ggg.sg我在新加坡的买房故事之一：十年三套房（下）
买房，人生大事。当我们面临这件人生大事时，别人的经验分享常常能让我们避免一些不必要的弯路， 并给我们带来很多有益的思考和借鉴。
我们将陆续分享一些朋友在新加坡的买房故事。赠人玫瑰，手有余香，我们也欢迎您与我们分享您买房中的喜怒哀乐与苦辣酸甜。
文末添加助手君，进新加坡房产信息交流群，与大家交流讨论。
这个买房故事有一点久远，是2013年的一篇旧文。但是因为故事跌宕起伏，还是很值得一读的。上篇讲诉了第一套和第二套房的入手经历：
以下是下篇。
01 时间到了09年底。楼市已经有了明显的回升。这次下跌和回升的速度都超过了很多人的预期。那时和我的一个在某大型发展商相当高位的朋友聊天时，讲到他们在几个月前推出一个楼盘，绞尽脑汁地想要加些什么Goodies来吸引买家，又不要成本太高。几个月后就发现价格本身已经白菜了。
前两次的过程，我都认为大半是运气。这一次我明显有了楼市会继续大幅上升的感觉。不要问我感觉哪来的，感觉就是感觉。我测试了自己的负担能力，我们可以再负担一个房子。但问题是我没有很多现金。那时我大约有140K，那时通常可以借80%。
我的选择有：
买一个600K以内的。除了Shoebox之外，其他很难找。可是我不肯定Shoebox在本地是否可行。
卖掉HDB。一来2楼卖得比较慢，我又不想大减价。二来卖掉HDB意味着租客会被赶走。虽然符合合约，但他们是很好的租客，我不想这么做。
和别人一起投资。我和我一个相熟的年轻单身女同事深入认真地讨论过这个可能性。够极端吧。但有一些法律问题不容易实现。
经验
1．不要以为谁有强大的预测能力，特别是报纸上的。这种人就算有也不多。
2．可以有自己的看法。分析看错有什么后果重要过看对有什么好处。
02
在纠结我的选择的时候，无意中发现有两间银行可以借90%。其中一间利率很高，另一间比较合理。借90%的话，可以选择的房子多很多。但同时，借90%意味着负债多了不少。之前的压力测试是根据比较低的借贷来估计的。新的压力测试告诉我已经在负担能力的边缘了。
考虑到HDB可以随时卖掉套现，我决定继续，但给目标加多了几个条件。
我设定的条件是：
- 价格最高1.2M，我的唯一银行选择必须可以估到价。这是简单的数学。
- 需要现楼连租约。这样我可以在一段时间内不需要担心收入。
- 租金回报至少4%，这样它差不多可以自己养自己。科普估算方法：因为各种开销大约占租金的25%，这样净回报大约3%。低息环境下，每月供款大约为借贷额的0.3%，借90%一年供款约为楼价3%。
- 最好FH，如果99年的话，楼龄不要超过10年。因为我打算长期持有。
- 最好和之前成交价差不多。那时候希望成交价低过之前是不现实的。可是如果高很多，我心里还是有些怕怕的。
- 有一点符合我适当贪念的东西当然更好。
容易找吗？不容易的部分在于符合这些条件的房子其实不多。容易的部分在于我的要求都是数字，打电话就可以了，都不用去看房。看到符合其他条件的房子，我就把地址告诉我的银行初步估价，看他们可不可以做到。很多广告没有地址，我就打过去问。大概很少人这样买楼，有些中介怕是同行，不肯说。我就和他们说：我可以来看，但我只会看它的门牌号码，何必浪费你我的时间呢？这样就拿到地址了。
就有这么一间在NUS附近。FH，1楼，3房，13xx尺，1年，连租约每月4K，要1.18M。银行初步估价可以。这个价格和之前的成交价差不多。然后它隔壁的楼盘，同样1年，但99年地契，成交价平均比这个楼盘高10%。我不知道为什么，但看起来符合我适当贪念的定义。
问卖家中介最近的Offer，1.1M但卖家不要。我有平面图，卖家还有一段录影在网上。我都打算直接Offer了。后来想想还是跟传统吧。去那个房子看了一眼。Offer了1.12M，就买下来了。
至于我的年轻单身女同事，后来也帮她找了一个适合的房子。算是对人家有交待。
经验
1．越清楚自己要什么，越有效率。不妨写下来，对比近期成交价，很容易看出条件是否现实。
2．投资的房子其实比自住的房子容易买。
3．紧守自己设定的条件，就不容易发生一时冲动的事了。我的方法很无趣，适合象我这样无趣的人。
03 这故事该结束了吧。我们有一个很喜欢的自住的房子，两个投资的房子。从此王子和公主过着幸福快乐的生活。
计划总是赶不上变化的。那是10年中，某一天和朋友聊天，讲到小孩子。她问我们为小孩子上小学准备了什么？我们当场傻掉。09年在买我们的房子时，小孩子3岁和1岁。觉得上学是还很遥远的事。压根没考虑过。我的朋友的孩子比我们的大一些，她和她老公分别在两个GRC做义工。为的只是多一些选择。她建议我去Kiasuparents研究一下。
于是我花了N个晚上研究了小学入学游戏规则。我的结论是：如果不是旧校友，老师，教会人士，义工的话，最重要的因素是住在距离学校1公里之内。看看我家一公里之内是有一所小学，网上评价也不错。我也不是一定要进名校，那就这间好了。
之后就比较关注这间学校家长的发言。过了一阵有些奇怪，为什么只有女孩的家长发言呢？再去仔细研究一下，这是一所女校！我的两个都是男娃啊！
