新加坡房地产投资信托基金SREITS周报

新加坡房地产投资信托基金周报（9.13-9.30）

新加坡房地产投资信托在9月20日至30日修正了3%。继星狮地产信托和吉宝房地产信托之后，新加坡房地产投资信托继续宣布与丰树工业信托进行收益增值收购。英国央行证实，负利率正在“积极评估”中，如果不受欢迎的脱欧前景成为现实，负利率可能被用于支持英国经济。主要受益者:精英商业房地产投资信托。维持优于大盘评级。

行业股票推荐：

凯德商用信托（新加坡股票代码：C38U）买入评级，目标价格S$2.55

远东酒店信托（新加坡股票代码：Q5T）买入评级，目标价格S$0.72

星狮地产信托（新加坡股票代码：J69U）买入评级，目标价格S$3.10

吉宝房地产信托（新加坡股票代码：K71U）买入评级，目标价格S$1.40

上周发生了什么事?

UOB大华继显新加坡房地产信托基金指数在过去两周修正了3%，至244.8。并购活动的热潮仍在继续，丰树工业信托以2.006亿-2.621亿美元收购了位于美国弗吉尼亚州的一个数据中心和办公室，这还有待条款调整。该物业以三倍净价出租给一家跨国公司，剩余租期五年以上。丰树工业信托的资产管理规模将增长4.5%，至69亿新元。数据中心的规模将从38.5%扩大到41%。不动产将从51.8%增加到55.9%。管理层透露，即使定价在区间的高端，该交易对每单位信托支付的红利仍有增值作用。

涨幅最大。没有明确的因素影响新加坡房地产信托基金。美国即将举行的总统大选和欧洲新冠肺炎疫情的死灰复燃，一直是股市普遍关注的焦点。星狮物流工业信托、克伦威尔欧洲信托和Lendlease Global Commercial REIT的涨幅分别为2.2%、2.1%和1.5%。

跌幅最大。在最初的反弹失败后，FIRST又下跌了13.9%。投资者仍然担心，FIRST缓解了力宝卡拉瓦奇(Lippo Karawaci)的租金压力。星狮地产信托股价下跌9.8%，此前该公司以每股2.35新元的价格完成了2.447亿股的私募。美国房地产投资信托基金ARAUS和MUST分别下跌6.2%和5.7%。

图1.UOB大华继显新加坡房地产信托指数

图2.新加坡房地产信托收益率差

焦点——英国央行可能采取负利率

英国央行已经改变了对负利率的看法。英国央行(BOE)行长安德鲁•贝利(Andrew Bailey)于5月20日在下议院特别委员会接受质询时首次证实，英国正在“积极评估”负利率。此后，英国央行一直强调负利率是其政策工具的一部分，尽管目前还没有使用负利率的计划。这背离了英国央行此前的立场，即它没有计划或考虑实行负利率。

负利率找到了一个热心的支持者。货币政策委员会(MPC)外部成员西尔瓦娜•滕雷诺(Silvana Tenreyno)教授支持尽早采用负利率。负利率对企业和家庭借贷和消费提供了更大的激励。英国央行的一项广泛评估显示，银行能够适应负利率环境并繁荣发展，因为负利率能促进经济活动和贷款增长，并在降低贷款损失拨备的同时提高资产价格。还有证据表明，在大多数国家，负利率已完全传导至较低的贷款利率。

英国经济面临两大不利因素。在英国，疫情感染再次出现。与此同时，失业率预计将在10月政府的休假计划到期时飙升。英国央行预测，到20年底，失业率将几乎翻倍，达到7.5%。有人抱怨经济复苏太慢。货币政策委员会的几位成员一直在推动采用负利率，以加速仍然疲弱的经济复苏。

制定应急计划。从10月到12月，英国央行将与银行监管机构审慎监管局就“操作考量”展开“结构性接触”，以有效实施负利率。英国央行目前将基准利率维持在0.1%，并实施了积极的资产购买计划(量化宽松)。我们认为，如果不达成协议的退欧不受欢迎的情况成为现实，英国央行将实施负利率，以支持英国经济。

债券收益率已经变为负值。5年期英国国债目前的交易收益率为-0.06%，表明市场预期英国央行将很快采取负利率。

精英商业房地产投资信托（买入评级/目标价格：£0.88）

该信托得益于英国央行的负利率政策，原因是:a)较低的债务成本;b)负利率往往会提振房地产价格;c)利差扩大，吸引更多以收益率为中心的投资者。

工作和退休金加强了就业导师的雇用。精英商业房地产投资信托的主要租户——就业和养老金部(DWP)正在积极招聘更多员工。英国政府目前在就业中心Plus雇佣了1.3万名“就业导师”，为寻找开始新职业机会的人提供至关重要的再培训技能。DWP计划到10月再增加4500名就业导师，到21年3月再增加9000名。由于就业导师人数的增加，对额外空间的需求也增加了。DWP计划将全国的就业导师人数增加一倍，达到27,000人。

尽管COVID-19大流行，就业中心仍然开放。就业中心Plus在有需要的时候仍然开放，让索赔者与他们的就业导师进行面对面的安全交流，尽管一些活动可以在网上进行。在英国之前的封锁期间，精英商业房地产投资信托就业中心的多个地点仍然开放，允许处理和支付索赔者的福利，尽管不鼓励进行医疗评估、面谈或其他面对面的预约。

就业和养老金部(DWP)是英国社会结构中不可或缺的一部分。DWP是英国最大的公共服务部门，负责重要的福利、养老金和儿童维护服务。该部门拥有7.7万名全职员工，服务于约2000万索赔者(占英国人口的三分之一)。18/19财年的总收益支出为£182.5b。DWP在服务英国当地社区的社会基础设施中发挥着至关重要的作用。

由英国主权信用支持的稳定现金流。精英商业房地产投资信托已在6月到期日后7天内提前收到7-9月3个月租金的99.8%。

维持买入评级。2020年，精英商业房地产投资信托提供7.5%的分销收益率。10年期英国国债的收益率差为0.2%，收益率差为7.3%，很有吸引力。我们的目标价格为£0.88。

图3.收益率差—精英商业房地产投资信托

图4.按当前分布收益率排序

图5.按当前股价/净资产排序

图6.按评估价值划分的地理组合

图7.按净内部面积划分的地理组合