低息环境下新加坡房托的配置策略

在跌宕起伏的 2020 年即将走到一半的时候，我们重新回顾一下大环境。最近几年投资环境一个重要的主题是 “低息”，或者有人喊出了 “lower for longer”。

确实如他们所言，无风险利率不断创新低，并且有持续低息的趋势。

余额宝的收益已经到了 1.4%，美元货币基金收益约是 1% 不到。原本 2018 年美联储还急吼吼的要加息（为了未来降息储备弹药），没想到因为疫情，不仅一次把弹药打光了，还被迫表示直到 2022 年都不大可能加息。

低息加上一个不太稳定的宏观环境，做什么投资比较好？对于追求稳健复利的投资者来说，就找两个东西。

一是有增长的现金流

二是不容易被颠覆的核心价值。

股票上面有很多这类案例，今天我们讲讲地产以及新加坡房地产信托（S-REITs）。

房地产信托简单理解就是一个组织，收了股东的钱以后去买入持有物业，收租，然后把房租分配给股东（信托持有人）。 它的特点是：

净值是由实物的地产挂钩的，尤其是在美国、中国，核心物业和商业地产项目还是长期向上的。

并且由于长期租约的存在，REITs 的租金收入比较有保障，这使得 REITs 项目可以持续的付出分红。

最后一点，REITs 可以提供一个长期的资本增值。比如 2019 年 iEdge S-REIT 20 指数的总回报达到了 27%。

回到当前，首先在一个低息环境下，S-REITs 平均可以保持有 5% 左右的派息，在现在美国国债只有不到 1% 的大环境下，已经是很好了。

对于寻找收益的投资者，S-REITs 有高派息，能享受到长期物业增值，还能分享一流的管理对物业改造增值带来的收益机会，是非常值得配置的品种。

从长期投资的角度来看，央行释放的天量流动性会推高物业的价格。疫情的影响如果只是短期现金流的递延，待疫情好转，社会正常功能运作，好的物业收租都不是大问题。

需要注意的是，因为 S-REITs 也在二级市场上交易，所以有着相对比较高的流动性和波动，在本次疫情影响下，很多 REITs 的二级市场价格也遇到了 25% 的回撤，也给了对这类资产有跟踪的投资者一个千载难逢加仓机会。

当然投资者在寻找标的时，还是需要注意一些问题的，比如疫情会不会影响到人们的消费习惯，对办公室的需求有多大，如果个人收入受到影响会不会影响出租率。

我们的建议是思考几个方向，包括稳健的基本面，足够分散的资产和租户，比较有保障并且长期可以增长的派息，以及比较靠谱的发起人。

具体到行业，比较抗跌的几个 REITs 行业是数据中心、工业、物流、医疗。数据中心当然长期受益于越来越多的线上需求。而工业类的 REITs 由于更长的租约，以及一些不可或缺的社会保障职能，都使得其收入更稳定。零售行业的 REITs 是遭受到比较大冲击的，毕竟因为商场不开了，租户缴纳租金也很困难。再进一步分类的话，依赖旅游的商场可能会比完全本地需求的商场复苏更漫长。

下表给出了一个简单的物业类型的总结。

另外，投资者需要一个长远的眼光，在思考这一商业模式的时候，可以重点考量几个方面，如未来 REITs 是否能继续借到便宜的贷款。

REITs 模式成功的一个基本条件就是持续的低息环境，平均而言现在 REITs 的贷款利率是 3%，并且是永续贷款，只需要还上利息，到期再融资都不是大问题。

第二个长期视角是物业的长期价格走势。

第三个视角是 REITs 管理人是否靠谱，是否有风险意识，坚持稳健发展路径，不过于冒进，过高价格买入物业，并且在资产组合上有足够分散和抵御风险的能力。

下面重点介绍几只比较有特色，风险可控，投资主题鲜明的 S-Reits。

凯德商用信托 CapitalMall Trust (C38U) 资产主要是新加坡本岛的商业物业，比如大家耳熟能详的 Tampines Mall，Junction 8，IMM Building，Plaza Singapura，Bugis Junction，Raffles City Singapore，Westgate 等等。

有很多都是新加坡旅游必去的地标建筑。过去 5 年每年派息约为 5%，第一大股东淡马锡（30%），第二大股东黑石信托（7%）。从短时间来看，这些商业物业的盈利肯定会受到冲击，并且可能会降低派息。

但是如果把时间拉长到三年以上，或者等疫情影响消散，新加坡在东南亚的市场地位决定了这些商业物业的价值一定会反弹。目前该 Reits 交易价格 2.240，溢价 6%，年初至今回报-4%，总市值 74 亿新币。

图片：来福士购物中心

Raffles City Singapore 丰树大中华商业信托 Mapletree North Asia Commercial Trust（RW0U），目前拥有香港又一城，北京佳程广场、上海浦东展想广场以及日本 4 处办公大楼物业。

由于香港的种种原因，目前该信托的价格是折 30%。近期因为香港和中国大陆的疫情最先缓解，并且政治环境有所缓和，看好这些物业价值反弹的投资者，也可以选择吸筹。目前交易价格 1.030，年初至今回报-11%，总市值 35 亿新币。

图片：香港又一城购物中心

丰树物流信托 Mapletree Logistics Trust（M44U）

是亚洲首只专注于物流产业投资的 REITs，投资于新加坡、香港、中国大陆、日本等地物流类资产。

在 2020 年一季报中，丰树物流也提及了疫情的影响，总体而言影响不大，丰树物流的核心地产中香港和日本所有租户都全面营运，新加坡约有 5% 租户受到影响，受到冲击比较大的组合占其总收入的 10%。

提供日常需求的行业仍然继续保持正常的运作，如餐饮、消费品和医疗保健。整体入住率 98%。一季度每单位派息增长了 1.2%，是为数不多还能保持派息增长的 REITs。

从过往业绩来看，丰树物流总收益达到年化 6.9%，派息 6.5% 左右。目前交易价格 1.930，年化派息约 4%，年初至今回报约 10%，总市值 73 亿新币。因为其在中国大陆地区大规模的收购和建设，未来的增长率可能比较高，是长期值得投资的 REITs。

图片：丰树上海浦东欧罗物流园

目前看来，因为疫情影响，大部分的 REITs 每股分配会被减少。这个季度已经有 3 个 REITs 宣布了本季度派息减少 SPH REIT、丰树商业信托和 Frasers Centre point Trust。这意味本季度，或者未来疫情仍未好转的话，大部分 REITs 派息会减少。

政府同时也起到了一些积极的作用，比如延长 REITs 派发股息的期限，允许其保留更多现金，或者提高杠杠（从 45% 提高到了 50%），以及给中小企业租金的纾困或者租金等减免等等，尽力减少中小企业以及 REITs 等破产风险。如果有更低的买点，都是非常值得关注的。

免责声明：请注意，由于市场波动，部分价格可能已经出现变化而不适用于上述情形。过往的表现无法判断未来的结果。本文并非是一篇投资建议，所有投资都包含一定的风险。本公司在此提醒投资者，市场有风险，投资需谨慎。