深圳楼市：香港还是新加坡模式

中国香港仍是全球房价最贵城市，住宅套均价格为人民币892.6万元。

位列第二和第三的城市分别是德国慕尼黑和新加坡，中国上海、深圳和北京分列第四、第五和第六位。

深圳楼市最为生猛；大疫之年，民生之年，深圳楼市却独树一帜。

新加坡与香港，土地国有制地产模式

香港与新加坡住房套均价分列全球第一、第三。但新加坡的房屋自有率、居住条件远超过香港。

新加坡的住房自有率超过90%，是全球住房自有率最高的国家。发达国家的住房自有率一般在60%左右。新加坡房价虽高，但超过90%的国民都拥有自己的房子。

新加坡如何做到“居者有其屋”？

新加坡超过80%的土地都掌握在政府手上，政府具有强制征地权。新加坡就很好地利用了这一优势，发展福利房模式，即组屋制度，超过80%的家庭居住在政府提供的组屋里。只有20%的家庭住房交给市场，通过购买或租赁私人住宅来实现。

新加坡有一个部门叫建屋发展局，这个部门成立于1960年，目的是解决住房问题。组屋包括廉租房和廉价房，新加坡政府利用国有土地建设。

廉租房偏少，占组屋的比例为5.6%，主要向低收入者提供。

廉价房数量大、有产权，产权期限为99年，大约94%的组屋家庭拥有廉价房的产权.

政府严格管理组屋，严厉打击寻租腐败与投机行为。而大规模的组屋供给是“居者有其屋”的关键。

新加坡组屋的资金如何解决？

建屋发展局主有三种方式融资：一是政府贷款，二是银行贷款，三是发行债券。

新加坡另外20%家庭的住房交给市场。新加坡也有商品房，主要是高档住宅和豪宅，2019年套均价在91.56万美元。

所谓市场的归市场，凯撒的归凯撒，新加坡保障房和商品房相得益彰。新加坡政府为中产及低收入者提供住房，富豪阶层追涨为数不多的商品房。

同是土地国有制度，香港的房地产被认为是失败的。 香港是全球购房压力最大的城市，房价全球最高，居住条件不好，人均住房只有16平米。

很多人将香港房地产的问题归咎于自由市场，即大资本家、大富豪垄断房源，投机者爆炒房地产。

但其实，香港房地产并不是完全市场化的，香港土地被政府垄断，政府是几乎是唯一的土地供给方。

九七之前，香港的土地归属英国王室所有。九七之后，归属香港政府所有。香港政府采用批租制度，通过拍卖、招标等方式出让土地使用权，新批土地期限为50年。

香港的房价是被香港政府稀缺的土地供给推高的。

香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？

1984年底，为了防止英国在回归前将香港土地出售套现，中英约定香港政府“所批出的新的土地，每年限于50公顷（不包括公屋用地）”。

50公顷相当于一个大型楼盘的面积。市场严重供不应求，资金蜂拥而入，房价一路飙涨，直到1997亚洲金融风暴前达到巅峰。

香港政府土地垄断导致土地供给不足，土地开发率低，房价居高不下。同时，香港政府采用批租制度，土地只能卖给开发商，个人无法供应土地，导致土地供给单一，土地被大地产垄断，从而导致土地和房源集中，推高了房价。

香港政府为何不像新加坡利用国有土地大规模建设保障房？

香港政府从70年代开始建设公屋，同时资助单位建房。2016年，29%人口居住在公屋，16%居住在政府资助单位建房中，合计保障房占比45%。香港保障房大概覆盖了49%的家庭，公屋轮候时间平均为5.3年。

香港的保障房水平不如新加坡，但与内地城市比，香港的保障房覆盖面、轮换时间远超北上广深，香港政府解决了49%的家庭住房，内地没有一个城市接近这一水平。深圳大量的人居住在城中村，居住条件比香港公屋的条件更差。

