【REITs系列】 新加坡REITs -- 开篇

房地产投资信托基金，简称REITs，通过发行公开上市交易的受益权凭证，从公众和机构投资者处募集资金，交由专业投资管理机构运作，专门投资于收益型房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种投资组织形态。换句话说，REITs是一种房地产证券化的方式，将流动性较差、非证券形态的房地产投资，转化为资本市场上的交易型证券资产；使投资者与房地产之间的关系由直接的物权拥有，转化为证券拥有形式。

产品架构图：

与国内更为普遍的债权非标资产或地产信托相比，上市交易的REITs产品具备以下显著特征：

1.REITs为“股本”性质，没有期限，没有偿还本金利息责任，在二级资本市场全流通，与上市公司股票无差，REITs单位持有人参与剩余权益分配。

2.物业组合的营业收入（主要是租金收入）减去物业支出，并扣减税收、信托管理费、利息支出和其他营运成本之后，将以分红形式派发红利给单位持有人。以新加坡为例，要求至少90%应税收入将用于红利派发才可享受税收优惠。

3.组合内资产通常是成熟物业，优选收益率高、估值稳定、未来增长潜力大的商业、写字楼、酒店、商业综合体、工厂、数据中心、物流基地等物业资产。且通常物业开发的金额，不得高于所有物业价值10%-20%的限制，这是为了确保资产组合内都是收益型的成熟房地产项目，可以带来稳定收益和资本增值。

4.REITs的总借款及延期付款（统称“总杠杆”）不得超过信托总房地产价值的45%，避免负债比例过高，融资资金来源通常是银行贷款或发债。

5.物业由经验丰富的房地产专业人士管理，通过积极管理可以提升租金增长潜力和物业价值上升；基金管理人需要公布季度盈利公告，确保运营和表现对投资者透明。

对于投资者来说，REITs投资也是一个非常好的工具。房地产投资最抗通胀，是投资组合中最有效的分散投资工具，也是中国投资者一向情有独钟的投资标的。但因为个体资金的限制，个人充其量只能买下一幢大厦或几套公寓，不可能做规模太大的实物资产分散配置。而投资REITs，就相当于以间接参与的方式、份额化配置了一个国际顶级物业地产项目的分散投资组合。投资人能够以较小金额的资金，拥有部分知名物业地产，在不同经济周期获得稳定的租金收入并分享升值潜力，同时避免实际物业经营和租户管理工作。此外，REITs资产背后通常有长期租约支持，收入来源有保障，分红率一般在6-8%之间。且REITs投资具有流动性，可以像股票一样自由买入卖出交易小。

新加坡REITs市场是亚洲（日本以外）规模最大，交易最活跃，最国际化的房地产信托市场；新交所共有42支REITs和地产类商业信托，总市值超过730亿新元；高度国际化是新加坡REITs市场的最大特点，超过75%的REITs和地产类商业信托拥有离岸资产，遍布亚太、南亚，美洲和欧洲；新加坡REITs资产类别丰富，不仅包括传统写字楼、商场、酒店等，也包括工业、物流及医疗保健等资产类别，可以适应各类客户及投资者多元化的资产选择。