干货||新加坡土地上一年内将绽放的十二朵金花

1.导言

有很多买家以为买新盘一定会赚钱，其实这在新加坡不是一定的，新盘赚钱是大概率事件但不是必然事件。新加坡不像中国那样，开发商新盘需要通过物价局审核，定价要领会政府的意思，新盘比周边二手房定价低，所以买到就是赚到。我有朋友说他最近运气好在深圳买到7万一平的新房，而周边二手房都有11万，感觉这个就是中了Toto大奖的感觉，难怪国内新盘开盘大家都带小板凳去排队打持久战。

而新加坡的开发商都是私人行为，只要能卖出去，政府是不会来关心啥价格的，高点还多收点税，因为有些新楼可能出现门可罗雀的情况。

就像骑白马的不一定是王子，他也可能是唐僧，浪费了那么多表情，牺牲了那么多色相，他还无动于衷，所以选对产品选好目标很重要。

一般开发商大体有两种策略：一种是开盘低价卖一批，然后慢慢涨价，之前进场的买家开心就会到处炫耀，吸引更多买家进场，随着卖出进度。以Parc Esta为例，一般是30%,50%,70%,80%,90%,95%涨价，最后尾盘几个风水和户型差的单位给中介佣金高点卖掉。另外一种是，只有几个靠垃圾场，靠电箱的单位便宜些，其余都很高，或者一层加很高，但之前广告说很低，吸引很多买家来看，形成羊群效应，有些判断不足Kiasu的买家就会开盘买入，然后开发商边卖边打折，中介也好跟买家说，你看这个单位买吧，比之前的买家还便宜呢。于是也能慢慢卖掉。

两种策略很难说哪一种好，毕竟存在就是合理的，基本上开发商都会朝那两种做法的一种走，但具体到每个楼盘采用的方法也会不同，有天时地利人和等不同因素。

接下来有15个新盘推出，我这边就减掉3个介绍12个吧。本来是金陵十二金钗的意思，虽然我对红楼梦看得少，四大古典小说中，其余三个倒着也可以把故事说出来，红楼梦总是描写女生的事看着觉得没啥劲，只大概记得十二金钗和一些写得不错的诗词，所以移花接木放到即将开盘的12个新盘来。

Penrose: 9月12日

Hyll on Holland: 10月1日

The Linq at Beautyworld: 10月3日

Landmark: 10月10日

Phoenix Residence: 11月中

KI Residence: 11月21日

The Reef at Kings Doc: 11月底

Clavon: 12月

Midtown Morden: 12月

Parc Central EC:农历新年前后

Irwell Bank Road: 明年一季度

以下三朵花有待观察，看看到时是否金花：

Bernam Street: 明年一季度

Normanton Park:明年一季度

The Ryse Residence:明年一季度

2. Penrose

我最近每天都在吹捧Penrose，大家应该都熟悉。

1房朝泳池尺价$1666起，二房$1462起，三房尺价$1417起，四房位置都很好$1521起，都是良心价，只希望不要一层跳太多，也请神仙保佑我的买家和我Tag的cases都能上上签。

3. Hyll on Holland

Hyll on Holland有我看过户型最好的两房式，小区很像Principal Garden。本来是两个小盘，但开发商一起买了，合并成一个中盘。这个楼盘开发商来自香港，打算中国国庆日开盘，也许是吸引天朝客户吧。样板间就在红山，也在我家附近，要来看房的朋友欢迎联络。

这个2房式户型是我做中介以来看过最好的。尺价也会感人，因为地价比马路对面的Leedon Green便宜266psf。

三房户型也很棒，不愧是香港来的

厨房设备配置都是美乐，德国牌子。

4. The Linq at Beautyworld

The Linq是我之前提到的Beautyworld的贵妃，打算10月3日开盘。

这个楼盘的卖点是Only Integrated Freehold Project Near MRT，唯一的永久地契综合体，因为楼下有店铺，上面是120个住宅单位，地铁站和Integrated Transport Hub就在旁边。

5. Landmark

The Landmark靠近牛车水和珍珠山，也在River Valley小学一公里，周边生活还蛮方便，打算辛亥革命纪念日十月十日开盘。

我前几天路过，有拍下附近照片，这个楼要被拆。

周边也是故事很多，需要的朋友可以私聊。

6. Phoenix Residence

Phoenix Residence这个名字很好听，也许中文可以取凤凰台，一定可以让这个房子大卖。因为李白曾经说过凤凰台上凤凰游，买这个房子的人都是凤凰级的神物保佑，你别说，新加坡人还真相信这个的。曾经Martin Place Residence的开发商为了卖好那个项目，花了300万坡币将Muthusaran Chetty Road的门口一段改成Martin Place，据说Verdale的开发商也可能抄作业。

