这次为什么抄不到底

新加坡在经历了近两个月的“疫情阻断期”后，从6月1日开始分三段逐步解封。我曾经在之前的文章《疫情下的新加坡楼市展望》和分享会中分析了这次疫情对新加坡楼市的影响有限，就目前来看市场的表现符合我当时的预期 - 新盘市场小范围的优惠折扣反响热烈，例如：38 Jervois 16套三天售罄，8 St Thomas 三天售出10套，锦泰门第 Parc Clematis 阻断期间售出70套，平均每天超过一套。

金文泰的锦泰门第阻断期间售出70套

而二级市场上一些明显低于市价挂出来的Firesale房源分分钟被抢走，比如上了新闻这栋位于Opera Estate需要重建的有地联排别墅, 买家在只看了图后云下单锁定（看不看房无所谓反正要推倒重建）

来源 Mothership.sg

数据来源 URA 新加坡市区重建局

虽然四五两个月的成交量因阻断期停工不能看房下跌不少，但五月484套的新盘交易量已经比4月的277高了75%，4月7日-5月31日的阻断期间共成交577套新房和380套二手房，很多是在线上看房后成交的。说明市场的情绪已经走出了恐慌，另外也可以看出人们对线上云看房的接受度非常好，这次疫情积极推动了房地产行业的数字化，必将产生深远的影响。

很多手里攥着钞票等着抄底的朋友问我，为什么房地产市场这次和2008年金融危机后不一样，没有出现骨折甚至腰斩价呢？？

海峡指数从2月至5月已跌了20%，相比之下楼市稳如泰山

穿越2008

新加坡的楼市是世界上最透明的市场，所有的历史记录包括产权交易均可查询，我们不妨通过这些蛛丝马迹来透过现象看本质，来理解我们今天的位置。

新加坡的楼市可分为三个阶段：

1 养成期 - 四小龙时代经济高速发展带动城市化，外资涌入，房价1975-1996年涨14.5倍

这和国内自1994年房改（有了真正意义上的房地产市场）后一线城市的楼市表现类似，这个时期的投资策略基本就是买买买

2 成熟期 - 经济进入稳定增长，始于1997年亚洲金融海啸，终于2013年一月，自由市场的波动性体现 - 机会和风险并存，政府进行有限度的政策干预，但效果不大，这个时期的投资策略 - 抓住入场和出场时机

3 调控期 - 2011年的大选结果让执政党意识到楼市暴涨所带来的社会问题，遂开始加大政策干预的力度，积极的去杠杆挤压市场的泡沫，这时期的策略更加复杂，要综合考虑多种因素才能实现价值投资

来源：新加坡市区重建局URA

1996-2013年间，单次周期最大跌幅45%，最大涨幅62%，但总体涨幅才19%，年增幅1.13%根本跑不赢通胀，但最低点至最高点则可翻倍。

为什么会这样？

2007年楼市政策

1无卖家印花税 SSD

2无额外买家印花税 ABSD

3无严格的贷款限制 TDSR, LTV

低投入和交易成本导致市场上充斥着大量短期投机行为，短时间内炒高房价；稍有风吹草动，这些持有力低的投资者必须离场，从而引发恐慌性抛售 - 房价暴跌。

来源：联合早报，博纳产业

因为没有卖家印花税，很多买家在短期套利后把楼花卖掉，虽然毛利看似不高，但因为有10倍借贷杠杆，房价涨10%，扣掉佣金ROE也有80%。

2007年一年中有2118个单位至少转手一次，平均持有时间116天，4个月就转手。60天内转手的有532套，半个月内转手的有128套，更有甚者，一天内转手的有13套。

来源：新加坡市区重建局URA

当时也没有额外买家印花税和总偿债率这些限制，投机性的买家一次性购买多套房产，每套贷款90%，这种情况并不罕见。

来源：新加坡市区重建局URA，博纳产业

当年有个富婆Mdm Lai斥巨资2.26亿新元买下整栋吉宝湾映水苑 (Reflections at Keppel Bay) 的1A 83个单位，因为觉得被多收了印花税把税务局告到了法庭，居然还打赢了官司，退了44.2万的税。

