一篇教你区分HDB的四种Occupants角色

一篇教你区分HDB的四种Occupants

写这篇给自己立了个flag，一定要短小精悍！

好的现在让我们开始。

有时候在HDB官网看到各种phrasing会让人很晕，比如最常见的：occupier listed during application和authorised occupier，其实包括essential occupier和occupier。

妈呀，这真的不是绕口令吗？？？

那这里我们来一次性搞清楚这些具体指什么，申请HDB的时候如果弄错了，负担的责任和享受的权利差别还是蛮巨大的。

此处应该有图，先看一下总结。

他们最大的区别在于两点:

1. 是不是产权所有人（还房贷的人）

2. 是不是需要他来凑够申请资格

1 (Main/Co-) Applicant 本质上是一样的，如果几个人一起买一起还房贷，房产证上有超过一个人的名字，他们就都是Co-Applicants，Main Applicant是主要的申请人，一般来说有公民的家庭都是公民去做Main Applicant。

Applicant拥有产权，所有买房花钱的地方是他们的任务，比如花CPF，交首付，申请贷款还贷款，申请grant。要提前30个月卖掉其他房产，有5年MOP要求。当然，之后这套房子卖了的收益也是他们的。

因为在这套HDB上有产权，那作为公民想要留着HDB再买一套私宅，私宅作为你的第二套房产，就会有12%的ABSD额外买家印花税。PR就不用担心这个问题，因为PR要买私宅就必须得把HDB卖掉。

小坡福利房的Applicant只能是公民或者PR，因为外国人不能拥有福利房的任何产权。

如果超过一个Applicant，有两种房产共有方式由他们决定选哪种：

Joint Tenancy 联权共有

不管谁交多少钱，几人都是一样拥有这套房子，不划分份额。

如果以后要卖房，要转让产权，必须是所有人一起同意100%的转让，都必须在合同上签字。如果一方出了什么事，其他共有人还是有100%产权。

新加坡夫妻买HDB一般是Joint Tenancy。

Tenancy in Common 分权共有

比如夫妻俩每人从50%+50%份额到99%+1%，怎样划分up to them啦。一方可以在不经过另外一方同意的情况下，卖掉自己在房产中所拥有的这一部分份额。以后作为遗产，遗嘱也只能包括自己的这部分份额。

2 Essential Occupier

Essential Occupier 是要申请某一个scheme不能缺少的角色，没有产权，只是组成这个核心家庭的必要角色，而且因为是必要角色，他也必须要提前30个月卖掉其他房产，本人要在这套福利房里住满5年MOP。

Essential Occupier不能正式为这个房子交钱，就是说不能花他的CPF，不能用他的工资申请房贷。他如果要帮忙交钱的话，只能把现金给Applicant，由Applicant去付首付。但是因为没有产权，Essential Occupier未来卖房子以后在法律上讲是不能分到卖房收入的。所以他帮忙交的现金换不回收益。

作为Essetial Occupier最大的好处是，这不是他的房子，不算是用掉两次中的一次福利房申请机会，以后再买自己的房子选项就会很灵活，再买自己的HDB就是first timer。

比如：父母要申请HDB，未婚子女有时可以选择作为Co-Applicant或者Essential Occupier。

如果未婚子女想作为Co-Applicant有这一套房子的部分产权，也帮父母还房贷，用CPF，可以减轻这一套的财政压力。

但是如果未来准备结婚和另一半再申请一套婚房HDB，就是second timer，享受不到很多作为first timer的福利优惠。

3 Occupier

Occupier 是一个比较灵活自由的角色，啥时候加进来都可以，但是必须是业主的immediate family member。他只是来住这个地方，不用为了买房子出任何财力物力，当然没有产权。因为他不是必要角色，不需要住满5年，没有什么跟买房相关的责任和义务，只对收入上限和能不能同时拥有私宅有要求。

底图来源于HDB官网，MOP期内，可能会看income ceiling。（点开看大图）

MOP期内的occupier不能同时有私宅（没规定提前多久卖掉其他房产，只要卖了就可以），MOP满了以后occupier能不能买私宅取决于HDB的产权人是不是公民家庭~

底图来源于HDB官网，这张图总结occupier能不能买私宅，只有过了MOP才有可能买私宅。（点开看大图）

4 Tenant Tenant

顾名思义就是租客啦。HDB租期最短租6个月，PR和歪果仁最长一次租2年，SC或者马来西亚公民最长一次租3年。签合同之前要检查 Non-Malaysian Non-Citizen Quota，签合同之后要跟HDB注册成authorised tenant，要跟IRAS税务局交stamp duty来使合同生效。当然没有什么跟买房相关的责任和义务。

一个需要知道的小常识：

在新加坡私宅可以有二房东，HDB的二房东都是不合法的，因为HDB房屋是属于政府的财产，房东购买99年产权其实等于跟HDB租99年租期。

房东租给租客是签Sublet Agreement，租客不可以再分租给别人。

所以，如果真的冒险跟HDB二房东签了，合同因为不合法所以不成立，如果出现任何问题没有任何法律效力，二房东可以想咋的就咋的，租客完全没有法律保障。

所以租HDB之前一定要检查房东确实是这个房子的owner，避免被骗啊~

为了方便大家以后需要：

检查你的房东有没有给你注册成authorised tenant，链接戳：

https://services2.hdb.gov.sg/webapp/BR12AWEnquireTenant/BR12PEnquirer.jsp

交stamp duty的链接在这里：

https://estamping.iras.gov.sg/WebForms/Home.aspx

另外，举个跟我们有关的例子看一下吧

比如最常见的BTO求婚操作，Fiance/Fiancee Scheme，可以俩人都是applicant，也可以小A是applicant（还房贷，拿grant，用CPF），小B是Essential Occupier（交钱跟他没关系）。

以两个公民来举例：只要两个人凑够family nucleus核心家庭就够了，具体怎么apply可以自己决定。

一般情况下，两人都做Co-Applicant更常见也更合理，资金压力会小一些。对比两个人还房贷，如果小A一个人还，工资不是超高的话，银行批的房贷额度会变小，一开始down-payment首付现金就会多，小B就可能需要帮忙交一部分首付，但是小B的现金换不回来产权。这对小B来说就要慎重考虑了。 如果需要小B帮忙交一部分首付现金，这笔钱可换不回来产权吖。

最后来我们总结一下：

法律权益那一行的Legal interest（普通法权益） 和 Equitable interest（衡平法权益）其实是英美法系中的概念，在这里适用于新加坡，跟中国采用的大陆法系不太一样，在中国另有一套术语和概念。这个我们以后会另开一篇详述。

简单来讲是这样：

Legal interest：这套房子的普通法权益，包括产权

Equitable interest：可以享受房产带来的收益或享有未来的产权，当下没有法律上的产权。

Ok，希望这篇读起来比较没有那么复杂。