疫情下新加坡经济严重衰退，房地产市场热度为何不降反升

新冠疫情来袭，全球经济陷入衰退状态，资金开始寻找避险途径来进行保值。除了货币和国家债券之外，房地产就是另一个选择。新加坡作为亚洲知名的国际金融中心，房地产市场也多多少少起到了保值的作用。

1. 疫情下的房地产行情

房地产市场不降反升

今年首八个月，新私宅销售量达6198个单位，比去年同期只下跌4.5%。其中，在8月份，发展商售出的新私宅数量，创下11个月来月销售量的最高水平。房地产分析师认为，今年全年的新私宅销售量有望超越去年的9912个单位。

另一方面，虽然私宅供应量激增，但是发展商并没有削价求售。今年第二季，市区重建局私宅价格指数环比上升0.3%。相比较之下，我国第二季经济环比萎缩42.9%，私宅价格走势比总体经济表现好得多。

来源：新加坡国立大学 联合早报

避险资金涌入楼市

8月份非有地私宅整体转售价格指数环比上涨0.7％，增幅同7月份的1.3％相比有所放缓。这是转售价格连续第二个月上扬。这主要因为投资者把房地产视为安全资产，因此各类住宅销量普遍上扬，一些私宅屋主可能因此上调了叫价。

来源：腾讯

阻断措施进行期间，实地看房活动不被允许，房地产销售普遍受到阻碍。但是由于投资者把本地房地产视为安全资产，因此房地产销量在阻断措施时期过后显著改善。

有一些房地产分析师提到，由于看到许多房屋领域的销量良好，一些私宅屋主近来可能上调了叫价，新私宅和转售私宅的价格之间仍然存在很大的差距。那些考虑上车的买家，感觉到目前经济形势正在缓慢恢复，加上转售价格已跌至更让他们负担得起的水平，因此他们也愿意支付稍高的房价。

来源：狮城新闻

政治方面，大选过后，以及随后组成的内阁与国会，都进一步增添了新加坡的政治稳定性。外国人在内的投资者，从7月中旬起，也更愿意为高档房地产支付溢价。

当然，不出意外的是，价格涨幅最大依然是黄金地带，中央区私宅转售价格上涨3.1％，显示市场对这类私宅的需求良好。在今年首八个月推出的18个新私宅当中，有半数位于核心中央区。

2. 房地产市场繁荣的原因

房地产市场出现繁荣，主要原因是利率持续走低。这其实是全球银行市场的行为。银行存款利率降低，房贷利率下跌，这势必吸引了不少潜在投资者，尤其是组屋的住户开始进场。

从数据来看，在2014年，建屋局售出超过2.5万套组屋，隔年再发放超过2.3万单位。这些组屋的屋主在今年满足了五年最低居住年限的规定，可以在公开市场脱售组屋，并成为新私宅的潜在买家。此外，在经济衰退下，私宅价格不跌反升，也令一些在场外等待多时的潜在买家投入市场。

来源：新浪新闻

3. 投资楼市出现的风险

据业内人士反映，一般新推出的私宅项目，有三成至五成的买家会提出重新发出选购权书的要求，而有些选购期延长达18个月之久。这导致选购与最后签订买卖合约的数据出现落差，从而夸大了房地产的销售数据。在目前经济萎靡的情况下，这个落差可能扩大，并影响发展商的现金流与融资能力，尤其是小发展商。

来源：腾讯新闻

从另外的角度看，发展商为锁住买家而重发选购权书，也将鼓励冲动性的购屋与投机行为。那些最终无法如期完成买卖合约的买家，将在选购权书失效后损失相当于1.25%屋价的订金。以售价100万元的私宅为例，买家被没收的订金达1.25万元。

4. 投资楼市需谨慎

地产商和中介，如果为了推高销售数据而去钻法律的空子或打擦边球，只会使房地产监管措施越收越紧。除了这些，通过延长选购权而吸引那些没有负担能力的买家，最终也不符合发展商以及房地产经纪的利益。

来源：dreamstime

除了看市场和法律方面，作为投资者，更应该自律和承担风险，尤其是在这个非常时期。宏观经济前景乌云一片，失业率以及裁员的情况将加剧。不少房贷贷款者，已向银行要求延付房贷本金或利息。因此，大家在买房前，应该做好财务规划，避免过重的负担。

参考文章：

联合早报：非有地私宅转售价格指数 8月环比上扬0.7％

联合早报：社论：确保房地产市场健康发展