轻敲新加坡房地产市场的警钟

新加坡从4月开始封锁，各行各业停摆，中介不能看房。

各路中介纷纷转型，网上看房，做网络直播。

我看了很多报纸新闻以及同行的分享，都比较乐观，主要的依据有以下几个。

1. 新加坡房产2012年以后基本没涨过价，没有泡沫。

2. 本地存款增加，投资前景好。

3. 阻断期间依然有很多房产成交，买家信心足。

有时刷一下中介群和朋友圈，看到各种房子热卖的新闻，仿佛有一种回到2013年牛市的错觉。

但是，我们如果稍微看一些经济数据的话，难免会对未来保持比较谨慎的态度。

上面的数据显示疫情期间各行业受到的冲击。

5月份，贸易部对2020年经济的预估下调到负7%至负4%。在过去很长的一段时间，新加坡的经济能保持2%到3%的增长。到现在正负差了10个点，还是有点吓人的。

之前看到过一个新闻，说过去3个月新加坡公司关闭8500间。

关注了一下ACRA数据，过去几年每月都会关闭3000到5000间，所以目前并没有特别严重。（一些新闻引用的数据和解读都不靠谱，经不起推敲。）

裁员稍微在往上爬，目前MOM数据只公布到4月份，而且接下来几个月政府有一定的拨款补贴新加坡公民和永居的薪水，裁员数据可能不会太难看，但是参考价值有限。

把焦点锁定在房地产行业，有一些比较高端的项目开始打折。

比如说 38 Jervois， 发展商直接firesale，原来200万的单位直接降到160万。过去几年只卖出11间，阻断期间反而卖了16套左右，现在已经售罄。

其他豪宅力度没有这么大，但是也有还不错的反馈。

Mass Market的楼盘也有一些松动，但是折扣比较小，比如Parc Clematis，1房扣1万，2房扣2万，3房扣3万。

下面这个数据是今年以来新盘的销量。疫情封锁后不能看房还是成交了600套。

这其中应该有2种买家，第一种是被折扣吸引的豪宅买家。第二种是之前看过房，刚好要做决定的买家。

毕竟新加坡买房至少是一个500万到1000万人民币的开销，不看房就直接下定的人应该还是少数。4，5月份下定的买家可能很大部分是之前看过房但没做决定的。然后受到折扣的激励做的决定。

基于目前的各种信息，我们来做一些推测。 不过前先声明一下，社会科学的东西本来就是公说公有理，婆说婆有理，没有绝对的是非曲直。

如果有不同观点，大家互相尊重就好。

1. 关于房价的涨跌问题。

在接下来比较长的一段时间，也许房价很难往上涨价。各个发展商已经不同程度的展示出了悲观的态度，目前的策略是优先清理库存。

房价会不会掉很多?

一些豪宅项目已经给出了5到20%的折扣。二手卖家也是举步维艰。大众项目如果不在接下来的几个月降低库存，到明年可能更难出货。

2. 关于交易量的问题。

如果解禁，7月以后应该会有一波小高潮，毕竟4，5，6月积压了很多需求。

新加坡平均每个月的新房交易量在1000套左右，连续3个月只成交300套的话，应该有2100套的需求会在接下来的时间解决。

7月的数据会很好看。

如果到时候有这样的小高潮出现，并不表示新加坡房产牛逼，能够逆势上涨。

因为过完这一波以后，一旦经济没有复苏现象，或者疫情反复，那么后面的购买力就会疲软。（这种情况是很有可能发生的，李显龙总理在近几次的讲话中都提到新加坡人要坚韧，要挺住，这次可能没有像以往一样V型反弹。）

对于相关群体的影响

1. 发展商 发展商还是比较着急，才会有那么多豪宅打折出售。另外，7到9月有很多新盘扎堆开盘，这也许是因为发展商想要赶上疫情解封后可能出现的小高峰，以及对未来的悲观预期。

2. 买家 接下来可能会回到买方市场，买家掌握话语权。

3. 二手卖家 根据疫情之间的数据，二手交易量远低于新盘。记忆里近十年二手卖家的春天只有2017年到2018年。

4. 中介 新加坡房产行业发展这么多年，中介的角色改变了很多。

以前主要是销售，推销成功房子，赚取佣金。

现在更多的是咨询或服务的角色，做好推荐，帮忙确定看房的范围和方向等。

这样的工作内容需要很多的沟通和交流，客户非常频繁接触。

我还是很保守的认为现在中介的工作很难通过新技术远程进行。

如果真的被市场证明“云看房“是更好的解决方案的话，那么在不久的将来，新加坡的中介将会没有生存空间。

因为大的公司，平台比起个人在这方面更有优势。发展商可以直接通过网络卖房，也有互联网公司跳进来降维打击。

总结

目前新加坡房产市场看上去还行，但是经济和疫情都可能影响市场的走向。

未来有很多可能发展的方向