2030年翻倍

Aug 12, 2020

Morgan Stanley报告指出新加坡房地产价格2030年会翻倍!

大家好,我是亨利-HenryLim (林金成)，来自新加坡的ERA

对于那些错过了《新加坡房地产购买指南》第一篇的人,

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在第一个篇播出之后，我们收到了许多询问，

其中一个主要的问题是,新加坡私有房产在未来十年的资本收益会有多少？

Morgan Stanley在2017年所报告指出新加坡房地产价格到2030年会翻倍。接下来的10年里，新加坡房地产市场会怎样？

是否真的能翻倍？

2017年DBS星展银行的分析报告也得到同样的结论。

甚至在2018年7月，在政府采取另一项降温措施后,摩根士丹利(Morgan Stanley)仍然保持2017年的观点，预测2030年会翻倍。

以上分析报告中提到2030年资本收益翻倍是基于保守的“熊市”状态！ 现在我们来了解一些经济学里的基础概念。

新加坡私有房产的供给和需求关系如何影响其价格？未来需求有两个主要部分，所需数量和购买者的财务能力。

首先,让我们看一下新加坡的人口增长情况。根据政府书报告,2030年人口将增加到690万,相对2018年的590万增加了足足110万！

根据目前平均值每户现有居民约3.5人,我们可以推算出每年将需要增加26,000套新房

在研究历史数据和预测未来新加坡出生率下降的情况下

我们预计会有更多的外国人,来弥补110万的人口差异,

以实现到2030年690万的目标外国人只能购买私有房产,所以预计涌入新加坡的外国人将占私有房产需求的很大一部分

在2018年，新加坡人口数据显示，160万非公民占总人口约30％在这群人中,工作准证持有人数与他们的薪酬收入都有所增长。这些增长将影响这群人的住房需求。

由于人口增加而导致的需求增加之外,不断变化的人口结构也将对私有房产需求有影响

平均家庭人数逐渐减少，而房屋拥有率逐渐增长，这些变化对房地产需求有何影响？当然是增加对房地产的需求。

从Year 2009 到 year2019的家庭结构正在慢慢的演变。有三大类家庭结构。有子女的夫妇，无子女的夫妇和单独居住者。

趋势是家庭越来越小，单独居住者逐渐增加，这就导致总家庭数量有所增加。我们将了解其原因。

从2000到2018年，单身人数增加了约40％

还有…离婚率竟然翻倍增长了！

并且年龄65以上的居民也在快速增长，

这些都导致家庭形成的速度超过了人口增长的速度，因此对房地产的需求也增加了。

接下来，我们看看HDB和私有房产的所有权比例。HDB持有率明显下降,而公寓持有率上升,这对你来说代表着什么?更多的买家正在寻找私有房产

升级到公寓的比例也比任何其他类型的房产

升级要高得多

让我们在左图上看这些组屋HDB达到 MOP (最低居住年限)的数量

以及对右图上的对转售量及价格的影响(绿色)转售市场的数量增加，说明私有房产需求的增加。

除了这些不断增长的HDB百万富翁外,更多的HDB升级者有足够的财力购买更多甚至更高端的私有房产

卖掉HDB房产后,选择私有房产的原因很多其中之一就是私有房产的资本收益要比HDB转售的资本收益高得多

从行政公寓升级的屋主也一样吗？

分析这些要在2020年进MOP的行政公寓,平均未实现利润约为30％

这也可能增加对私有房产的需求。

让我们继续了解一下家庭收入。在过去的17年中,它增长了约120%

这意味着每个家庭的收入每年平均增加7%,从而影响对私有房产的需求

同时家庭收入也推动了私有房产的价格上涨

我们还想借此机会讨论一下最近市场上的整体出售项目，及其对私有房产需求的影响

每个家庭在集体出售中的总补偿达到数百万元,所有家庭总共会是多少钱？

平均每个家庭300万元.大概7,000个失去住所的家庭，

这是向市场涌进200亿元的大笔资金。既然这些家庭需要另找房产居住或把资金投进新房产,那这笔额外的“热钱”有多少会流入房地产市场吗？

需求因素，土地成本增加，还有综上因素的考量都显示，未来的房地产价格将进一步上涨

现在,让我们继续看供应面的情况,然后再与26,000个单位的需求进行比较

从图表中,您可以看到完整的供应量从2016年就开始下滑

那么过去几年和未来有多少私有房产的供应量?过去17年中到2013年为止，每年的平均供应量约为10,000套,而从2018年到2022年的预期供应量也差不多

预计未来每年的需求量将超过26,000套，这种住房供求关系仍然是有利的许多客户问过,如果政府采取更多的降温措施，那会怎么样?

我们认为政府的决策会跟着市场的上周期和下周期调整。

如果价格下跌，政府有可能放宽一些房地产限制,例如将4年卖方印花税减至3年,以及放宽给开发商ABSD。

因此,我们预计将有大量资金流入房地产市场,新加坡私有房产市场未来的宏观环境仍将保持强劲，并具有良好的资本增值潜力

至此, 我们结束了今天《新加坡房地产购买指南》第2篇的演讲。

在下一篇，我们将转向探讨微观环境的考量。

我们将探讨如何选择正确的房产而不是研究什么时候是”对“的时机

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谢谢！请保重, 我会很快与大家再次见面。

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