【REITs系列】新加坡REITs — 工业REIT

自从疫情开始以来，各类房地产研报都对新加坡工业地产一致不看好，诸如headwinds, contraction, weak之类的词汇出现频率极高，悲观的理由也非常充分：PMI指数维持历史低位、工业产值下降明显、工业楼面供给过剩（2020年计划新增供给量超过存量的5%）、租赁市场需求疲软（企业倾向于短租约或不承诺续租）等等；加上2019年工业RIETs板块收益整体落后于零售和医疗REITs，主流券商分析师大多给出了相当于卖出信号的Hold评级。

今年一季度，新加坡工业领域的房地产投资交易额为6.068亿美元，环比下降22％。大部分交易来自腾飞房地产投资信托基金以1.029亿美元（合每平方英尺629美元）的价格收购了Galaxis 25％的股份，腾飞房地产投资信托基金的Gulab出售以及Biopolis 6价格和概念招标。

房地产投资信托基金的其他交易包括出售202 Kallang Bahru，前Hyflux Building和将25 Changi South Street 1出售给Hao Mart。

（图1：根据高力国际的数据分析，未来四年商业园、仓库、工厂的租金回调依然面临较大阻力）

在这种情况下，依然有很多投资者义无反顾入场，因为工业REITs有动辄高达7%~9%的股息分红率，远高于新加坡同类REITs 6%左右的派息率。

Cushman＆Wakefield（C＆W）执行董事兼物流和工业主管Brenda Ong表示：“对于优质资产的投资销售，例如商业园区和物流建筑，仍将吸引许多投资者。”

工业REITs分红高的原因之一，是因为工业用地很少有永久产权，租约通常就三五十年（低于其他类型土地租约），所以土地贬值速度更快，所谓高分红收益其实不过是租金收益之外补充的一部分本金返还罢了。

以下表格是目前新加坡市场上可获的工业REITs。

投资工业REITs的风险相对较高。

从宏观层面来看，工业物业是经济陷入持续萧条时最先受到冲击的资产。

与其他房地产投资信托相比，工业房地产投资信托在经济周期内的反应相对更快。与酒店或购物中心不同，工业房地产投资信托基金的物业建设时间较短，很少超过一年的建设时间。这意味着，工业建筑的发展在很大程度上被认为对当前的经济状况更加敏感。

工业地产的租户通常是中小型企业，资质和实力与租写字楼的大型企业完全不在一个等级，当经济不佳时，工业物业的出租率也会持续走低，因为租户没有长期履约能力。

此外，由于新加坡制造业格局升级调整，导致传统的租用仓库、分层工厂大厦的中小企业——诸如印刷包装、食品加工、小规模批发之类低端产业，正在向生产成本更低的东南亚其他国家转移。

再从供需关系来看，普通的仓库或厂房建造成本低、行业进入门槛低，市场容易出现过度供给，使租金承担下行压力；此外，高昂的租金成本会成为企业沉重的运营负担，租户强烈抵制租金上涨，而政府随时能够释放充足的市场供给以限制租金上涨，导致工业REITs面临巨大的租金压力。

（图2：近年来工业地产供大于求，空置率一路居高不下 ）

（图3：新加坡工业地产市场发展成熟，政府与国有企业（以裕廊集团为代表）主要投资开发医药、科技、化工等特色工业地产，而轻工业分层厂房、物流仓储设施、商业办公园区则以REITs为代表的私人商业开发为主。图片来源《新加坡工业地产市场竞争力评估报告》 ）

既然无法通过提高租金或资产提升计划来实现工业REITs的长期稳定增长，工业REITs就只能依赖持续的收购物业来提升净物业收入。所以工业REITs的杠杆率通常高于其他类型REITs，甚至有一些已接近杠杆上限，这是因为工业REITs需要不断募资以支持其收购，对资本市场的依赖性更大。

因此，投资工业REITs时需要非常注重负债结构，包括杠杆方式、杠杆率、融资成本、期限等，都是非常重要的考量因素。（由于REITs将利润的90%以上部分用于分红，因此能用于还贷的收益非常之少，REITs必须源源不断通过多种方式进行债务再融资，关于REITs的负债结构将在之后的文章中介绍）。

虽然工业REITs目前表现不佳，但仍有投资的优势。

C＆W说，据观察，大多数公司搁置了搬迁计划，而是续订了当前租赁合同，从而减少了新的租赁量。该公司新加坡和东南亚的研究主管克里斯蒂娜·李（Christine Li）说，随着“断路器”时期对电子商务的依赖增加，冷链物流设施很可能会出现租赁活动向前发展的趋势。

第一，它的属性更具可配置性，可以进行调整以满足特定需求。

工业属性的多功能性使其可以在需要时在经济周期中的特定时间点变得柔韧性。

随着经济的放缓和地面库存的堆积，经监管部门批准，以前用于制造活动的空间可以迅速转换为仓储设施甚至办公空间。这种适应性被视为投资优势。

其次，工业房地产投资信托基金的资本支出（CAPEX）也较为适中。

同样，与酒店和购物中心不同，工业房地产投资信托下的房地产几乎不需要定期进行美学改造或增加资产。当几乎不需要花在资本支出上时，通常可以转化为单位持有人更多的收入分配。

近年来CBD的很多广告、传媒公司，还有一些金融机构的中后台部门，因为经营成本压力原因，办公室纷纷从甲级写字楼搬到了但租金更便宜、空间更大的郊区商业园，很多大企业诸如惠普、强生等纷纷成为了商业园、科技园的主租户。

还有，物流地产也成了近年来工业REITs的一个热门分支，尤其在新加坡、澳大利亚、中国、韩国等看重国际贸易的国家，物流和仓储服务受到政府高度的规划及管制，因此租金波动不大，发展前景乐观，涉足于物流仓储业务的工业REITs相对更胜一筹。

只是，物流地产发展及持续盈利唯有规模化道路可走，所以物流REITs无论是组合资产还是租户数量，目的都是要打造规模效应，不断通过商业模式和金融模式做大规模，提高投资回报。