【REITs系列】新加坡REITs — 零售REIT

通过投资房地产信托基金REITs，可以让个人投资者以小额资金参与国际知名不动产项目的投资，获得稳定的租金回报以及潜在的资产升值，还能避免直接经营管理物业的麻烦。

目前，新加坡股票市场上有42只房地产投资信托基金。它们可以细分为以下房地产领域：办公，零售，工业，酒店和医疗保健。

新加坡很多知名的商业购物中心，比如市政厅旁的莱佛士城、乌节路上的百丽宫、多美歌的狮城大厦、武吉士的凯德广场，等等，都被打包装进了REITs。

当一个投资者在新交所购入零售REIT——比如CapitaLand Mall Trust （以下简称CMT）的时候，他实际上就认购了CMT所拥有的16家新加坡购物中心以及2900多份租约的一部分。因此，相比于单一购买某个公寓或商铺、向单一租户收取租金，投资REITs的最大好处就是通过份额化的方式大大降低了投资门槛，并有效实现了分散投资。

零售REIT是最适合用来给散户新手做投资入门的产品。因为零售REITs最大的好处是简单透明，对于投资者而言，只要利用闲暇的时间去逛逛REITs持有的各类商场，就能大致通过对交通位置、商户质量、客流量、经营管理情况的观察，对基金的盈利能力做出判断。

【注】新加坡因为炎热潮湿的气候环境，加上人口密度高、收入水平高、入境游客多等因素，商场和购物中心一直是广大群众居家生活的日常消遣场所。尽管在过去20多年间，新加坡宏观经济波动，但购物中心、尤其是居民区集中的郊区，商场租金水平整体稳定。

零售REIT投资基于以下逻辑：

对于零售商户而言，看重的不是租金的绝对水平，而是租金收入比。就像对于LV、GUCCI等一线奢侈品牌来说，租金再高，也一定是选择在游客集中的、商业核心区域的优质购物中心里面最显眼的商铺。所以，只要商户的销售业绩提升，购物中心的基准租金就有进一步上升的空间，零售业REITs也会有收入、利润增长的潜力。

商户销售业绩的提升，除了自身品牌实力之外，很大的因素在于商场能否持续吸引消费者。一个好的商场项目，必须是一个精心规划设计的场景，必须是舒适、有趣的，能让顾客长时间逗留，能引起“买买买”的兴趣。所以，相比其他REITs项目，零售REITs高度依赖物业的积极经营管理，也可以通过开展资产提升计划（AEI，即商场的装修升级改造），提升商场的物业价值和租户的销售利润，为投资者实现较好的投资回报。

零售商户相比于写字楼或工厂里的租户，存在很高的黏性，只要客户群体稳定且经营良好，就不会轻易迁址。尽管如此，零售业是一个高度开放、竞争残酷、适者生存的行业，一些商场的租户流转率是非常高的，品牌更换也是非常频繁，租约期限长短、租金水平波动都是判断REITs收入稳定性的重要因素。

最近几年，居民消费习惯受到电商的冲击越来越大，导致商场正在逐步向一种生活社交场所转变，具体表现为创新业态层出不穷（例如餐饮面积不断增加，游乐设施、电影院、艺术画廊等先后入驻等），这种创新模式能否有效转化为盈利能力提升尚待观察。

考察一个零售REITs，如果是基于财务报表分析，主要是通过总租金收入来判断其盈利能力，具体看每个商场的出租率、可出租面积、平均租金、停车场及会员计划带来的其他收入等。（至于REITs成本分析及如何解读财务报表，将另开章节单独介绍。）

如果是基于宏观因素考量，主要是：

（1）从周边居民区、办公楼、交通枢纽等行政规划，来判断人流密度；

（2）从商场空间设计、物业质量、品牌进驻情况，判断主要客群定位；

（3）更宏观层面，从国民收入水平、失业率、经济增长情况来判断居民购买力，从旅游业带来的客流量和国际零售品牌进入情况，辅助判断。

除了CMT之外，新交所还有一只专注投资于新加坡零售市场的SPH REIT，但规模要小得多，组合中不过两家购物中心，一家是乌节路上顶级奢侈品牌扎堆的百丽宫，盈利一大半来源于入境游客和旅游高峰期；另一家是郊区主打亲民家常路线的金文泰Clementi Mall，餐饮和超市面积占据一半以上，惠及民生，细水长流。一高一低，相得益彰，所以基金在平日表现得也比较稳健。但今年由于疫情影响，新加坡的旅游业受到巨大冲击，此类REITs的表现也不尽人意。

除了专注于新加坡零售市场的，新交所上还有一些做海外商场的跨境零售REIT（或商业信托），比如专注印尼市场的Lippo Malls Indonesia Retail Trust，专注中国市场的BHG Retail REIT和Capitaland Retail China Trust，专注日本市场的Croesus Retail Trust。投资此类跨境零售REITs，既需要对当地商业零售市场进行分析之外，也要考虑当地的融资成本和汇率波动。

此外，除了组合资产中只包括商场的零售REITs，还有一些多元化REITs，其资产组合中装入的是商场+办公楼一体化的商业综合体，比如拥有了圣淘沙大门VivoCity的MapletreeCommercial Trust,拥有了风水大厦新达城的Suntec REIT，拥有了滨海湾地标的OUE Commercial REIT，等等。投资此类REITs，需要分别从零售REITs和写字楼REITs两个不同角度考量。