随着经济的逐步开放，住宅市场将有望改善

受COVID-19大流行的影响，房地产市场买方人气下滑，整个东南亚地区的住宅需求都呈下降趋势。尽管如此，住宅物业的价格基本上仍保持稳定。

新加坡

新加坡的私人住宅价格在2020年第一季度下降了1%之后，环比(q-o-q)略有上升0.3%(表1)。

表1：2020市建局第二季度住宅价格指数

资料来源：市建局，戴玉祥产业咨询公司-研究部

在2020年第一季度有12家新楼盘推出后，第二季度又发售了3家新楼盘。第二季度新楼盘销量同比下降27%，比上季度下降20%，为1,713套。销量下降的主要原因是新发售的楼盘数量减少、在阻断措施(Circuit Breaker)期间展销厅关闭，以及整个市场的情绪低迷。

前景

尽管海外旅行仍受限制，但外国人对新加坡住宅物业的需求仍旧显著，并且随着国家边境的逐渐开放，这种需求将有望得到更多提升。据报道，中国大陆高净值人群愿意在新加坡购买豪华物业，以对冲通胀膨胀和货币贬值的风险。

在阻断措施结束后，之前被压抑的需求导致了6月份购买活动激增，我们预计这种需求将持续下去。新项目将于2020年下半年启动，地理位置优越且性价比高的项目会继续吸引买家的关注。

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马来西亚

2020年第二季度，吉隆坡高端公寓的价格和租金环比分别小幅下降0.6％和0.7％(图1)。本季度，吉隆坡市中心也没有完工或新推出的项目。

(Q3 2018=100)

图1：吉隆坡高端公寓的价格和租金指数

资料来源：NAWAWI戴玉祥产业咨询公司-研究部

2020年6月，马来西亚政府推出了更多的措施以刺激住宅市场。这些措施包括重新引入拥屋计划(HOC)，免征印花税，取消某些住宅的贷款额度限制，以及对马来西亚人出售住宅免征房地产收益税等。

尽管住宅市场低迷，但地理位置优越的房产项目仍然具有吸引力。由马星集团(Mah Sing)在甲洞(Kepong)开发的地产项目"M Luna"(1A期)，首阶段发售获得热烈反响，200个单位在一个周末就实现了90％的认购率。这都得益于它优越的地理位置、实惠的价格和在拥屋计划(HOC)期间诱人的激励政策。

前景

出于对经济和政治不确定性的担忧，潜在买家可能会继续采取观望态度。

由于六个月的"自动延缓贷款计划"没有继续延长，因此更多的房产可能会在市场上出售。房产价格可能存在下行压力，使潜在的购房者可以以较低的价格买入。

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泰国

2020年第二季度，曼谷中央商务区(CBD)公寓的平均售价环比下降5％，这是由于豪华公寓项目的暂停出售所导致(图2)

图2：曼谷中央商务区(CBD)公寓价格

资料来源：戴玉祥产业咨询公司-研究部(泰国)

2020年第二季度，曼谷的新盘销量环比下降82％，至1,255套。然而，中央商务区中新盘的平均交易量从第一季度的26％提高到第二季度的40％。尽管由于限制措施，开发商的销售量在4月份暴跌，但5月份购房需求有所回升。较低的价格和促销活动使中央商务区公寓变得更实惠和更具吸引力。

前景

预计2020年下半年，中央商务区公寓项目的启动将减少，开发商会优先考虑位置优越和买家可负担的项目。

随着促销活动对住宅市场需求的进一步刺激，成交量有所增加。预计2020年下半年市场对公寓项目的需求将有所改善。

泰国作为少数几个遏制新冠病毒蔓延较为成功的国家之一，定将获得投资者的高度信心。因此，更多的外国人可能会对曼谷的公寓表现出更加浓厚的兴趣，希望将其作为退休后的生活之地或家庭的第二居所。

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