴随着成交量的萎缩，新加坡公寓房价终于开始朝着政府预期的方向下行。

新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒表示，新加坡政府此轮调控政策很有针对性，旨在控制对住房的投资需求。2012年新加坡国内生产总值（GDP）增长不到2%，但是房价在2011年下半年却上涨了20%左右，远远超过经济和居民收入的增长，偏离了经济基本面，政府进行调控非常必要。

经过了几年的沉寂，2017年开始，市场需求的不断累积导致新房市场以及二手房市场成交量增幅明显，去库存速度加快。2017年3季度开始，新加坡私人公寓市场迎来价格的拐点，开始止跌反弹。

由于私人住宅需求强劲回弹，交易量持续攀升，总体价格水平已经接近2013年的高点。

新加坡财政部、国家发展部和金融管理局于2018年7月5日发表联合声明指出，新加坡房地产价格在过去一年中快速攀升，如果不加干预，可能会与经济基本面脱钩，导致楼市不稳定风险上升。金管局数据显示，新加坡私人住宅价格已从去年二季度的低位累计上涨了9.1％，接近历史高位。

新政策具体内容包括：对于购买首套房产的“刚需”新加坡公民和永久居民，额外买方印花税税率维持不变；将二套及以上房产购房者需缴纳的额外买方印花税税率上调5%。同时，收紧房贷额度上限，将贷款价值比下调5%。

私宅市场门槛抬高了　却浇不息买家的热情。

确保房贷可持续性 防止市场出现过热

　　新加坡政府调控新政推出当日，多个地产项目连夜开盘。图为新加坡民众漏夜排队

如果银行没有钱，花旗银行就不会为年轻人提供6000个工作机会的3500 美元慈善投资。

新加坡的房价比香港和上海便宜。

低利率的大环境以及强劲的需求，带动大多数亚洲市场的楼市水涨船高。

尽管各国政府推出以税收为基础的限制性政策来冷却房地产市场，但新加坡似乎是唯一一个房价得到有效控制的主要城市。

新加坡的房价与收入比率为5，香港的比率则为17。事实上，新加坡是纽约和伦敦等全球 “超级明星城市”中，该比率最低的城市，这意味着新加坡的房价相对来说更容易负担得起。

根据瑞士宝盛银行的财富报告，位于新加坡黄金地段一间4000平方英尺的公寓，售价为890万美元，而在香港和上海，这样的公寓价码则分别为4120万美元和1660万美元。

每两个新加坡人就可以负担100 平米的房价。

政府预留了70万套私宅的土地来应对人口增长。

尽管从2013年到2016年，新加坡人口以每年从介于1.2％至1.6％的比率增长，但预计依然能实现早前人口白皮书中所提出的在2030年达到690万人口的目标。

为了应付这690万人口，新加坡政府已在未来20年预留了可建造70万套私宅的土地。随着新加坡经济预计平均每年增长约2至3％，这将超越其他发达经济体并支持国人的收入增长，有助于维持房地产价格。

单身人数不断增加，每户家庭人口减少的趋势，也将成为住宅市场需求的主要驱动力。据估计，到2030年，新加坡五分之一的家庭将属于单一户型，而2010年只有八分之一。这意味着，新加坡还需要兴建更多更小的住宅单位，来迎合市场的需求。

更多外国发展商进驻，置地时出价更阔绰

新加坡私宅市场过去五年也开始有更多外国发展商的进驻。根据高纬环球的研究，自2015年起，外国买家在政府售地计划中的参与呈上升趋势。比如在2015年，他们总共投标38次，占整体比率的四分之一。不过这个比重在2016年和2017年分别上扬至29%和34%。

同样的，外国买家在标地时出手也更加阔绰。根据数据显示，若外国发展商成为最后赢家，他们和排名第二的竞标者的标价平均相差5.6%，而如果是本地发展商成为最后赢家，他们和排名第二的竞标者的标价平均只相差3.4%，这意味着本地发展商在标地方面比较谨慎。

其中较为瞩目的一些被外国买家购入的地皮包括了2017年5月，一幅女皇镇史德林路（Stirling Road）的住宅地段，由香港龙光地产及中国南山集团组成的财团夺得，标价为10亿零272万元，是本地首个标价冲破10亿元的纯住宅项目。

这个名为尚景苑（Stirling Residences）的项目刚在2018年7月初开盘，龙光地产2017年才涉足本地私宅市场，但已经买下两幅地皮，除了尚景苑，还斥资6亿2900万元买下后港私有化中等入息公寓Florence Regency。

海外发展商只是一时赢得先机

有人认为，这些“过江龙”推高了新加坡的土地价格，造成本地发展商只好到海外寻找商机，其实不然。

高纬环球的研究显示，海外发展商成功标得地皮最活跃的一年其实是在2015年，当时成功转手地皮的51%或17亿8100万元来自海外发展商；本地发展商只占了49%，或17亿1200万元。2015年正是新加坡楼市走下坡的时候，海外发展商因此赢得了先机，标地的价格也更加优惠。

接下来的三年，他们反而没有那么积极。比如从2016年到今年至今，成功标得地皮的海外发展商比率已经从46%一路下跌到33%，而本地发展商却纷纷进场，在地皮价格走高的情况下继续标地，比率从2016年的54%上扬到今年至今的67%。

这是否意味着海外发展商在管理风险方面反而更加理想？他们在市场低潮时已经购入土地，现在又刚刚实施了降温措施，海外发展商手里的土地库存已经明显低于本地发展商，加上他们之前的投标价格并不显得高，这能让他们在未来比较艰难的时期，以比较轻松的姿态应对降温措施给市场带来的影响。

不过在房价走势方面，由于过去这轮集体出售的发展商，几乎都财力雄厚，拥有很好的持守能力，并会想方设法保障自己的盈利率，而不会轻易降价。

推动房价上涨的六大因素是以下6 位因素：

2020 年的量化宽松2300亿美元超过金融危机后前俩轮QE的总和。

新加坡是亚太区最多跨国公司所在地。

新加坡在贸易、资本投资和聘用外籍人士方面是亚洲最开放的经济体之一。约4200家区域总部落户新加坡，使之成为亚太地区最多跨国公司的所在地。

全球科技、媒体和电信公司如谷歌、面簿、微软，华为和IBM等，都被新加坡有利的法律环境，低税制和多样化的经济基础所吸引，在新加坡设立了区域总部，将其作为通往世界的门户。腾讯阿里字节跳动，三巨头这下来全了！微信淘宝抖音狭路相逢新加坡。

推动房价上涨的六大因素是以上6 位因素，而不是单单积压需求。