新加坡的执行共管公寓EC

众所周知，新加坡的两大类住房，一类是HDB，即政府组屋，物美价廉，保证了新加坡人的基本住房需求；另一类是公寓项目，也就是发展商建造的私宅，有游泳池健身房小区围墙和保安，满足了高收入人群对居住质量的要求。

公寓：

组屋：

但是有些人不满意了，也就是新加坡常说的夹层人群，Sandwich Class。 所谓夹层人群，就是收入不错，买组屋绰绰有余，买公寓又略显不足。新加坡政府在1999年提出了为这类人提出了新的项目，就是执行共管公寓Excutive Condo。 EC：

EC是政府住房项目的一种，地价上有补贴，但是不是由建屋局HDB负责设计建造，而是由私人发展商承包，项目建成后各种设施是和私人公寓看齐的。 作为政府项目，购买条件类似于组屋，但更加宽松，简单来说：

1. 家庭月收入不超过16000新币。

2. 以家庭为核心，至少有一个新加坡公民。

3.在过去30个月内没有任何私宅项目在名下。

特别备注一下，由于EC项目很抢手，目前的规则是，项目70%的单位分配给第一次买家，也就是之前没有享受过政府住房福利的买家，剩下30%分配给拿过津贴的第二次买家。另外，很多人知道申请政府组屋BTO的时候，有很多优先项目，比如家庭里有孩子会得到优先权，但是在EC申请里，没有任何优先项目。

同时EC又有私人住宅的特质。一方面项目的设计建造都是由私人发展商负责的，项目本身从外表是看不出和私人公寓项目有什么差别的；另一方面，在住户满足了最小居住期限五年之后，可以卖给新加坡人和永久居民（PR不需要满三年），在项目满十年之后，彻底私有化，可以卖给外国人，就已经和私人公寓没有任何区别了。

从价格上看，一般来说，新的EC和新的私人公寓项目之间有20%左右的价格差，在满五年后，这个价格差会缩小到9%，满十年彻底私有化之后，价差进一步缩小到5%。这也是为什么市场上EC项目很受欢迎，大部分买家在五年后卖出都有20%以上的收益。

但是EC不好买。

第一个原因当然是市场上的供给少，今年只有三个EC项目，Parc Canberra在北部，Canberra地铁站旁边；OLA在盛港地铁站附近，z南侨小学一公里之内；Parc Central Residences在淡滨尼，离地铁站较远，一公里内有培青和圣希尔达（GEP）两个很不错的小学。

Parc Canberra：

同时这种政府福利一直有大量的人在抢购，最后都要抽签选房。最近由于疫情的原因抢购情况没那么严重，有兴趣的可以试一试运气。

最后的原因就是对资金要求高。

比如正在销售的OLA：

目前的价格：

三房普通户型最便宜的价格是925000千新币，价格对标公寓的话的确便宜。但是作为政府项目，和购买组屋一样，买家要满足抵押服务比，Mortgage Servicing Ratio，MSR的要求，即最多每月工资的30%可以用来还贷款。而购买私人公寓项目可以最多还款每月工资的60%。也就是说，EC的贷款额度少了一倍。具体来说，月薪4000，贷款额度是66倍，即264000元，两个人就是528000，那么房价的差额397000就要通过CPF的OA账户以及现金支付了。同样价格的私人公寓只需要25%的首付加3%的税即259000即可。

不过好消息是五年后卖出，二手买家的贷款额度是按照私宅计算的，即可以最多还款月薪的60%，这也是满五年的EC在转售市场很受欢迎的一个原因。

总的来说，EC是个自住和投资都适合的项目，也是新加坡公民最大的福利之一。市场上有很多私人公寓项目，价格很划算未来升值空间也不错，但要说五年涨20%以上的项目，最稳妥的还是EC。