新冠肺炎持续人传人，新加坡这一产业却要开始绝地起跳

萝卜点评 | 疫情下的新加坡房市

目前世界上最流行的，非新冠莫属。七大洲五大洋，有人的地方就有新冠。新加坡自然无法例外。 有个新加坡朋友告诉我，“新冠在新加坡不会大面积传播”，“为什么”，“因为新加坡面积不大”。

好吧，这当然是个笑话。作为世界人口第二密集的国家（每平方公里就有8000人，这还不包括游客），对于传染性的疾病重视程度，怎么说都不过分。

对于新加坡的防疫情况，有多种说法，佛系，武当，鸭子划水等等，成绩有目共睹。因为这是新加坡房产专栏，所以我专门谈一谈疫情对新加坡房市可能的影响。

对于未知的未来，我们可以在历史中寻找答案。历史上新加坡经历过类似的灾难时刻，最能被我们想到的，当然就是2003年的SARS危机，和2008年的次贷危机。

2003年SARS和新加坡房市 SARS 在新加坡，从2003年3月1日发现第一例感染，到2003年7月宣布彻底消除，一共经历了四个月。期间，共有238人感染，其中33人不幸死亡。SARS对新加坡的影响是巨大的，这里我列举三个数据：

1） SARS期间，来新加坡的游客减少了61%；

2） 失业率从3.6%增加到4.8%；

3） 破产人数比上一年增加了44%。

让人大跌眼镜的是，SARS 对新加坡的房产几乎没有什么影响，请看下图：

图中，我们可以看到，SARS之前，SARS期间，SARS之后，新加坡房产指数几乎没有什么变化。这是为什么呢？ 原因是新加坡房产刚刚起步不久，又刚刚经过2000年的网络泡沫破灭，公众的投资都比较谨慎，市场上的买家绝大多都是刚需自住型。所以虽然SARS对新加坡经济带来了负面影响。新加坡房产却不为所动。

2008年次贷危机和新加坡房市 2008年次贷危机始于美国，高潮是雷曼兄弟倒闭，背景和过程是十分复杂的。

这里我就不详细说明了，有兴趣的朋友可以去看一下好莱坞大片【大空头】（the big short）。

对新加坡房市的影响：在很短的时间内，新加坡房产下跌了25%，交易量萎缩了60%。请看下图：

为什么08年的金融危机对新加坡的房市有如此大的影响呢？

这是因为，03年以后随着经济的复苏，和香港楼市的旺盛，有不少的本地和国际的房产炒家，进入了新加坡的房产市场，在短时间内将新加坡房产拉升了35%。

在这个时候，新加坡政府是缺乏经验的，没有意识到炒家会给房产带来的不稳定性和剧烈波动，新加坡本身土地极为有限，非常适合房产炒作，08年金融危机之前，是一场房产盛宴：

1） 贷款可达90%甚至100%；

2） 没有卖出限制，今天买入明天就可以卖出；

3） 合同不规范，买家名字有几个星期的时间随便更换没有成本；

4） 没有抽签系统，炒家雇人连夜排队，制造市场恐慌气氛

08年金融危机到来，炒家纷纷退场，大浪退去，留下一地鸡毛。

综合03年SARS 和 08年的次贷危机，我们可以看到，外部危机并不一定会造成新加坡房产下跌，还要看市场上买家的构成：如果市场上买家以自住刚需和长期投资者为主，则市场稳定几乎不为所动；如果市场上买家以炒家为主，或者炒家达到一定比重，则市场一有风吹草动，就剧烈波动。

故事到这里还没有完。新加坡房市在08年金融危机以后很快恢复了。新加坡政府却真正的吓了一大跳！

政府迅速的意识到，大起大落的新加坡房市不是新加坡一个弹丸小国所需要的，新加坡国土有限，住房用地更是紧缺，经不起国际游资的炒作。这一次没有崩盘是运气好，下一次可能就没有这样的运气了！

新加坡政府并不是不会犯错的政府，他强在能够迅速的认识到错误并迅速改正。有错就改还是好同志！

08年以后，新加坡政府出手了！一顿组合拳，连续8轮降温措施，众所周知的外国人额外印花税也是这期间实施的。

2017年觉得下跌了就出了一个宽松措施，市场迅速反弹，2018年赶紧又出了一个降温措施压住。

降温措施列表：

1. 2009年9月：废除只支付利息的房贷；

2. 2010年2月：提高首付比例，1年内出售房产征收高额税费；

3. 2010年8月：提高首付，3年内出售房产征收高额税费；

4. 2011年1月：进一步提高首付，4年内出售房产征收高额税费；

5. 2011年12月：实施额外买家印花税；

6. 2012年10月：贷款年限最多35年；

7. 2013年1月：增加额外买家印花税；

8. 2013年6月：实施收入贷款比；

9. 2017年3月（放松）：购买后出售房产年限从4年减到3年；

10. 2018年7月：首付提高，增加额外印花税。

经过这十年的洗礼，新加坡房市已经彻底没有国际和本地炒家的容身之处。

目的的新加坡房市，是政府政策主导，非常坚挺的房市。别说风浪，就算下刀子也不会对市场有什么影响。

总结： 2020年的新冠病毒，对整体新加坡房市不会有太大影响。有可能会出现个别卖家和发展商急于出手，买家需要把握机会，某些房产的议价空间会增加。

疫情过后的展望： 经过这一阵子的封城，给千千万万的中国人一种从来没有过的体会，拥有一个外国身份，拥有一套外国房产，对富裕人群来说，需求从未如此迫切。和自由相比，额外印花税什么的也就不在话下了。

而新加坡，作为唯一一个以华人为主的现代化国家，给国人更好的融入感，无疑会在这一波大潮中受惠。 感谢阅读本期的萝卜点评文章。

对于疫情下的新加坡房产大家是否看得还意犹未尽？那么千万别错过本周六晚（3月14号）20:00的房产在线讲座~

万事通特邀新加坡资深房产专家来一同和大家分享现今的新加坡房产局势！通心粉限时免费报名，名额有限先到得，赶紧扫描下方二维码参与报名吧~