与新加坡直接建设组屋不同，香港政府试图从房地产发展中获取税收，然后建设大规模的住房。在土地私有的国家，固然没有问题。但是，香港是土地国有制度，这种模式就容易出现两大问题：

一是房价被推高后，土地成了有产者与无产者斗争的焦点，香港政府被夹在中间。

二是香港政府被房地产绑架，倾向于房价上涨。

香港政府主动大幅减少土地出让，目的是提振房地产，解决政府赤字，帮助香港经济走出1997年亚洲金融危机的阴霾。所以，香港政府垄断土地，靠土地财政吃饭，本身有借助批租权来促进房价上涨的倾向。

所以，香港房地产的根本问题在土地国有市场化。受历史因素影响，香港政府推动国有土地市场化，土地财政与房地产捆绑，土地供应单一、稀缺长期扭曲楼市价格。

新加坡与香港的案例告诉我们，土地国有制度最有利于政府为民众提供保障性住房，但国有土地市场化容易催生畸形的房地产市场。

深圳楼市，国有土地金融化趋势

比较新加坡、香港及深圳的房地产基本面。

三大城市的人口密度都很大：

新加坡土地面积724平方公里，人口564万，人口密度为7790/平方公里；香港土地面积1106平方公里，人口750万，人口密度为6781/平方公里；深圳土地面积1997平方公里，1343.88万人，人口密度6725/平方公里。

深圳的房价收入比是全国最高的，高达34.2，超过香港的21（2018年）。除了深圳外，三亚、上海、北京的购房痛苦指数都超过香港、新加坡。

2019年，香港GDP总量为3583亿美元，深圳约3846亿美元，新加坡为3720亿美元。但是，深圳人均GDP远低于新加坡与香港。香港人均GDP为47773美元，新加坡为65957美元，深圳只有28637美元。

三地住房自有率相去甚远：新加坡为90%，香港为49%，深圳住房自有率仅为23.7%。

保障房覆盖面积：新加坡租屋覆盖人口为80%，香港的公屋和资助建房覆盖家庭为49%。

根据深圳2018年出台的保障房计划，2035年各类保障房不少于100万套。届时以2000万人口计算，深圳保障房覆盖人口预计不到20%。

新加坡、香港与深圳，三地人口密度大，经济总量相当，都是金融城市，土地性质皆为国有，但深圳的购房难度远大于新加坡、中国香港。

深圳房地产之路，是新加坡，还是香港？

新加坡与香港，都是国际金融中心、国际贸易中心及国际航运中心，都有大量的热钱进出。这两座城市的模式相似：高房价及开放政策支撑金融资产，金融资产支撑国际贸易融资，贸易产业支撑国际航运。

对国有土地的支配决定了这两座城市的前途。新加坡政府利用组屋解决了民生居住问题，使得这一体系得以良性循环，避免经济房地产化、空心化，新加坡的工业产值比重依然高达30%。

香港没能利用国有土地解决居住问题。相反，居住问题支撑了高房价，高房价支撑着金融资产。如此，香港房地产、金融发展反过来会侵蚀民生、消费与社会发展。这就是房地产泡沫化的反噬作用。

深圳是国际贸易中心、国际航运中心、国内科创中心及金融中心，也有大量的热钱进出。但是，深圳与香港类似，没能利用国有土地解决居住问题。

深圳房地产最大的问题是住宅土地供给严重不足。

有人可能会说，新加坡经济条件好，政府有钱给民众建房。新加坡建屋发展局成立于1960年，当时新加坡才刚取得自治地位，李光耀刚上调，国家还没正式独立，经济水平低，财政捉襟见时。现在中国任何一个座大城市都比当时的新加坡更有经济实力建设保障房。深圳政府的财政状况是全国最好的，在全球也是屈指可数的。

