新加坡目前最被低估的楼盘

这又是一篇坐等打脸的软文，只是这次要等10年

为啥要说又呢，因为上一次的软文：2020新加坡年度最无脑的——公寓投资选择？

其实我很少写专门某个公寓楼盘的软文，因为懒大家都有各自卖点，但是通过最近的观察和了解，实在觉得这个项目是个隐藏宝藏，就来和大家分享下思路吧。

话说碧山-玛利蒙地区的Jadescape自从去年11月来了波骚操作——双11特价促销之后，销量一路飙升。小Li飞刀观察下来，其中三房、四房及其受欢迎，而且绝大部分都是自住型买家。

这是2019年11月的小户型三房分布，我们看到还有不少1.4m-1.6m的单位可以挑选

到了2020年2月再来看，fully sold！

那么稍大一些的三房单位呢？

来看1012/1055尺的三房分布，还是2019年11月的：1.7m-19m不少单位可选

到了2020年2月，是不是发现不少stack空了？而且剩下的都是朝Marymount大马路的

那么你说这几个月新加坡CB没人买是吧？看下到了6月底：最后一间1.9m了

感受到抢手了是吧，短短半年多，Jadescape三房门槛从1.4m跳过了1.5m，1.6m，1.7m和1.8m的门槛，目前最便宜的仅剩近1.9m的大三房。四房大户型就更不用说了，部分stack开发商直接捂盘不卖了。

一方面碧山地区名校众多，紧靠地铁站和麦里芝自然保护区的Jadescape是屈指可数的选择。

那么附近新的选择啥时候出来？保守估计还要等两年：

其中宏茂桥1道的GLS备受看好，可以感受下预计地价

那么Jadescape顺福轩各种类型三房单位的抢手，表明这一区域极高的自住需求。

那么说我推荐的是Jadescape？当然不是，因为你显然已经错过了最便宜的入场单位。

Jadescape的火热无非这几点:

地处新加坡市区边缘的中心区域

紧靠地铁Marymount 350米

周五超市、食阁、巴刹一应俱全

顶级名校公教小学、莱佛士书院等

一站地铁去碧山转换站

六站地铁去乌节路

合理的入场价格

相比今天我要讲的另一个楼盘对比下特点：

地处新加坡市区边缘的中心区域

紧靠地铁Serangoon North 350米

周五超市、食阁、巴刹一应俱全

顶级名校乐塞小学、法国国际学校等

一站地铁去宏茂桥转换站

七站地铁去乌节路

更合理的入场价格

这个盘就是处于实龙岗地区的Affinity——并且你能找到几乎一样的亮点

那么说这两个盘应该卖类似的价格吧?

什么？Affinity居然还有1.35m价位的泳池朝向三房？还有单价13xx PSF的单位？怎么会这样的？

回首2018年6月初开盘的affinity，平均尺价$1575，这个价格对于当时不靠近地铁的学区房来说是偏高的，当然一个月后政府出手降温措施+5% ABSD逼得Affinity来了一波折扣。

但是到了2019年初月风云突变，政府忽然宣布新地铁线——环岛线CRL会经过实龙岗北Serangoon North！

这下Affinity忽然变成了最大的得益者，因为项目离新地铁站仅有350米距离

现在你要问这个价格已经涨了不少吧？不急，我们慢慢来看

地价对比

首先来看Affinity $835 PSF的地价，和周围市区边缘CITY FRINGE的项目Woodleigh，Parc Colonial，Antares，Parc Esta, Stirling动辄1000+ PSF的地价相比，占据明显优势。

再看售价，这些RCR项目无一例外售价16xx-18xx PSF起，原因就是靠近现有地铁

那么Affinity忽略13xx PSF的penthouse，目前还有不少15xx PSF的常规单位甚至小户型，是不是一个价值洼地？

可能有额外惊喜

再来看URA的Masterplan，蓝色部分是目前的commercial商业用地

而Affinity隔壁那个目前黄色的地块从2019年之前的Education变成了Reserve，这个变化就是在政府宣布CRL经过这里的时候发生的，微妙的变化是不是隐藏玄机呢？

果不其然，来自2019年5月的新加坡媒体报道：

其中细节你注意了嘛？仔细读下站点名字

重点帮你画出来吧：

虽然只是猜测，但是细想下：

转换站的定义是啥？——>就是两个地铁站交汇的地方

两个地铁站交汇代表啥？——>就是必定有个大型购物中心

地铁和大型购物中心代表啥？——>带来大量人口和住宅需求

大量人口和住宅需求代表啥？——>我不说了你猜吧

你是不是认为我在忽悠你了。。。那么再来复习下这个URA Masterplan

蓝色部分是CRL地铁站实龙岗北的位置上面，都是commercial商业用地

目前都是36年左右的4层老HDB店屋，你路过看是这个样子的：

政府当然不一定会Enbloc这些老HDB去建Mall，但是正巧下面有块黄色的reserve空地？这块不小的地政府会做什么用呢？可能接下来几年才会有答案。

地铁和名校效应

再来看一条新地铁能带来什么？按照之前紫线地铁线高文Kovan附近地价走势来看，2003开通到2014的十年间翻了三倍。

那么目前Affinity尺价和总价相对于其他成熟地铁线项目的先手优势就不言而喻了。

目前两房的看点：还有15xx尺价的单位并且有总价1.0xM的朝泳池单位

三房小户型：总价1.2xM起，还有尺价15xx和总价1.3xM的朝泳池单位

注：此价格和单位是2020年6月初的，最近价格和单位联系小编微信：rammztein

对比下Jadescape， Affinity不管是尺价还是总价都是低了一个级别，Jadescape胜在区域成熟，但Affinity的未来更可期，再来两者对比下：

怪不得Affinity已经静悄悄卖出了7成， 毕竟名校和地铁效应带来的潜在收益是有据可查的。

先看下名校的增值效应，来自国大的研究：

以及地铁和转换站（双地铁）效应：

当然这个地铁转换站和大型商场都是猜想，虽然已经发生一次并不代表政府一定会这么做

目前仅确定的就一个实龙岗北地铁站和2040年交通网络总蓝图：

以及蓝图中提到的“探讨兴建新地铁线”在实龙岗北

那么到了2030年左右，即使不考虑实龙岗北双地铁和购物中心，坐拥地铁和学区房的Affinity相比现在会有何增值潜力？

来总结下这次软文选盘的思路：

土地价格具有的竞争力

名校+未来地铁效应的加成

现存的明显价值洼地

政府提前规划布局的蛛丝马迹

潜在“中奖”起飞的可能

十年后打脸的无限遐想