发展商卖房的时候，到底在想什么

很多人买新盘最喜欢问的一个问题是，这个楼盘再等等会不会降价，会不会促销有折扣？这个问题，还真的有答案。

首先要从新盘的诞生说起，要盖房子得先有块地，这个地当然不是随便圈一块就行，一般来说，在新加坡土地的来源主要分两种：一种就是政府土地出售，几个发展商竞标，价高者得，这个方式得到的土地目前都只能是99年地契；另一种就是项目集体出售重建，比较老的项目的业主们开个会决定把整个楼盘卖给开发商，然后开发商推到旧建筑盖新的房子来卖，如果原来土地是永久地契，那么新盘也是永久的，如果原来是99年的还已经用掉了十几年，那么开发商要给政府交笔钱把这个老项目的地契重新充值到99年。

无论哪种方式，开发商拿到土地都有一个最基础的成本在这里，也就是地价，计算上容积率，可以得到一个整个项目所有单位的平均尺价，我们假设这个尺价是SGD1000 PSF。

然后开发商要建房子，建筑成本一般在SGD500-600 PSF，普通项目和高端豪宅会有所不同。假设SGD500 PSF，那么这个项目的成本价，或者说盈亏平衡点的价格就是SGD1500 PSF。

然后当然要考虑开发商的利润了，比如我们假设开发商要求20%的利润，那么售价就到了SGD1800 PSF。 然后开盘了的那一天到了。

开发商放出了几十个单位并给出了SGD1700 PSF的超级贵宾特价，然后被抢购一光。是不是很熟悉的报纸标题？

开发商为什么要给特价，这就要从额外买家印花税，ABSD说起了。没错，不仅仅PR和外国人买公寓要交ABSD，开发商也要交。现在最新的政策是，开发商买地要交30%的ABSD，很吓人是吧，但是一般只要先交5%先就行，剩下25%先等等，如果五年之后项目还没卖完，那么这25%连带利息就要交给政府。

所以开发商卖房子的压力，其实也挺大的，毕竟地价的25%和利息，好大一笔钱。

在这种压力下，虽然目标是SGD1800 PSF，但是会先放几十个单位，特价1700试试市场反馈，看到大家都抢购，好没问题了，超级贵宾特价促销结束了，涨到1800。然后第一年开发商卖了30%的单位，算算，五年卖完没压力啊。那干脆再涨涨，1900，第二年又卖了30%，合计60%的单位。已经卖了两年了，房价再涨涨也合理，开发商决定上2000，结果第三年只卖了多10%。这就不行了，为了保证五年卖完，开发商决定稳一点，第四年降价回1900，很好，第四年卖完了，不用交ABSD了。 第五年房子建好了，第一波买家觉得1900就不错，赚了200，决定卖了，这也就是市场价，那么第三年那些2000入场的人就亏钱了。

当然这只是一种情况，也可能开发商上来决定SGD1800 PSF试试，结果没人买，只能降价，结果降到1500还没人买，为了避免ABSD，亏本1400出售，终于卖出去了。那么除了最后这拨人，前面的所有买家包括发展商都亏钱了。

所以总的来说，项目一直在那里，不好不坏，但是你的入场价格决定了到底赚钱还是亏钱。

买新盘找中介没有中介费，却可以帮你分析买入时机，降低风险。不仅如此，合格的中介会分析项目里什么样的单位适合投资，什么样的单位适合自住，并且根据二手市场的经验进行各种分析，比如上下两个楼层差价一万新币，到底买哪个更划算，从而最大化买家的利益。中介当然是要靠卖房赚钱的，但我们希望的是，通过帮助买家赚更多的钱，来赚自己应得的那份钱。