这就是说我家附近没有收男娃的小学。如果我什么都不做，他们最终很大几率会被分配到没什么人想去的学校。我虽然不一定要进名校，但也不想要这个结果。唯一的安慰是问题发现得早，而解决办法只有搬家。
于是我又花了M个晚上（M 〉〉N）研究搬去哪里。既然要搬，不如搬去名校附近，因为搬去哪里都有很高的代价。既然要搬，当然要搬去之后能进学校的几率大，不然没意义。我研究了所有稍微热门一点学校过去五年的入学竞争记录，选定了我的目标学校。
我只需要在12年尾搬过去就可以了。我面临的选择是现在就动手，还是等一下。
经验
1．没有经验，只有无奈啊。
04 那个地区的房子贵啊。印钞票都赶不上啊。10年尾，楼价已经上升了不少。我已经对之后的发展没什么感觉了。等一下会有多一点时间存钱。但是MAS已经开始收紧按揭了，那时如果已有按揭，新的按揭最多借70%。如果MAS继续收紧，我们就差不多买不到任何房子了。这个风险太大了。没人知道政府会做什么。我们决定立刻动手。当然，我们的工作有进展，负担能力再有提高。没有这个，什么都做不到。
很明显这么短时间不可能有足够的现金。我们必须卖掉一个房子。卖哪一个呢？
NUS 附近的 – 这间刚买，卖有很多罚款。借贷比例也高，不会有很多现金出来。
自己住的 – 卖了住哪里啊。住新买的话也太赶了。再说我们很喜欢这间房子。
HDB – 卖了有较多现金。虽然HDB租金回报高，可是当年把按揭还完了，ROE不高。（注：ROE- Return of Equity,资产回报率）租客也买了自己的房子。
所以就把HDB卖了。卖房子比较简单，你想卖快点就要合理价格，想高点就预期不会快。我的风格是决定了就尽快执行。
这样我们有大约600K现金。又到写要求的时候了。
- 必须在那间小学1公里之内。这是最根本的目的。
- 价格最高1.8M，银行选择必须可以估到价。这是简单的数学。
- 最少3房，1200尺。我知道有地住宅买不起。更大的Condo也买不起。和我住的地方比天壤之别啊。进名校的代价吧。
- 最好现楼连租约。这样我可以在一段时间内不需要担心收入。我也不打算立刻搬进去住。租约必须在12年底前结束。
- 租金回报3.5-4%，这样不会差太多。那时候4%已经很难很难了。
- 最好FH，如果99年的话，楼龄不要超过10年。因为我被迫长期持有。
- 最好和之前成交价差不多。
- 地点比较方便。
我只需要在12年尾搬过去就可以了。我面临的选择是现在就动手，还是等一下。
经验
1．2楼还是比较难卖的。可是价格合理，一定会有买家。便宜点买，便宜点卖也没差。
2．现实是骨感的。没有完美的方案。只能在自己条件范围内寻求妥协。
05
真不容易找。全部符合的其实一个都没有。主流的地点都要2M以上，还不新，还未必是FH。我们只能把要求中的“地点比较方便”划掉了。
这样找了一阵，有两个选择。
- 一个在KK医院附近，D8，1200尺，FH，3年，16楼，有阳台，Bay Window，连租约3.5K，要1.5xM，去学校不是很方便
- 另一个在总统府附近，D9，1200尺，FH，刚刚TOP，2楼，没阳台，没Bay Window，连租约5.3K，要1.75M，去学校更加不方便
各有利弊。最后，我们选择了第二个，砍了一点点价钱后就买了。主要考虑一是房间比较实用，大房子搬小房子很痛苦。二是租金回报率比较高，将来处理比较有利。
折腾够了吧。还没。
12年中，我们决定我太太从13年头开始离开职场一段时间，去帮助两个小朋友适应新环境。他们一个去小学，一个去新的幼稚园。离开多久，不一定。主要看小朋友的进展。我们都觉得这对他们的将来有好处，但是对我们的财务安排有影响。因为收入少了，我们的负债会远远超过压力测试可以接受的范围。
讨论了几次后，我们认为减低风险是最重要的。虽然不舍得，我们在几个月前把那间打算退休住的Townhouse卖掉了。除了减低风险外，这个Townhouse是99年地契，现在15年了也是一个考虑因素。卖掉后，我们的负债率降到非常安全的水平。
故事告一段落。未来还会折腾吗？应该会吧。不过，在我们的负担能力有大变化之前，应该不会有大动作。
经验
我希望大家看到的不只是这个人赚了多少，而是每次决定的过程中思路。希望有点用。
香港的楼市比这里更波动。每次楼市大起大落时，记者就会跑去地产大亨们那里问看法。这么多年，不管楼市高低，李嘉诚给的答案都差不多：自住的话，负担得起就可以买；投资的话，注意风险管理。
不定期推出更多买房故事，敬请关注。
顾问君点评
时移事异，新加坡房产市场和房产政策在过去的十年已经发生了很大的改变。照搬文章中主人公的置业模式不一定可行，也不一定适合每一个人。
我们分享这位大牛的故事，更多的是希望通过实际的例子，检视一下，在某个特定环境中，根据已有的什么信息，做出了怎样的决策。
房地产市场，起起伏伏，也许你还没存够钱，也许你扼腕错过了上一波机会。但是，经济危机不是第一次，也不是最后一次。危机带来机遇，下一次危机发生时，你，准备好了吗？