为什么新加坡私人住宅市场能长期保持吸引力？（下）

上一篇我们讲到，相比较之前的金融危机，在此次COVID-19大流行中，新加坡房产价格下跌并不算严重，并且租赁市场需求仍然强劲。

越来越多的买家进入市场

我们看到已经有迹象显示，投资者们正纷纷涌入市场，买入了一些具有高增值潜力的房产。在过去的几个月里，核心中央区(CCR)的豪宅销售量一直在增长。

非有地住宅交易的数量从2019年第三季度的666套增加到第四季度的951套，2020年第一季度则达到1,032套。

在今年4月，102套新房的销售量(占277套总销售量的36.8%)来自核心中央区(CCR)。

成交价格最高的私人住宅是位于15 Holland Hill的一套超级豪华公寓(477平方米)，今年4月，它以1,380万新币或每平方英尺2,692新币价格成交。在过去12个月新公寓成交价格中名列第三。

地理位置优越，价格合理的私人住宅也继续吸引购房者的兴趣。在实施阻断措施前的几周，诸如聚宝园(Treasure at Tampines)、顺福轩(Jadescape)、东景苑(Parc Esta)、尚景苑(Stirling Residences)、锦泰门第(Parc Clematis)和钮顿铜源(Kopar at Newton)等房产一直保持稳定的销售。它们许多都位于地铁站或市中心附近，周边有许多便利的设施。

据私人房产销售的历史数据显示，虽然交易量和价格在以前的危机期间通常会下降，但交易量通常会在危机后不久复苏。

由于销量往往会在危机后的三到四个季度内反弹，因此应该把握住在价格调整期间购置房地产的时机。

在对私人房产多年来增值能力的分析结果显示，许多人在经济低迷期购买了新的私人住宅，然后将其转售，从而获得了可观的利润。平均而言，与在其他时间段内购买房地产的购房者相比，2008年金融危机期间的购房者获得了过去17年以来最高的毛利润。

例如，当年于中央区以外或偏远地区购买大众市场住宅(即非有地私人住宅)的买家，他们在2009年第一季度的平均毛利润约为30万新币，而同时期购买其他地区房产的平均毛利润为5万至20万新币。

据预测，2023年后私人住宅供应量将减少，原因有以下三点：

1、自2018年政府采取降温措施以来，集体出售市场已经放缓。

2、大多数规划超过1000个单位的大型开发项目，例如聚宝园(Treasure at Tampines)、顺福轩(Jadescape)、锦泰门第(Parc Clematis)、东景苑(Parc Esta)、河景公寓(Riverfront Residences)、尚景苑(Stirling Residences)、悦湖苑(Florence Residences)和Affinity at Serangoon均在出售中。

3、许多已启动项目的销售额已超过整个项目的30%至50%。

在COVID-19大流行下，开发商应继续削减库存，并采取合理的土地购置方案。

2020年后，新项目的开发投放数量将会下降，因为上一个集体出售周期已于2018年结束，而在过去8年，政府土地销售总体上一直在下降。

由于计划在2023年之后完工的私人住宅数量减少，长期来看私人住宅的价格和租金将依旧不会下跌。

市场展望

许多经济学家对全球经济前景持有不同看法，但越来越多的人一致认为，全球经济将长期放缓，未来几个月将逐步复苏。

对于新加坡的房地产市场来说，由于现在需求被抑制，当阻断措施放松后，某些地区的购买活动可能会反弹。

旅行限制取消后，一些外国买家会继续来新加坡购置房产。

在过去的两年中，中国买家已成为最大的外国买家群体，购买了2,637套非有地私人住宅，占比为7.3％；其次是马来西亚人(4.3％)、印度人(1.9％)和印度尼西亚人(1.6％)。

中国大陆买家可能仍然是最大的买家。尽管中国经济今年也出现放缓，但在特定领域，尤其是IT、生物医学和医疗保健等行业，仍可能出现增长。

最近的全球封锁措施也使电子商务产品的生产和消费呈指数增长，而中国是这一领域的龙头。

基于这些原因，预计将有更多的来自蓬勃发展行业的中国买家在新加坡购置买房屋。随着中国货币继续贬值，有些人可能会将资金转移到海外。

尽管新加坡私人住宅市场的长期前景乐观，但由于阻断措施的实施和全球经济的不确定性，今年价格和住宅需求可能会有所疲软。

如果疫情继续蔓延，私人住宅价格可能下跌5%。我们预计今年的私人住宅销售量将达到1.3万至1.4万套，其中6,500至7,500套将会是新房销售。

本文翻译自CNA2020年6月1日刊:《Commentary: Why Singapore's private residential market will remain attractive in the long term》

COVID-19的出现和蔓延给许多国家都带来了一系列的影响。

最初，中国民航局发布“五个一”政策，大量中国留学生滞留海外。本月，美国爆发大游行，内部局势动荡，留学生的安全备受威胁。现在美国大量消减中国飞往美国的航班，并开始禁止部分中国留学生和研究人员入境。

另一座备受留学生欢迎的城市-香港，由于“港版国安法”的颁布，导致内部局势动荡，许多人产生移民倾向。

相比较之下，距离中国非常近的新加坡，却在这次“战疫”中，让全世界刮目相看：召回国外工作人员及留学生，政府给公民和PR发放大量补贴等一系列措施，都让生活在新加坡的人们倍感心安。

最近，英国智库“深度认知”发布了最新报告，列出了全球冠病疫情下最安全的国家和地区。新加坡荣获第4名，中国则是第7名。

因此，哪怕是在COVID-19全球大流行情况下，新加坡仍然是移民、留学和固定资产投资的优选之地！