深圳政府掌握了土地支配权，本可以成本较低的方式大规模提供保障房。但深圳在修路、建公园方面的投入是不遗余力的。

如今，住房供给与需求严重不足，深圳房地产持续上涨，正在侵蚀这座城市的投资、消费、科技与竞争力。

深圳为何不愿意划拨更多的土地给住宅用地？有解释是，深圳以工业立市，必须确保工业用地。其实，如果少划拨住宅用地，房地产价格奇高，最终会侵蚀深圳的工业与科技。

保障房少不说，为何连商品房用地也如此稀缺？宁愿将土地划拨给生态，也不给商品房住宅？

深圳是全国土地财政依赖度最小的城市，政府完全没有动力为了土地财政而提高房价。唯一能够解释的是国有土地市场化、金融化形成的惯性势能。

国有土地以批租的方式入市，容易形成土地集中，造成房地产价格垄断。深圳主要大地产商基本都是潮汕商人，他们对房地产的影响很大。

深圳又是一座金融城市，房地产是金融资产的基石，做大房地产从而做大金融资产。深圳是人口、热钱的聚集地，只要减少住宅用地，外来人口和热钱自然可推高房价。同时，将学位，尤其是名校学位，与房地产死死捆绑。

这样的楼市逻辑是，压缩住宅用地—城市生存权（学位房）、外来人口及热钱—严重供不应求—房价上涨—做大金融资产—做大经济总量。

最后，结合新加坡、香港的房地产模式，可以得出这种结论：

一、房地产，既是消费品又是投资品，既是市场问题又是民生问题；单靠市场或政府，都很难做到相得益彰，难以实现“居者有其屋”。

二、不管是土地私有制还是土地国有制，大规模提供住房用地，大规模供应房源，是解决居住问题的唯一成功路径。

三、新加坡的国有土地+保障性住房，德国的私有土地＋干预性租赁模式，都有利于解决住房问题。

四、土地私有化、市场化并没有传统观念认为的那么糟糕。

土地私有制，民众掌握了大量土地，可自建房解决住房问题；同时民众可大量供给土地，价格机制起作用，房地产市场相对良性，有涨有跌。

事实上，香港、深圳、上海、北京的购房难度、房价，要高于房地产市场化的纽约、洛杉矶、东京、伦敦、悉尼、巴黎、柏林等国际都市。

五、私有土地制+房地产金融化（证券化、货币化）是糟糕的模式，容易引发泡沫危机与债务危机；美国利用了其美元及金融世界主导地位搞房地产金融化，其模式不可复制。

六、香港的国有土地+房地产市场化也是一种糟糕的模式。

由于政府是唯一的土地供给方，容易造成大地产商垄断房产，政府为了土地财政倾向于高房价。这种模式购房压力大，容易造成房价扭曲，居民杠杆高企，容易触发债务危机。虽然香港政府努力致力于公屋建设，但这种模式陷入了自我侵蚀的悖论。

事实上，土地国有制原本最有利于提供大规模的福利房，但土地国有制一旦与市场化相结合——所有权国有，使用权批租，房地产市场扭曲将不可避免，福利房也就遥遥无期。

张五常先生当年将批租制度引入内地，认为使用权优于所有权。但不知他是否考虑到这一制度扭曲市场带来了极高的交易费用。

七、最糟糕的模式是国有土地+房地产货币化。

国有土地证券化、货币化，比土地私有化、货币化更加糟糕。

这种模式可能滋生国家资本主义，即政府与房地产商、金融巨头联合形成寡头经济，经济被房地产绑架，房地产价格扭曲，货币超发，金融泡沫化，房地产泡沫化，富人财富膨胀，经济债务率高企，甚至触发金融危机。居民买房压力极大，住房条件差，租房成本高，贫富差距大，楼市挤出消费与投资，有效需求不足，经济衰退、动荡、萧条。

中国的土地制度是国有土地和集体土地，政府的征地能力很强，发展保障性住房有着天然的制度优势。但国有土地切忌完全市场化，更不可金融化、货币化。

深圳楼市，向左香港，向右新加坡，其实它正在超越香港。何去何从，完全取决于土地供应者是否愿意将更多土地划拨给商品房与保障房。