经济不景气，香港新加坡房地产投资要考虑什么

“

就像当前低迷的经济大环境一样，看似万无一失的房地产也没那么稳当了。

”

数十年来，全球金融中心香港和新加坡的房地产一直被认为绝对稳健。有反对者以最近金融危机的例子驳斥了这种观点，但人们总是觉得金融危机这种百年不遇的情况很难再次发生。

但，还是发生了。

教授简介

Ben Charoenwong

新加坡国立大学商学院

金融系助理教授

美国·芝加哥大学博士

教研领域：国际金融管理、公司金融、资产定价等

遭遇重创的房地产

近期的新冠疫情让香港和新加坡两地房地产市场坠入谷底：两地的房地产投资信托基金的价值加权投资组合均损失达25%。

截至7月初，香港房地产已有了复苏的势头，而新加坡仍下跌了16%。

那些认为房地产风险低、收益稳定的投资者可能会遭遇双重打击，因为房地产收益与全球股市同时出现了大幅下跌。

对于住宅和酒店产业的新加坡房地产投资信托来说，情况更为惨淡：从年初开始的累计收益对比同期分别下降了20％和40％。

风险比想象中高

2000年1月到2020年4月期间，新加坡房地产最严重的降幅出现在2007年7月至2012年8月，降幅超过67%；香港房地产的最大跌幅发生在2007年11月至2010年11月期间，接近70%。

而且这种情况不仅限于新加坡或香港，日本也有类似的情况。

2006年4月到2013年4月，日本房地产跌幅超过75％。事实上，美国、澳大利亚、新加坡、香港、韩国、以色列、日本和德国等地区的房地产下跌都比摩根·士丹利资本国际全球股票指数收益的最大跌幅还要严重。

此外，学术研究表明，相较于本地和全球股票市场指数，房地产收益表现并不佳；推动股市的常见因素也会推动房地产收益。

2000年1月到2020年4月，新加坡房地产最严重的降幅出现在2007年7月至2012年8月期间，降幅超过67%（ST图片）

私人房地产

有人可能会认为这种比较有失公允，毕竟新加坡的房地产资产是房地产投资信托(Reits)，它是在证券交易所公开交易的房地产组合。

事实上，房地产整体指数，如收录了来自私人房地产市场价格的SRX地产指数，呈现长期上升趋势。

收录新加坡所有地区数据的非有地私宅指数从2010年1月的124.9上升至2020年3月的191.1，涨幅超过53%。

与此同时，标准普尔新加坡房地产投资信托指数(S&P Singapore Reit index)的收益率上涨了24%。若将房地产投资信托股息计算在内，同期的收益超过103%。

私人与公开交易的房地产很难进行比较，因为一些投资者住在自己的房子里，除了获得资本收益外，还获得了消费流。对于房地产投资信托来说，这当然行不通。

在这种情况下，与房地产投资信托基金情况类似的是投资者使用房地产投资信托的股息收入租住公寓。

哪项数据适合用于比较，取决于投资者是否从其私有财产投资中获得股息，是否实际上住在房产里，以及持有该财产的维护成本是多少。例如，公寓必须考虑每月的服务费用和业主协会费用。

此外，买卖私人房地产涉及到收取佣金的代理商。例如，对于非土地私有财产，卖家平均支付2%的佣金。这将使10年期收益率从53%降至50%，由于复利，这一降幅超过了标价的2%。

另一个来自房地产投资支持者的观点是，只要持有资产一段时间，就不会出现亏损。这其中存在一个谬论。

仅仅因为损失未实现并不意味着它们不存在。在没有大的交易摩擦的情况下，投资者应以相同的方式应对已实现和未实现的损益。

实际情况并非如此。芝加哥大学诺贝尔奖得主理查德•塞勒(Richard Thaler)主导进行的一项行为经济学和金融学研究，着眼于研究这类产生可预测价格模式的谬论。

这种谬论的一个具体例子是处置效应，即投资者更倾向于长期持有亏损投资，而过早地出售获利投资。训练有素的量化交易员可以利用这种可预测的行为来获得持续的回报。

那么，为什么人们会偏爱私人房地产？答案之一就是杠杆作用。房地产是为数不多的仅需支付25％的首付就能实现投资的资产，剩余的75％通过借贷，实现投资组合，相当于购买股权的4倍杠杆。

这意味着，房地产价值每增加1%，初始投资收益就会增加4%。

熟练的房产投资者无需抵押太多贷款，他们可以通过购买新的房产和卖出现有头寸来维持较高的杠杆率。

私人房地产为何特别？

在理性世界中，非流动性资产，即那些无法迅速转换为现金的资产会以较低的价格交易，因为投资者会考虑到自身急需现金但无法变现的情况。

然而，在某种情况下，私人房地产的流动性不足可能有益。

在这个存在着自律问题的不完美投资者的世界中，在暂时的不景气时期保留资产，忽略公开市场的信号可能是有益的。关键是增加投资者的持股能力，以使其继续长期投资下去。

在这种情况下，继续持有并避免未实现亏损的这种常识，并不像在理性世界中那样是种谬论，而是一种智慧的行为。

然而，这适用于任何资产的投资。长期投资者也不应对短期市场走势作出太大反应。但对于股市，我们似乎没有这样的“常识”。当股市下跌20%时，全世界的人都在撰写文章呼吁人们平仓，“避免大问题”。

所以，如果有人问我房地产有什么特别之处，答案显而易见。除了杠杆，还有投资者。

文章英文版原载于海峡时报，点击左下角“阅读原文”查看

原题为Let's get real with real estate

作者：Ben Charoenwong，新加坡国立大学商学院金融系助理教授

翻译：庄冰冰

*本文观点不代表新加坡国立大学商学院机构观点