为什么不推荐Noma

Noma这个项目可能很多人没听说过，是在阿裕尼地铁站和Dakota地铁站之间的一个永久地契小项目（红星位置）：

之前分析Penrose的时候我做了下面一张图：

黄色是阿裕尼地铁站，北部绿色区是住宅区，和谐安静；南部红色区域就是常说的芽笼地区，也就是红灯区。 整个芽笼地区，以芽笼路为分界，北边的街道为单数，大多是小餐馆，南部的街道为双数，是特殊行业场所。近年来这些区分其实已经比较模糊了。

Noma就在红灯区里，南边这块。

网上盛传红灯区治安不好，其实也还可以。毕竟同一个新加坡，同一片蓝天下，一切都在党和政府的领导下，对于普通人来说，只是环境吵闹点罢了。

但很多人可能不知道，红灯区内的房产，是有可能拿不到银行贷款的。如果是新项目，比如Noma这种，一般发展商会和银行沟通，贷款没有问题。但是未来如果想在二手市场上出售，买家贷款会有问题。

这个地区的租售比倒是相当的高，房子也很容易出租。除了芽笼工作的人以外，很多在市中心上班的白领金领也喜欢租在这里。离市区实在是近，很方便。 芽笼地区的土地特点就是大量小块+私人永久。这也导致区域很难有大的政府级别的项目规划，人心难聚。倒是有相当多的小型永久地契公寓项目，大多是发展商从私人手中购买几块土地联合开发。

比如Noma占地1312平方米，只有50个单位，其中一卧和两卧占了45个。注意看它的项目规划的话：

可以发现中间插进去一块，就是买土地的时候，有人不卖，没办法只能绕一圈画出个C来。

没有泳池的公寓项目很难卖，所以小泳池还是有的：

但是健身房就很敷衍了：

户型受制于土地，也是很难方正起来：

这种小型永久地契项目的未来升值空间也非常有限，交易量太少形不成上升阶梯。

下图是三个大项目和三个小项目的价格走势对比：

新加坡每年上的新项目其实很多，也不是所有的都值得买，各位三思。