房贷、期房、信托，坡岛跟中国不同在于衡平法权益Equitable Interest

普通法权益 vs 衡平法权益

Legal Interest vs Equitable Interest

本篇是讲买房里英美法系的法律概念，可能有些难懂，

因为我自己看到衡平法这个名字蒙圈了， 所以就去研究了一下，主要是为了给自己扫盲。

如果你也像海清姐姐在电视剧里一样逃不过房贷， 了解一下衡平法没什么坏处，新加坡适用，中国不适用。

好的开始吧~ 还记得我们在HDB四种Occupants那篇文章里提过，Essential Occupier和Occupier只有Equitable interest而没有Legal interest吗？

简单来讲是这样：

Legal interest：这套房子的普通法权益，包括产权

Equitable interest：可以享受房产带来的收益或享有未来的产权，但现在还不是房子的产权人。

这篇文章是针对新加坡，在英美法系背景下才有这个概念，跟中国的大陆法系是不适用的，在中国另有一套不同的术语和概念。

先来一个overview：衡平法权益主要是当房子产权还在别人手里的时候，保障你未来拿到这套房子，或者当下让你可以使用和享受这套房子。而普通法权益是你拿到这个房子以后，实实在在地变成了你的资产，就是产权，你享有对房子的占有、使用、收益、处置的权利。

那首先我们要搞清楚几个概念：

title是产权（所有权）

right是对房产采取行动的权利，比如采取占有、使用、处置、收益的行动

interest是权益，顾名思义包括权利+利益，这是一个更广泛的概念，可以对房产采取行动，来享受它的好处、收益以及承担责任，但是具体包括什么权利是看具体情况的。

我们主要讲interest，权益，因为它涵盖比较广

01 在信托中的Equitable Interest

最简单的解释嘛：信托Trust就是我信任你所以托付给你，产权暂时给你，好处还是归我。

定义：信托是指委托人（Trustor）基于对受托人（Trustee）的信任，将其财产权委托于受托人。受托人以受益人（Beneficiary）的利益为目的，管理财产。

这个是有历史渊源的。在以前封建社会分封土地，封臣要承担附加在封地上的各种义务。他们只想享受封地带来的收益但是不想承担这些义务，委托第三方帮他管理，把所有权转给第三方，但是在他死后或继承人成年后，第三方再将土地和收益还回来。

问题是如果只按照普通法，产权转让以后，委托人就失去了对土地的控制，而受托人成为产权人，就享有普通法的占有、使用、处置、收益的权利，可以不按约定归还土地和收益。所以就出现了衡平法这个概念，要求受托人依据良心和诚信来履行他的义务。所以这就创立了新的财产形式，对委托人赋予了一种新的“所有权”——衡平所有权。

这种信托的概念一直沿用到今天。父母可以把自己名下的房产通过信托的方式，给未成年子女创造收益，再在子女成年以后把房产过户给子女。或者父母也可以用信托的方式给子女投资新的房产。

所以在子女成年之前，他们对于房产只有equitable interest，在21岁以后才会有legal interest。

在新加坡，因为2011年开始推出第二套房产的额外卖家印花税ABSD，很多父母希望用信托的方式在未成年子女名下买一套房，这样产权人不一样，就可以省下第二套的印花税。但是这样，他们的子女在成年以后就失去了买房上的很大灵活性，再想买政府福利房就很麻烦，而且子女成年以后再在自己名下买房还是要交第二套的ABSD。

小知识，用信托的方式买房得全款现金购买，建立一个Trust也非常贵，普通人家也木有这样的财力物力啊。

02 在买期房中的Equitable Interest

买房的时候，即使你和开发商已签订了买房合同，但在建好房子并把钥匙交给你之前，这块土地的法律所有权仍然在开发商手里，就是说这个合同还是一个待履行的合同。这个时候，你作为买房的人只有衡平法产权，而建好后交了钥匙你才能拿到真正的法定产权。

此处应有一个时间线，只有拿到钥匙那天开始，产权才真真正正是你的。

按照英美法的理解，随着合同的签订就创设了衡平权利，为此买方持有着衡平所有权。由于这个衡平权益的存在，在合同的履行过程中，地产商就相当于是买方的衡平权利的受托人，直到合同完成时，信托结束，买方才能成为法律上的产权所有人。

03 在房贷中的Equitable Interest

Mortgage按揭也是衡平法担保的一种。在英美法系国家，按揭人将房屋的产权转让给提供贷款的银行作为抵押，按揭人可以继续占有和使用房屋，不过在还清贷款后才能赎回产权。所以在还清贷款之前，按揭人只有Equitable Interest和Equitable right to redeem（抵押物的赎回权），而银行有Legal Interest，只有还完房贷以后产权才会回到按揭人手里。 因为在还贷期间银行都对这套房子有普通法权益，如果房贷断供，银行有权利处置这套房产。

所以从买房子开始到还清贷款，产权依次在 地产商→银行→你 的手上走了一遍 04 HDB两种住户的Equitable Interest 看了上面这么多衡平法的应用，其实应该就理解得差不多啦。Essential Occupier，Occupier作为住在HDB里的住户，他们可以一直住这套房子，但是房子不是他们出钱买的，他们没有产权，也就没有Legal Interest；因为他们必须是产权人的家人，这套房子是他们注册了的家，他们也没有其他房子可以住，所以自然可以使用、享受这个房子，所以他们有Equitable Interest。

Tenant没有Equitable Interest，因为租客的权利是通过房东把一部分对于房产的占有权和使用权让渡出来以换取租金，是通过合同来换取的权益，而不是他们本身有的权益，这里不是他们的家。

回到我们之前提到过的买HDB四种住户的权益这张图：

希望我写的比较好懂，能让你们明白啥是衡平法权益。