利用杠杆增加收入，除了买房出租还有这个方式

许多人在新加坡已有自住房，手上有闲钱还想投资公寓赚租金。

还有些家长打算给提前给儿女购置房产，为他们的未来打下基础。

这样做无非想要实现两个目标：

1. 期望房产升值

2. 获得稳定的现金流（租金）

3. 利用银行贷款 （杠杆理财）

但这样的期望不容易达到，原因是：

1. 新加坡目前的房价不低，涨幅不能和中国前几年的房市相提并论。

2. 自住房的房产税不高；但对于投资房的房产税相对较高。

3. 买投资房的额外买家印花税，外国人的税更高（3% +20%）。

4. 经济下行期间，租金回报受影响。

5. 投资额高

以上的种种因素都会影响到投资收益。目前在新加坡的租金年回报率大概在3%左右，但这还没算上额外买家印花税的成本，（外国人的额外买家印花税为20%），加上打理投资房产服务费用，剩下的回报还有多少呢？

不要误会，我并不是不看好新加坡的房市。只是想说如果要获得稳定的现金流，不仅仅只有投资房产一种方式，有固定派息的趸交终身储蓄保险也可以做到，而且像买房一样可以贷款，且投资额不必像买房那样的多，回报相对稳定。

先来看终身储蓄保单是什么：

保单为趸交，一般累积期为4到5年，之后每年固定派息，年派息为保费的4.2%（包含非保证部分），直到投保人100岁。除了派息之外，保单价值也会随着时间而增长。

以上为有派息的终身储蓄保单的优势，基本概念就是一笔投入，累积期过后保单源源不断地给投资人注入现金流，直到100岁。投资人身故之后，保单的增值价值由受益人继承。

优势：

a)低风险，可高枕无忧的理财计划，建立永续现金流

b)下金蛋的母鸡；分期付款买房子,几年后开始领租金,获保证月租金,也在增值,无需找租客;给自己或家人的ATM机

c)终身年金，向财富500强支取与生命等长的长期饭票

d)买给孩子，孩子能力一般，保证他有生活费；孩子能力强，留给自己做终身退休金，领钱到终老，最后去了天堂还有一笔留给家人

e)买给孩子，也可以做三代传承

既然是杠杆理财，一定要借力银行贷款。

原理是这样的：

像买房一样，投资人付首付款，加上银行贷款（可贷款到保单价值的72%），投资一个终身派息的储蓄保单。保单抵押给银行（买房时房产证抵押给银行），派息收入给投资人。

注：保单抵押给银行后，不可指定受益人。

这是一个三赢的局面：

1. 投资人获得贷款，用杠杆撬动更多的现金流。

2. 保险公司卖出了一份保单

3. 银行贷出了一笔贷款 （贷款年限为99年）

举例说明：

案例 A : 用约30万，获得100万的投资收益

1. 投资首付款 S$280,000

2. 银行贷款 S$720,000

3. 总投资额 S$1,000,000

4. 从第六年每年领取总投资额4.20%的派息率 （每个月 S$3500）

5. 每个月支付贷款利息 (文章发布时的贷款利率为 0.96%)（每个月 S$576）

6. 只支付贷款利息，本金不用还

细节如下图

利息为浮动利率，未来利率有可能更低或更高，保费贷款是有保险公司和银行接洽，符合条件才可申请。

以现在的新加坡的房市行情，100万的房子时很难租到3500的月租的

这个保单计划，不需要找租客，也不用纳税（房租收入需要纳税），无额外印花税。

案例 B : 用14万，获得50万的投资收益

1. 投资首付款 S$140,000

2. 银行贷款 S$360,000

3. 总投资额 S$500,000

4. 从第六年每年领取总投资额4.20%的派息率（每个月 S$1750）

5. 每个月支付贷款利息 (文章发布时的贷款利率为 1.06%)（每个月 S$318）

6. 只支付贷款利息，本金不用还

细节如下图

利息为浮动利率，未来利率有可能更低或更高，保费贷款是有保险公司和银行接洽，符合条件才可申请。

从上图计算可以得出结论，终身储蓄保单（有派息）+保费贷款，这种方式和买投资房类似，获得现金流（派息或租金），也能够等待升值（保单红利累积或房价上涨）。

相对于投资房产，保费贷款每月还款额少（只支付利息，不需要还本金），而且本金不用急着还（可贷款99年）。同时，因为保单有保险的成分，当投保人身故时，保险公司赔付105%的投资额（包括保费贷款部分），如果投保人身故是有意外造成的，保单赔付210%的投资额。

这款产品既是一个终身现金流的规划，当做退休基金或者教育基金，也可以作为一个传承的计划。同时由于可以得到银行贷款，用杠杆加大了收益回报。

保费贷款的主要风险是什么呢？

其实是和贷款买房的风险相同，保费贷款面对的风险就是-利息上涨。如果年派息是4.20%（外加增值部分），保费贷款的利率（浮动利率）只要维持在4.20%以下，投资人都可以收到正收益。让我们看看新加坡过去20多年的利率走势。

其他风险：

1. 因为派息中有一部分是非保证收益，所以有可能实际收益会少于预期。

2. 保单持有人的流动性风险：如果在累积期（保单派息前）保单持有人因各种原因无法偿还利息，保单将有被迫退保的风险。

3. 本文中提到的保费贷款期为99年，但如果银行修改贷款计划并缩短贷款期限，保单持有人将不得不偿还融资金额。

从上图可以看出，新加坡是长期维持在一个低利率水平的。现在由于各国货币超发，估计今后中短期内的利率还会维持在低水平。

虽然如此，我们还是要做好最坏的打算，如果万一银行贷款利率涨到不可思议的地步...

那么，投资人只需要把银行贷款随时还清就是了。

微信：SJE5149C

作者：Jun wei

新加坡持牌理财顾问，独立财务规划师 Independent Financial Adviser

Representing

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