新公寓还是二手房

很多人长久以来的一个疑问就是，为啥新盘那么贵，旁边的二手房便宜好多，到底买哪个？ 我也不好说，只能列出来差别大家自己决定。

价格，当之无愧的第一差别。新房的尺价会比二手房高出一截，其中的原因很多，比如最重要的地契年限，99年的新项目比还剩89年的旧项目贵10%以上很符合逻辑；还有就是建筑老化，十年的建筑，肯定没有刚建好的楼看起来漂亮，也更容易出现漏水，地板开裂，墙发黄等等质量问题；装修花费方面，现在网上很多二手老房子精装之后内部看起来一样精致舒适，但是这笔花费也不便宜，也要投入不少精力。 东部新盘 Amber Park以及周围楼盘：

议价空间，也就是在市场上捡便宜的机会。新盘是发展商在卖，价格透明，作为中介，我们最多也只能争取1%-3%左右的折扣。二手房则不一样，卖家是一个个独立的屋主，每个人都有自己的故事，破产离婚移民甚至不懂行情等等原因都可能导致折价甩卖，往往有10%以上的折扣，虽然机会难得，但的确买到赚到。

信息透明度。开发商的定价体系很合逻辑，低楼便宜高楼贵，面马路打折面泳池提价。但到了二手市场，情况就复杂起来。同一个小区同样的户型，面马路的低楼比面泳池的高楼贵经常发生。有些是因为低楼屋主豪华装修，各种进口材料，这是可以理解的，有些纯粹是屋主迷之自信漫天要价，脱离了市场，买家要做好功课不要一时糊涂。

贷款压力，也就是财务杠杆。新盘的付款政策是按施工进度付款，随着房子慢慢建好，发展商是一点一点从银行那里拿钱的，买家刚开始需要还的月供非常少，比如200块这样。但是二手房已经建好了，银行的贷款是一次性给足，那么交易成功的第一个月买家要还的月供可能就是4000新。所以新盘很适合投资者，三年的建造时期的资金成本很低，建好后卖出正是流动性溢价最大的时候，也完美规避了卖家印花税。

租售比。如果考虑出租的话，建议买二手房。屋主和租客之间其实没有竞争，屋主和屋主之间才是真正的竞争。新盘刚刚建好后会在同一时间有大批出租房源，屋主之间互相压价，需要一到两年才能恢复正常，最近的例子就是Parc Riviera，挂满了出租的广告，一卧的租金只有2000，而且附近还有其他在建新盘，租金短时间内很难上去。二手房的租金就比较稳定，可以根据历史数据做规划，风险低很多。 Parc Riviera：

选择范围。好的位置好的朝向甚至好的价钱的单位永远是抢手的。新盘最大的好处是，可以随意挑选楼层朝向户型。而二手房，尤其是三卧以上自住的二手房，想找到自己喜欢的户型只能慢慢等。

增值空间。在预算充足的情况下，大家都喜欢新一点的房子，也更能接受为此支付溢价。而选择旧公寓的买家普遍预算都有限，对价格敏感。很多买家会选择5年以内的项目，那么每个区域就那么几个选择，是卖家市场。而如果是20年以内的房子，那选择的空间就很大了，很多旧公寓好几周才有一个买家感兴趣来看，是买家市场。

自住需求。同样的预算情况下，买二手房意味着马上入住，更大的面积，更好的楼层，有些时候甚至是更好的地理位置，同时也意味着更旧的周围环境，故障更多的设施，更多问题的建筑本体，以及更昂贵的物业维护费。 总结，自住需求的买家根据自身情况无论新房还是二手都可以考虑，有长期持有计划并有出租需求的买家建议考虑二手房，更在乎资本获利的买家请考虑新盘。