新中房产知多少（上）

海外房产购置热门地-新加坡

新加坡素有“花园城市”的美名，很多人在购置海外房产时，首先会考虑新加坡。商业房地产服务公司高纬环球的一份报告显示，中国投资者在2018年对新加坡的四笔交易中投资6.5亿美元收购资金，并且，2019年，他们将继续选择投资新加坡房地产行业。

这使得新加坡成为中国房地产投资者的第五个热门海外目的地。中国香港领跑其他国家，吸引投资额达到创纪录的95亿美元，美国26.3亿美元位列其后，澳大利亚17.4亿美元，英国7.12亿美元，葡萄牙、新西兰、意大利、柬埔寨、德国排名前十。

那么，新加坡房产和国内房产相比，区别在哪些方面呢?

1 学区房

在中国，“学区房”一词可谓耳熟能详。这个由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的范围，让无数家长们为学区名额“争破了头”！中国“学区房”的学生，可以享受免试就近入学的福利。之前也有许多想买新加坡“学区房”的家长问：只要在名校旁买房就可以入读名校吗？

其实并不是这样的。

在新加坡，学区房并不意味着住在学校旁边就可以100%入读。

大家都知道，新加坡小一入学无需任何考试，符合年龄及条件的6-7岁学生就可以申请报名。报名分为多个阶段，每个阶段内公民都比PR和外国人享有优先权，其次是按照住家距离学校的远近来筛选。

首先是住家离学校1公里内者优先，其次是住家离学校2公里内者。若此时名额还有剩余，2公里外的申请者通过抽签的方式获取名额。所以住在学校旁边会增加就读成功机率，而不是“直接购买学额”。

不过，新加坡教育资源相对并不分散，名校小学、中学、大学“一条龙”。许多买主投资新加坡学区房还是会将家与学校的距离作为选择标准。

2 房屋面积

在中国，大家对“公摊”一词应该不陌生。在很多城市的小区里，往往100平方米的住宅，实际使用面积可能只有不到80平方米。

因为国内售卖的房屋面积，指的是建筑面积，包含电梯井、公共用房、管道井、管理用房、楼梯间、设备间、变电室、垃圾槽、共用墙体、公共门厅和值班警卫室等“公摊”面积。而自己家里的真实面积，是需要减去这些“公摊”后的面积。

在新加坡，一般不使用“平方米”，这里通常采用“平方英尺”（1076平方英尺=100平方米）。同时，新加坡的住宅也没有“公摊”的概念，一套990平方英尺（大概92平方米）的住宅，使用面积仍在90平方米左右，这也是为什么来新加坡看房子，总会有“明明和国内同样面积，为什么会大这么多”的感觉。

购买同等规模的房屋，新加坡的实用面积要比中国大20%-30%。没有公摊，阳台延伸生活动线，新加坡楼盘的户型设计也更加合理。户型方正，空间利用率也极高。就算是40平米出头的一房室，合理利用也比国内60+平米的户型要大很多。

一些新的小区取消了飘窗和花坛，让屋主能100%自由使用面积，可利用的空间更大，生活想象空间也更大。

3 房屋地契

在中国，房子普遍以70年产权为主，房子到期后，需要重新支付“手续费”，这也是有的网友戏称“奋斗一辈子，连套房都不能给子孙后代留下”的原因。目前还没有明确的缴纳额度公布，有网友猜测，“手续费”大概会占当年平均房价的30%，差不多等于重付一次首付。

在新加坡，房子一般分为99年、999年以及永久地契。其中，永久地契弥足珍贵。

自2007年以来，政府就不再向开发商招标永久地契的地皮。永久地皮在市面上是用一块，少一块。且永久地契的地段价值比较高，如果进行集体出售、或是被政府征用的话，永久地契房地产的房主也会得到较高的补偿，所以永久地契的保值性和传承性都非常好。

其实就住宅而言，99年产权房屋就足以满足居民需求和适应市场发展，所以在新加坡挑选房产的产权,主要考量的还是预算与投资或自住的需求：如果要投资的话，选择地段好的位置,出租转售价格都稳定；如果要自住的话,则需要考虑实际需求, 如学区房,公寓社区大小,小区附近配套设施等。

需求不同，房契的选择也不尽相同。满足多种购房需求的房契类型，也成为新加坡豪宅颇受外海买家青睐的原因之一。

最近，新加坡建屋发展局表示，将朝进一步简化政策的方向迈进，如整合组屋屋型，但会通过其他方式来确保政策的灵活度，如提供较短屋契，以满足居民的不同需求。

Q 外国人能买99年或永久地契的房产吗？

A 当然，公寓甚至别墅的永久地契私宅都可以购买，99年更不必多说。（顺带一提，在新加坡卖房没有资本利得税。）

4 房屋贷款

在中国，一二线城市首套房产的银行首付比率一般是30％，房贷利息在4％-6％左右，（政府为给房产市场降温）几乎无优惠。如果买家本身已拥有一套房产，在第二套购入时，贷款限制更多，甚至有的城市需要全款支付。

而在新加坡，首次购房的买家向金融机构贷款的房贷比率一般是房价总额的60%-75%，外国人的贷款额度比公民和PR少一些，一般在60％左右。贷款利息在1.5％-2％之间，（并且外国人也可享受同等待遇。）个性化定制贷款服务，除了规定期限内的固定利率，贷款人还可以选择不同的贷款组合，贷款年利率相对较低且十分灵活。

5 交房标准

在中国，虽然目前很多一线城市的住宅都有简装、精装的房产可以选择，但多数项目在交房时仍是毛坯房，需要买家从水电，到刷墙、铺地砖、做卫生间厨房等自行设计装修，费时费力不说，费用也不低。

新加坡的房产一律采用精装修，完全符合拎包入住的标准。买家只需自己领取钥匙后安装灯饰与窗帘、买买家具（沙发，床，电视等）、开通水电即可入住。 同时，一般公寓还配备有保安、游泳池、按摩泳池、健身房、烧烤摊、spa等。