在大空头这部电影里，做空美国房贷CDO的几个基金经理跑到迈阿密考察当地的房地产市场，发现市场涌现大量泡沫，且次贷所带来的金融风险极高。

新加坡也曾出现了开发商和买家联手套路银行的案子 来源：海峡时报，博纳产业

基于这些不稳定因素，2008年全球金融危机来袭时，大批没有持有能力的业主被逼抛售手中房产或被银行征收，直接导致楼市雪崩。

来源：博纳产业

金融危机后新加坡楼市很快强势反弹，2009年下半年涨幅24%，早期政府采取观望态度，或许也希望可以通过楼市来吸引外资帮助经济复苏，但2010年持续两个季度超过5%的涨幅让政府开始坐不住了，于是降低贷款率至80%和增加了一年期3%的卖家印花税，希望这样可以给楼市降温；不过楼市继续暴涨，政府几个月后又加码，把二套贷款额度降到70%，卖家印花税期限延长到三年，也对供给侧的开发商施压：限制5年内盖完抑制囤地行为。

这些措施在今天来看显得隔靴搔痒，但在经济复苏期，新加坡政府也要权衡利弊，一方面要管控楼市泡沫严防金融风险，另一方面也担心用力过猛会打击外资的信心。于是，楼市一路高歌迎来了2011大选年。

2011年1月政府将调低个人二套房贷额度调低至60%，将机构贷款额度调低至50%（抑制热钱炒房）并把卖家印花税加到4年期16%-12%-8%-4% (让买家必须有长期持有的计划，抑制短期套利和炒房), 第一季度房价涨幅被控制在了2.2%。

2011年选举结果给执政党上了一课，选前的造势过程中住房和移民等政策议题引发了激烈的辩论，老百姓最终用手中的选票对政府表达了不满，人民行动党虽获胜但得到建党以来最低票数，还丢了一个选区，负责土地规划和住宅的国家发展部长下课，PAP开始加大对楼市的降温调控：

2011年12月加了额外印花税ABSD（公民三套/PR二套起3%，外国人10%)，2012年底加大供给侧限制 - 新楼盘平均面积70平米，楼市涨幅开始放缓。

然后在2013年又连放三个大招：

ABSD增至公民二套7%三套起10%，PR首套5%，二套起10%，外国人15%，此举提高了拥有多套房产的成本

二套房贷比例调低至50%，三套至40%

总偿债率 (TDSR) 不超过60%, 防止过度借贷，变相提高存款率和拉动消费，上一波上涨周期最后一个重要政策，此后市场转入由政策主导的调控期

政策市场

来源：新加坡市区重建局URA

在多年的博弈中，这次政府终于赢了市场这只无形的大手，新加坡也成了世界首个政府主动刺破房地产泡沫的城市，新加坡楼市和香港、伦敦、纽约等国际都市开始脱钩。当然历史已经证明这个举措是对的，楼市过度的泡沫不仅会给金融市场带来风险，也会带来例如香港的社会问题；今天的楼市没有像2008年金融危机后决堤，也正因为有这些未雨绸缪的降温政策蓄水。

来源：新加坡统计局，市区重建局，99.co

以大众私宅市场$500万新元以内的平均总价，家庭平均年收入(70-80百分位)，房价对年收入比和私宅价格指数做了对比，不难看出从2007年至2019年的12年里，新加坡的大众私宅市场在不断调控下，相对于居民收入增加变得更便宜，如果以2007年为基点，这个趋势更明显。

2013年-2017年的下跌周期是历史上最长 (15个季度) 和跌幅最小 (11.6%) 的，2017年第一季度市场的底部特征出现：

大批开发商进场通过集体收购形式（en bloc) 和私人公寓业主谈拆迁买地，很多拆迁户一夜暴富，大概1500人人均财富暴涨180万新元

市面上利用子女信托全款买房的买家增加

新盘成交量暴增、开发商上调价格

来源：张总朋友圈考古

积压了近4年的需求被释放，因为集体收购拆迁市场上突然注入了27亿的现金，楼市连续5个季度上涨9.6%，政府于是在2018年7月又开启新一轮降温措施，加了5%的ABSD和降了5%的贷款比例。

自新冠疫情开始，政府已经推出4轮共1930亿新元的配套来稳定经济，保就业, 目前常驻居民的失业率被控制在3.3%，比2003年9月非典 (SARS) 后的6.2%和2009年9月次贷危机后的4.9%低。

被政策降温后的房地产市场泡沫殆尽，老百姓增加的收入和高存款率，是楼市没有像2008年暴跌的主要原因。另外美联储这次开启无限量QE放水，初步估计是2009年的三倍，新加坡的私宅作为优质资产自然吸引了全球高净值人士，也解释了为什么楼市在阻断期间依然活跃并频现大单。

