永久地契与99年地契

新加坡的私人住宅中，绝大多数的地契是99年，已经很长足够满足大多数人的需求。还有一小部分私宅是永久地契，可以无限传承下去。这两者之间还有比如999年，9999年的地契，不多见，而且在大多数人眼里和永久地契也没有差别。

有些人以为99年的地契到期了也没关系，政府难道还真的把土地收回去不成？是真的会。 2017年6月20日，新加坡土地管理局宣布，位于芽笼3巷的191个私宅地契在2020年底到期后，所有住户必须迁离并把房子归还给政府发展公共住屋。当非永久的地契到期了，政府是的的确确会回收土地重新规划的。

这也是永久和非永久之间最大的差别，并在这基础上衍生出了各自的特色。

入场价格，同一年的永久地契的项目一般会比99年地契的贵20%左右。但如果是很新的99年项目，比已经20年屋龄的永久地契项目贵也是很正常的。这是因为对于大众的住宅市场来说，房子的最重要的价值还是在于建筑本身而不是土地，因为住户很难推倒整座楼重新盖。但是如果是有地住宅，永久地契的别墅都会比99年的要贵，因为很多买家真的会把房子推到重盖。

租售比，如果从出租投资角度来考虑，99年地契完胜永久地契。对租客来说，没有人在乎永久的还是99年的或者9年又怎么样，反而是项目的新旧，交通方便与否，周围设施等短期价值更重要。

项目设施上，由于大多数的永久地契土地的规模都不大，也就限制了项目本身的发展。永久地契项目大多数单位数量在100左右，而99年地契普遍在500左右，一些大项目过1000，最大的treasure at tampines甚至有超过2000个单位。这导致大多数永久地契项目的配套设施不完善，比如泳池是删减版30米，健身房小一点，网球场直接拿掉之类的。部分永久地契的豪宅项目，提供300个以上的单位，同时也配有很完善的设施，每个月的物业费也自然不便宜，比如The Avenir：

价值增长曲线，对于99年地契的项目来说，在刚刚建好到5年以内这段时间内，是很受自住买家欢迎的，享受流动性溢价，在这之后建筑本身的价值和土地价值就会缓慢贬值。而永久地契则不同，因为它的价值更多的在于土地本身，所以随着时间推移建筑价值虽然在下降，但是土地价值则不断上涨。如果是作为一种财富的传承打算留给后代，那么永久地契是不错的选择。

稀缺性，永久地契的项目土地目前只有一种来源，即旧项目的集体收购，政府本身是已经不会再出售任何一块永久产权的土地项目给发展商了。而与此同时，政府是可以在给出补偿的前提下收回永久地契的土地用于公共事业的发展的。部分发展商，在收购了永久地契项目后还会开发成非永久的项目去出售，为99年甚至更久时间后的重新开发做打算。比如远东的The Shore Residences公寓，土地来自于永久地契的玫瑰园项目，但是远东新建设的项目只有103年地契。这些因素导致永久地契土地会越来越稀缺。

集体出售的可能性，私宅买家大多数都有计划在未来房子老旧后将整个项目出售给发展商，获利离场。那么如果是99年地契项目，开发商除了要付给住户本身一笔钱用于购买土地，还需要另付一笔钱给政府用于充值地契重新到99年。而如果是永久地契就没有这个问题。又或者如上面的远东那样，开发成非永久的项目，保留剩余地契。如果买家买这样的私宅项目，那么未来想集体出售基本也只能再卖回给远东本身，因为其他发展商可能无法从远东那里购买地契补全99年。

居住体验，除了上面说的设施等因素外，居住体验很大程度上跟屋龄有关。如果是99年项目，那么在居住10年后可以考虑卖掉换新房。如果是永久地契项目，那么20年后建筑老化，居住体验大幅下降，但是土地价值还没完全展现出来，没有开发商来收购，想换新房子，二手市场上老旧的公寓又很难卖出价格去，会陷入两难困境。

总结的话，对于大众消费者来说，建筑本身更重要，99年地契项目是很好的选择，侧重中短期的利益。如果是永久地契项目，在财富传承上更有优势，但是需要更有耐性才能显现出土地的价值。对于有地住宅来说，永久地契更适合，土地价值最重要。