新加坡商业地产 - 办公楼

在新加坡房地产，一直以来我们都理解国家政策是居者有其屋

也就因此，住宅这一块会严格控制而不会疯狂的涨或跌

让我们来看下商业地产如何？

最近中国商务部网发表了新闻关于新加坡办公楼

内容如下

供应近两年或短缺 新加坡办公楼领域S-REIT料获利

《联合早报》9月17日报道：本地办公楼供应近两年或出现短缺，该领域的房地产投资信托有望获利。

居家办公在疫情期间形成趋势，让市场担忧本地办公楼领域因而受冲击。不过，一些商家近日表示有意扩展新加坡的业务，再次凸显新加坡办公楼的吸引力。

市场分析师认为，这些公司看准新加坡作为亚洲枢纽的潜能，无疑对办公楼领域的新加坡房地产投资信托（S-REIT）有利。分析师尤其看好在中央商业区拥有甲级办公楼的信托。

星展集团研究分析师陈伟祥和陈丽睿昨天在一份报告中指出，市场担心企业可能因灵活办公安排和失业率提高而削减办公室空间，但近期的消息或促使投资者重新检讨办公楼领域的基本面，这个领域或比预期中更强韧。

例如，中国社交媒体和游戏公司腾讯（Tencent）计划把新加坡作为区域中心，支持公司在东南亚及区域业务的增长。

与此同时，短视频社交应用TikTok的母公司字节跳动（ByteDance）有意以新加坡为战略据点，向亚洲其他地区和全球市场扩张。电商巨头阿里巴巴则正在探讨向本地科技公司Grab投资30亿美元（41亿新元）。

陈伟祥和陈丽睿说：“这些科技巨头已通过各个平台招聘，可见它们即刻有（办公楼方面的）需求。

另一方面，员工重返办公室的措施可能会逐步实行。2020年至2022年，这个领域的供应量将处于低水平，因此由新就业机会和中国科技企业的办公室空间带动的新需求，值得关注。”

虽然目前暂没有更多详情，但两人看好凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust），以及吉宝房地产信托（Keppel REIT）。前者的新办公楼CapitaSpring即将竣工，后者则拥有优质的甲级办公楼资产，两者都有空缺待填补。

他们指出，商业园是另一个企业可选择入驻的选项，但据了解，对科技公司具吸引力的纬壹科技城和亚历山大一带的办公室空缺并不多。

银河—联昌证券分析师骆敏仪说，科技业者是近年办公室空间的主要租户，包括中国科技巨头在内的潜在业者有望再推高该领域的需求。她同样看好吉宝房地产信托，认为该信托的股息收益率稳定、资产负债表强劲，又有新竣工和收购项目贡献收入。

居家办公模式兴起 仍威胁办公楼领域

不过，FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员杨慧诗认为，居家办公模式的兴起，依旧对办公楼领域构成威胁，这些科技巨头在本地设立办公室会否刺激长远需求，还言之过早。

目前，中国科技企业的办公地点分布在不同地区，例如百度和华为分别在中央商业区及樟宜商业园设有办公室，阿里巴巴则持有盛保险大厦（AXA Tower）的50％股权。

大多数的商业办公属于几家上市房地产投资信托（S-REIT）

出租为主。不过也有些是私人拥有。

供应和需求分析报告

需求

过去6个月，需求一直零星。除乌节路外，许多地点都看到了活动，那里唯一值得注意的租赁交易是将 Haw Par中心（21，500平方英尺）的一整层租赁给新加坡电力公司，从吉宝大厦2号楼搬迁。

最大的交易之一是租赁约50,000平方英尺的视频应用程序公司Byte Dance/TikTok 抖音 在一号莱佛士码头(One Raffles Quay)。格兰特桑顿(Grant Thornton)已经搬迁从罗宾(Robertson Point)到亚洲广场1号楼 （Asia Square）。在中心区边缘 Nu Skin 已经租用了20,000平方英尺在 UE广场。在中央商务区之外，罗氏新加坡（Roche Singapore)已经从世界大城(Great World City) 搬到了PLQ 。

79号罗宾逊路（79 Robinson），定于5月交接入住，新开发项目大楼，最近已获得豪登保险(Howden Insurance)/RKH Speciality 公司作为一个新的租户。其他的租户包括国际货币基金组织（IMF) 和饮料巨头威廉格兰特 (William Grant and Sons)。

供应

从 2020 年至 2022 年第 4 季度，预计将完成约 500 万平方英尺的办公空间。平均超过3年，这将是约166万平方英尺一年，这离10年平均175万平方英尺不大，但仍短缺10万平方英尺。

在2022年后，在中央商务区核心市场没有增加A级办公楼供应的新开发项目，专家已经可以预测4年内租金会飙升。在中央商务区，有最多的可办公场地的将是30莱佛士广场（30 Raffles Place)，55市场街 (55 Market Street)，一号莱佛士码头（One Raffles Quay)，亚洲广场一号楼（Asia Square Tower 1) 和78申顿路 (78 Shenton Way)。在中央商务区外，选择最广泛的办公楼是 新加坡港务局 PSA大楼、Valley Point, 港湾中心（Harbour Front) 和 PLQ。

源于网络

目前市场的办公楼市场要价如上

成交价在谈判中幅度为百分之十上下取决于楼层，景观，朝向和面对电梯口。

到2022 年的供应（Net Suppy) 会处于多过需求（Net Absorption）

在未来几年里过后会一直在需求多于供应。

购买办公楼买家

多数买家分为两类。投资为主的买家大多数以租金养楼

商业办公楼在地产方面没有额外买家税

那些买家也少不了自用。很多买家会以控制其租金成本的上升

并打算把一些资金投入在办公地产

对于投资或自用买家来说，这是及大优势因为不缴纳额外买家税

并也不影响到购买住宅方面的税。

但值得留意的是商业地产会有消费税GST

目前 GST 的利率为 7%。

我们也听过国家预算案里，GST 在未来将上调

这是不可避免。GST 调整是由于人口不断的老化

国家将会需要更多的备用金来应急医疗和乐龄人士增加开支。