99年还是永久？新加坡买房时，心中永远的问号

这个时代，金钱的价值持续在贬值，所以对于明智的有一些资金的人而言，他们都不会以货币的形式持有自己的资产，而是会用于投资。

房地产行业就是投资最好的选择，毕竟现在的房产市场极其火热，价格持续上升，投资回报率非常高。而新加坡也一直是投资者投资房极其看中的一个地方。

所以房博士每天都会接到各种房屋购买咨询中，有很多问题都是集中在地契物业的选择上？存在即是合理，关于地契的选择，每个人的答案都是不同的。

在回答你的疑问之前，小编先帮你总结最集中的几个问题，看看有没有你最关心的？

首先什么是地契？什么是产权？

A：地契是买卖土地的双方所立的契约，是转让土地所有权的证明文件。而房屋产权指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 在新加坡，产权证明是由新加坡土地管理局（SLA）颁发的，拥有产业者都有产权证书，如果房产为银行抵押贷款，则正本由银行保管。

永久产权和租赁产权区别是什么？

A：世界各国的土地、房屋产权制度各有特色，但其实都是在综合考虑政府财政收入、经济稳定、居民财富之间寻找一个平衡点。

目前而言，绝大多是发达国家采取永久产权+房地产税的制度，成为地方财政收入主要来源和抑制房价的主要手段。主流的英美法系中将土地产权分两类，一类是Freehold（永久产权），另一类是Leasehold（租赁产权）。

而具有永久产权的业主而言，其对土地上的一切不动产，包括土地、房屋建筑、树木及地下资源（地下某个深度为限制）拥有永久性所有权，并能世代传承。

对于租赁产权而言，产权就有一个有效期了，比如99年，250年等等。

新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度，除少数历史遗留的私人永久产权以外，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。

新加坡的产权有哪些？特点是什么？

A：新加坡私宅的常见产权的年限分为99年，103年，999年和永久地契等等。在规定年期内，土地可以转让、买卖、使用期满、土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。

新加坡政府已经很少推出新的永久地契土地。现在新推出的所有地皮都是99年地契。现在如果看到发展商推出新的永久项目，都是从已有的永久地契土地上重新发展而来的。99年、103年的使用权一般用于兴建中档的住宅，大都采用单元式布局，基础配套设施完善，功能更加合理。

新加坡政府新推出的私宅用地基本都是99年的。999年的地契或者永久地契，一般用来兴建豪宅（好地段的私人公寓），或者排屋（联排式别墅）或独立洋房和半独立洋房。

之前流通的房屋当时的地契是999年还有永久的，这些年限继续有效。有些999年的地契甚至是从1854年开始的。从目前的价值来看999年和永久地契几乎是等价的。

永久&非永久地契公寓区别有哪些？

A（1）：住宅地点

新加坡政府现在目前几乎停止推出新的永久地契地块，意味着市场上的永久地契房屋均是之前历史的产物，通常都不靠近地铁站附近。而99年地契的房屋通常在建设时会更注意周边社群的质量，交通便利程度及基础配套设施。

A（2）：出租回报率

如上住宅地点分析，99年地契项目通常由于地点优越，土地成本低，靠近地铁和各种设施，具有较高的出租回报率。原因很简单，无论是永久地契或是99年地契，只要项目条件相近，租金都相差不多，租户绝对不会只因为房子属于永久地契而多付租金。

A（3）：选择面上的差异

2006和2007年的那一波房产热潮中，市场上大部分新推出的房产项目还是永久地契项目，但是自2008年以来，这个趋势有了明显的变化，房地产市场上推出的项目越来越多是非永久地契。

这和新加坡政府近几年重启政府售地计划，推出大量99年土地供发展商竞标的政策是紧密相连的。尤其在2011年后，非永久地契几乎占据了房地产市场90%的项目份额，自然对于购房者而言，在房型、位置、地点的选择上会宽很多。

A（4）：房屋估价的变化趋势 - 增值/贬值

在排除短期的房产周期而言，在大周期上，永久项目的贬值趋势不明显，因为属于土地的那部分永不贬值，拥有一间永久地契房地产，最大的好处当然是其土地价格不会随时间的流逝而贬值。

另一方面也是因为有限的永久地契土地供应。而99年地契的房子，最明显的缺点就是地契权限会一天天缩短，导致房地产价格下跌。

然而，一些外在因素却可以减缓房价下跌的速度，如果非永久地契项目有完善的周边设施，比如说交通便利，附近有商场，或者名校林立，项目深受买家和租客欢迎，价格就会持守的比较好。

简单而言，非永久地契的项目建成时间越久，贬值趋势越明显。

A（5）：整体出售（EN-BLOC）

总的来说，过往的拆迁记录统计下来，99年地契房地产被集体出售的机会相对少一些，而绝大多数成功出售的项目，永久地契项目偏多。

其中一个原因是许多99年地契房地产的屋龄都较小，也维修得较好，所以业主并不急着想将房子以集体的方式出售。

另外一个更重要的原因是，99年地契的房子如果要集体出售，拆除重建公寓，发展商就必须支付一笔钱给政府，以便将地段的地契更新至完整的99年，花费不菲，吞噬一部分利润，而永久地契就没有这个问题。

这种重新开发的费用政府也在根据市场随时进行调整，当重新开发99年地契的房子成本降低时，开发商拆迁99年公寓就会更多。

小编总结

对新公寓来说，同样条件的99年地契和永久地契的价格相差大概15%-25%左右；随着公寓的年龄增长，99年地契缩短，这个差距可能会变大。

总的来说，99年地契的适合中短线投资者，拿到钥匙几年内就卖掉，收取利润；999年和永久地契的适合长期持有者，越久越能显现价值。

这个特点落实到具体区域具体项目又有非常大的区别，总体而言没有任何数据可以完全证明永久地契比99年地契更具投资潜力。选择正确的投资地点，正确的价格，相对正确的时间入场始终是任何一项成功房产投资的不二法则。

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