新加坡私人住宅市场：拥有优质设计的房屋在COVID-19后将潜力无穷

新加坡的有地和非有地(公寓、共管公寓)私人住宅，一直以来都是一个高度活跃并且被密切关注的房地产市场。由于市场需求高，且对外国人拥有非有地私人住宅没有做限制，因此政府已经实施了对各类房地产的降温措施，以保证价格的稳定和未来的可持续增长性。然而这些措施并不能完全抑制投资者的兴趣，因为过去两年来房地产价格一直在持续上涨。

图1：非有地住宅地产价格指数(PPI)及同比变化

图2：有地住宅地产价格指数(PPI)及同比变化

自COVID-19大流行以来，私人住宅价格是如何变化的呢？根据市建局(URA)2020年第一季度报告显示，所有住宅地产价格指数(PPI)整个季度下降了1.0%。但有地和非有地住宅的价格指数(PPI)仍然保持每年的增长，非有地住宅同比增长了2.0%(图1)。有地住宅同比增长了3.6%(图2)。

图3:私人住宅成交总额(新房销售及二手房销售)

图1、2、3资料来源：市建局，戴玉祥产业咨询公司 – 研究部

由于COVID-19大流行及市场人气大幅削减，到2020年第一季度，私人住宅的总销售交易量连续第二个季度环比下降14.4%，降至交易量为4174个单位(图3)。

尽管今年第一季度住宅需求疲软，但新加坡的市中心和黄金地段，即核心中央区(CCR)，却交出了令人鼓舞的销售业绩。2020年第一季度共推出了859个单位，比2019年第四季度推出的525个单位增长了63.6%。推出单位数量的增加带来了更多的成交量，并在核心中央区(CCR)新销售市场售出546个单位。购房者被核心地段的发展前景，以及开发商为一些项目给出的合理价格所吸引。

*CCR—核心中央区；RCR—中央区其它地区；OCR—中央区以外地区

图4：2019年第四季度和2020年第一季度按价格范围和市场份额划分的非有地单位的新房销售额

资料来源：市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)-2020年5月4日数据，戴玉祥产业咨询公司 – 研究部

从在核心中央区(CCR)以150万新币至200万新币价格区间交易的新房销售单位来看，尽管此价格区间的市场份额从2019年第四季度的25％下降至2020年第一季度的23％(图4)，但实际交易量却从2019年第四季度的95个单位，增加到2020年第一季度的126个单位。除了The M之外，能够让该区域在2020年第一季度的销售额增长了150万到200万新币的另一个关键因素，是位于黄金地段第10邮区绿墩雅苑(Leedon Green)的销售。

COVID-19依旧存在，但购房者需求仍将继续吗？

现今COVID-19 疫情状况仍旧不明朗，全球经济前景短期内不容乐观。尽管购房者可能会在未来的一到两个季度采取观望态度，但由于美国利率仍处于较低水平，新加坡可能会出现负利率(以美国利率为基准)，购房者出于对商业活动和就业保障的担忧，贷款成本降低为购房决策提供了支持。

随着各国继续实施旅行限制，在今年第二季度，外国人士对新加坡住宅地产的需求预计仍将受到影响。从积极的角度来看，可以预见的是，中国内地高资产净值购房者可能会重新对中高端的物业产生兴趣，因为他们都在探索可对冲通货膨胀和规避汇率风险的安全投资。本地购房者在经历了“阻断措施”期间，大家居家办公环境影响后，可能会改变他们对新房的品味和偏好，相信他们对拥有舒适的居家环境，且具有精心设计的房屋会产生更加浓厚的兴趣。

让我们一起来欣赏一下由戴玉祥产业咨询公司住宅团队所代理销售的三处房产：

01 风华南岸府 South Beach Residences

02 滨海盛景豪苑 Marina One Residences

03 圣多马士八号 8 St Thomas