来源：Business Times

封城期间，三位中国买家没有远程看房就买下了6套滨海盛景豪苑，总值2000万新元近亿人民币。

策略

之前提到在不一样的大环境下采用的策略也不同，1975-1996的楼市成长期就是一个字买；1997-2013年要把握时机；在目前的大环境下，我们的策略应是在市场中积极寻找价值。

影响一个房产的价值有以下几个因素：

01价格

新加坡过去三个月各邮区的私人公寓成交单价(psf) 来源：SRX

新加坡虽然只有721.5平方公里，但不同区域的价差很大, 有时相邻的两个项目因为不在同一区价格也会差很多，比如同是99年地契的Tanglin Regency和Tanglin View仅一墙之隔，Tanglin Regency无论新旧/小区/设施都不如隔壁的Tanglin View, 但在二级市场的价格就是更贵，因为本地买家认可区域间的价差。

来源：99.co

另外，同一个小区，新盘销售时在不同楼层、朝向的单位定价不同，开发商在销售过程中也会依据市场反应调价。

来源：99.co D'Leedon 丽敦豪邸同一栋楼里相同朝向两个4卧单位，进场时间不同而得到相差6倍的利润。

02增长区域

新加坡寸土寸金，政府每五年更新总体规划，以配合经济发展。区域内新的工商业发展规划或城区改造，土地用途改变，容积率提高，都会利好这个区域内的楼市。

但这也取决项目的价格是否合理。

以同在东北部的两个项目为例，Watertown在榜鹅新镇的商圈核心地段，综合体TOD项目，电梯下楼直通商场和地铁铁轨站，High Park在盛港和实理达交界处，周边的繁华程度、配套设施完败Watertown，但在转售市场的表现完胜。

来源：99.co

如果同样从开盘购入持有四年，High Park 比 Watertown 单价涨幅多涨了5倍，二级市场的转售利润也高了两倍。再好的项目，假如区域的发展红利被开发商的价格提前预支，买家转售时的利润空间就会被挤压。

03区域内供需

区域内的公寓单位数量和已规划的私宅土地形成了供给侧，附近的工商业中心、BTO政府组屋数量影响需求侧的未来潜在买家数量和购买力，两者之间的平衡也影响房产在二级市场的表现。

比如过去十年屡现百万转售组屋的女皇镇共有32678套组屋，且成交价一直走高，同一区域内只有不到5000套公寓，而且在目前规划中私宅用地已经饱和，可以预见剩下272套新楼盘单位会在接下来几个月全部售罄。

某些成熟区域的大户型（4卧/5卧）非常紧俏，例如位于成熟社区碧山的顺福轩 (Jadescape) 因为周围的配套设施、名校学区和新加坡最大的自然保护区，本身占地面积近4万平米密度也不高（平均单位面积89平米为大众市场最高），适合自住的大户型很受欢迎，库存已经所剩不多。

另外靠近工商业中心的项目在租金市场表现很好，区域内租金市场的供需关系也影响房子在转售市场上的价值。

04产品

小区占地面积越大公共区域和设施就会更齐全，密度越低意味着人均公共区域和设施资源越多，高楼的项目还要考虑到梯户比。项目的开发商在市场上的评价如何；户型设计是否合理，有些高挑高的户型虽然单价更低但挑高空间算双倍面积；开发商提供的装修品质、电器品牌、智能家居等也会给房产加分。

近年来一些原本是豪宅的标配已经下沉到大众私宅市场，比如电梯入户，电子锁，智能家居，空调废热再循环给热水器加热，甚至小区内的管家服务，这些加分项都会利好房产的租金和转售价值。

另外大的小区因为户数多，交易比小项目更频繁，因为买卖时银行的估值会参考近期成交价，在上涨周期会更加利好房产的转售价格，在下跌周期也会起到一定的缓冲作用。

05配套设施 / 学区

小区附近是否有商场、超市、菜市场、地铁站、公园、体育场，所在的社区是怎样的生活氛围，这些因素都会影响房产价值。

新加坡的政府小学学区是租售同权所以学区房并没有中国一些城市的学区房那么高的溢价，但是名校附近的学区房在二手市场还是比较紧俏，尤其是相对比较容易中签的名校附近。

上述几个因素通常会相互影响，需要在几个变量中优化组合，如果您读后感兴趣，欢迎找我喝咖啡聊一聊当下的市场和策略。