市场实况 | 报复性积压买家首周末卖140间 坏消息接踵而至

新加坡房地产参观活动上周末恢复，销量比4月份阻断措施期间还高出五成。

根据新加坡第二大产业代理ERA产业提供给媒体的数据，发展商在上周末（19日至21日）共卖出了140个单位，较4月份阻断措施期间（4月7日至30日）所卖出的93个单位，高出了五成，显示私宅买气回升。

ERA产业主要执行员林东荣接受《联合早报》访问时指出，展销厅重新开放，是刺激私宅销量回弹的主要因素。

他说：“阻断措施期间，买家无法亲临展销厅，只能上网看房，造成市场的积压需求。毕竟，买私宅不是网购，上网看房虽能协助扩大营销网络，买家往往还需要实际参观项目，才会做出重大的买房决定。”

“如今，展销厅重开，买家购房前可先到展销厅了解，显然有助于私宅交易顺利完成。”

估计6月份销量 超过600个单位

按照上周末销量走势，林东荣估计6月份新私宅销量会超过600个单位，达到三个月最高水平。

发展商龙光地产（新加坡）的执行董事庄志淼受询时，也对上周末买家的热烈反应感到鼓舞。

他表示，过去三天公司的悦湖苑（The Florence Residences）看房预约全满，估计有近300人到展销厅参观，并卖出了超过20个单位。另一个项目尚景苑（Stirling Residences）则吸引约400人参观，卖出超过10个单位。

他说：“房地产是大数目交易，即便做足功课，很多买家还是因没看示范单位而心里没底。事实上，上周参观展销厅的除了潜在买家外，也包括阻断措施期间通过网上买房的一些买家。作为发展商，我们认为能亲身实地看房，对买卖双方来说是个更公平的交易。”

解封第二阶段以来 私宅销量约增25％

新加坡上周五（19日）进入解封第二阶段，所有展销厅可重新开放，但要实行安全管理措施，例如必须事先预约才能参观，每组预约人数最多只能五人，以及展销厅内每人必须有至少10平方米的空间。

多个项目展销厅重新开放后，取得令人鼓舞的销售成绩。

位于淡滨尼的聚宝园（Treasure at Tampines）和位于顺福的顺福轩（JadeScape）过去三天分别有125组和130组预约，各卖出14个和11个单位。

武吉知马一带的丹林园（Daintree Residence），在这期间卖出了14个单位。

位于金文泰的锦泰门第（Parc Clematis）上周六开放，吸引约550人，卖出7个单位。　　

抢在阻断措施前开卖的纽顿铜源（Kopar at Newton），上周末卖出5个单位，当中包括一个370万元的顶层单位（penthouse）。

新加坡第一大产业代理博纳产业（Propnex）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）表示，上周末卖出单位大多来自阻断措施期间销售成绩较好的项目，展销厅重新开放后，这些项目延续良好势头。

他说：“整体来说，自政府宣布进入解封第二阶段以来，楼市买气明显提振，私宅销量增加25％左右。随着新项目在8月份开始陆续登场，下半年销量有望继续走高，恢复到每月约700个单位的水平。”

不过他预计，今年全年销量介于7500个单位和8000个单位，会比去年的9912个单位来得低。

受疫情冲击人员银行房贷审批收紧

对刚性买家来说，今天的一则新闻可能会阻断他们购屋的梦想！

冠病疫情冲击新加坡经济和就业市场，本地一些银行已经收紧了房贷条件。

若申请贷款人士的行业受冠病疫情冲击较大，他们的贷款与估值比率（loan-to-value）调低，可变动收入的折扣更高。此外，也有银行不批准居住在海外的外国人房贷申请。

据联合早报报道，市场人士在受访时披露：最近受疫情影响显著的几大行业从业人员，在申请房屋贷款和再融资时，银行的内部审批条件收紧，使这些行业人士融资面对困难，这包括旅游、航空、酒店等行业。

另据理财网站MoneySmart房贷主管吴幼新观察，有银行过去一两个星期开始收紧房贷审批的内部规定，还有些银行并未表态，但也可能内部已这么做。

据了解，大华银行在评估贷款申请的时候，不把某些行业员工的可变动津贴部分算在内，只根据基本薪水来计算可获得的贷款额。例如飞行员和空服员的收入，有一大部分是根据他们飞行里数所获得的津贴。

这意味着，若要满足总偿债率顶限（TDSR）的规定，他们能拿到的贷款额会比之前来得少。

据了解，联昌银行（CIMB）把旅游、航空、酒店、旅行社从业人士的可变动收入部分，当做50％来计算，之前一般这类收入是当做70％计算。此外，这几个行业的贷款人的贷款与估值比率，从70％调低至65％。

花旗银行新加坡（Citibank）也有类似内部规定，计算贷款额时可变动收入的折扣调高。

数家银行收紧 对外籍人士贷款申请

有几家银行收紧了对外籍人士的贷款申请，例如不居住在本地或收入来自海外的外国人，申请房贷将不获批。

联昌银行发言人受询说：“我们根据一套全面的指标来评估申请，这符合监管要求，与他们的国籍或行业无关。我们估计这与其他银行的做法类似。”

大华银行发言人说，买房是长期承诺，因此银行谨慎评估每名顾客的申请，包括根据不同市场情况评估卖家偿还的能力。考虑到目前的宏观环境，银行在提供贷款时慎重考虑。

以佣金为主要收入的人士，如房产经纪和保险经纪，申请贷款时也须额外抵押金额，例如在银行存一笔资金，两年内不可动用。

新加坡4月开始实行阻断措施，日前刚刚进入解封第二阶段，一些行业员工可能已拿了三个月无薪假，例如夜店和酒吧，甚至是非必要医疗服务如整形诊所。这些从业人员贷款会遇到障碍，因为银行要求受雇人士出示最近三个月的薪水单。

吴幼新说，冠病疫情冲击各行各业，不少人今年的花红预料受冲击，因此银行根据去年的所得税进行评估时，必定会把这一点考虑进去，这也是金融业风险管理的一部分。

不过，受访市场人士认为，上述条例收紧，对购买新房产的人影响最大，“如果是贷款再融资受影响，可以考虑找现有的银行重新定价（repricing），一般银行对现有客户会比较宽松”。他估计，目前大约一至二成的客户申请贷款遇到困难。

一个按时付款信用好的客户，再融资问题仍不大，因为还有银行可以做免总贷款偿还率的再融资。

吴幼新指出，一般自住房产的再融资问题不大，但如果是靠房屋租金来偿还贷款，银行的审批要求会更严格，例如原本只需六个月的租户合约，现在则要求12个月合约，房产的估值也可能打折扣。

疫情什么时候会过去目前还不明朗，但迟早还是会过去的。

目前新加坡的房地产市场买气并没有因为疫情而消散，这对房价具有一定的支撑作用。如果房价没有如买家预期般显著下跌但贷款额度却又压缩了，对刚性买家来说确实是个值得用心思考的问题。