李白的登金陵凤凰台

凤凰台上凤凰游，凤去台空江自流。

吴宫花草埋幽径，晋代衣冠成古丘。

三山半落青天外，二水中分白鹭洲。

总为浮云能蔽日，长安不见使人愁

Phoenix Residence主要是地价低才$555，比EC还便宜，估计卖价$12xx psf，然后又靠近Bukit Panjang地铁站。不过才74个单位，要买的朋友要快，需要详细信息找我，估计11月中开盘。

7. Ki Residence

Ki Residence靠近义安理工学院，卖点是999年地契，而且是大型项目。我不懂为何取名叫Ki Residence，莫非是地块长形像一把钥匙。

这个项目预计11月21日开盘，有660个单位

8. The Reef at Kings Dock

The Reef是前东家Keppel的项目，我人生1/3时间约有12年的时间在那边留下过矫健的身影。

其实本来想把这个项目移除金花之列的，因为担心价格比较贵，而且之前买Reflections得买家也大都亏钱。不过也许会有人喜欢海景，加上毕竟是前东家，考虑到他的股票也跌得一塌糊涂，不忍心。这个楼盘大概是11月推出，有429个单位，算是蛮大的项目了，我个人估计要2400psf。虽然这是吉宝家自己的地，只要top up lease，但开发商一般不会便宜卖的。

9. Clavon

拥有640套单位的Clavon是华业集团在Clementi 大道1号的第二个开发项目。该开发商在附近的第一个项目是505套单位的Clement Canopy，就在隔壁。Clement Canopy于去年7月竣工——比计划提前了6个月。这个已完全售出的项目涵盖了两栋40层的塔楼，创造了新的吉尼斯世界纪录，成为使用预制模块化建筑技术 (PPVC)建造的最高住宅塔楼。

为了应对新冠疫情之后生活方式的变化，华业集团在Clavon建造了“下一代”产品。其景观花园有“许多角落”，不仅适合小团体聚会，也适合那些想在自己公寓之外找个安静地方工作的人。这些住宅塔楼的朝向也是为了确保各单位有宽阔的视野，这与南峰雅苑类似。

考虑到Clavon地块的斜坡地形，华业集团正在建造一个地下停车场，以便腾出空间创造一个“度假胜地”的氛围。开发商认为:“这一理念体现了丰富的绿化和水源、可持续性和社区性，但重点是社交距离和较小的群体聚会。”

至于开盘时间，大约在冬季。

10. Midtown Modern

Midtown Modern是豪宅开发商的项目，参与的三大开发商都与郭鹤年家族有关。

这块地跟The M靠很近，但户型会大些。

插播一段广告: The M自从开盘大卖70%后卖得不好，就像一个被妖怪吸光了元气的壮汉。不过最近The M在打折，价格很诱人，有兴趣的找我聊聊。

11. Irwell Bank Road

这个项目可以期待，因为CDL的户型和质量都不错，但是会不会复制Martin Modern的奇迹，就要看开发商的开盘价，我觉得价格也不会低。

12. Parc Central Residence

这个EC项目据说是给我们中介发春节红包的，因为Tampines很久没有推出EC了，而且这个开发商海峡发展是EC开发商中的战斗机，它的EC项目一般都会大卖。

Hoi Hup Realty Pte Ltd是新加坡知名开发商，公司大厦就在红山，他老板是我们选区Radin Mas后面的金主，最近还得了BPM的勋章，一大帮供应商在早报中祝贺。它发展的项目有 Rivercove (EC), Hundred Palms Residences (EC), Arc @ Tampines (EC), Sophia Hills, Residences @ Killiney, Shelford23, Suites @ Cairnhill, Charlton Villas, De Royale 等等.。Parc Central Residences EC – 智能家居，提供可视智能门锁，智能电器开关，远程控制空调等。

这块地是Tampines ave 10众多公寓里面最大的一块地，而且非常方正。淡滨尼第10大道这边还有其他几个公寓项目Q Bay Residences, The Santorini, The Tapestry and The Alps Residences，ARC EC 等等。这个新EC项目开车的话非常方便，可以通过Bartley Road East去往Lornie Road, 到麦里芝水库大约15分钟，也可以连接KPE去滨海湾花园，大约20分钟车程。往西南连接PIE，去往东海岸公园大约15分钟。往北连接TPE, 去北面巴西立海边大约10分钟。宜家，Giant, Courts也坐落于淡滨尼第10大道尾部。

其余三个金花替补，我不想这里解释原因，因为可能会被找麻烦，有想知道的私信我。

14. Bernam Street

15. The Ryse Residences

这个地价有点高，位于巴西立中央的综合交通枢纽地段是商住两用地。该招标于2019年3月以7亿美元或每平方英尺684.48美元的价格中标给 Allgreen Properties 和 Kerry Properties 的合资企业。

16. Normanton Park

这个地点是好的，就是要看到时建设质量如何。老板来自天朝，作风比较粗犷，不小心中了No Sale Liscence，不让卖楼花，必须等建成后才能卖房子，能顽强生存下来真不容易。